文|资本邦

近期港交所消息，阳光城旗下物业公司上海阳光智博生活，加入物管赴港IPO的大军，于6月11日递表，拟在香港主板上市。同日，物企融信服务通过了聆讯，在不久将来登陆港交所主板。

港股物管行业的后备军再次扩容。

据不完全统计，截止至6月15日，港股物管行业今年计划有42家新上市公司，全部在主板上市。

去年开始，物企掀起赴港上市热潮。今年港股物管分拆上市热还在延续。根据恒生指数公司统计，2020年有18家物管公司在香港上市。而2021年以来，截止6月15日，据不完全统计，有30家物管公司正在港交所递表排队中，其中融信服务、中骏商管以及越秀服务三家物管企业已经通过了上市聆讯。

在物管行业竞争加剧、港交所提升主板IPO盈利规定、抬高上市门槛的大背景下，物业股的上市热潮却丝毫不减。资本市场大放光彩背后，物业板块的投资价值究竟如何?

物企于政策窗口期争相进场

资本邦分析，港股物业板块上市热潮的背后，既有板块自身的高估值因素影响，也与港交所将于2022年提高上市门槛的决策有关，同时也有房企计划分拆物业业务以达到融资目的或轻资产经营的因素影响。

(一)港股板块估值高

物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，作为地产行业服务升级的体现，物管企业产生之初便因具备商业模式好、成长性高、现金流好、周期属性弱等特征而深受资本市场青睐。截至2021年6月8日，港股物业板块平均市盈率超过33倍，远高于港股主板的市盈率(12倍)，充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。

港股物业股的高估值背后是该行业快速扩张的规模和稳健的财务预期。据中指院等机构估算，至2030年，全国物业管理面积将达到318亿平方米，对应收入规模约2万亿元。同时，随着人们消费水平的提升，物业服务的行业价值亦将进一步凸显。

在高估值的吸引下，大量物管公司纷纷赴港上市。

(二)政策催化剂

物企掀起赴港上市热潮的另一个原因或许是受到了港交所政策的催化作用。

2021年以来，港交所经过审慎考虑响应人士的意见，决定上调主板上市盈利要求的幅度，主板盈利规定拟调高60%，自2022年1月1日生效。

根据修订后的盈利调高幅度，主板上市申请人于三年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：最近一个财政年度不低于3500万元;及前两个财政年度累计不低于4500万元(三年累计盈利不低于8000万元)。

专业人士预测，对于小型物企而言，随着上市门槛的提高，未来上市难度将加大。

因此，该类物企想抓住窗口期尽快上市以打通融资渠道，来为以后扩张做准备。

据预测，在港交所主板上市政策收紧的窗口期内，2021年物企上市热潮将持续。

(三)房企本身融资和扩张需求

除了资本市场和政策因素外，房企本身也有分拆物管上市的动力。

从房地产行业的层面来看，“三道红线”出台之后，房企融资变得尤为困难，资金监管更加严格。

从经营模式上看，物业属于轻资产,拥有较强的现金流,这是资本市场青睐的原因之一。对于房企来讲，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因。于是，分拆物业上市成为房企改善财务的办法之一，通过股权融资的方式，拓宽融资渠道，优化企业杠杆。

以中骏集团分拆旗下中骏商管谋求上市为例，中骏集团在2020年突破了千亿门槛，与此同时，其负债率和融资成本也有所上涨，现金流不断承压。

财报数据显示，于2020年12月31日，公司负债总额高达1314.62亿元人民币(下同)，净负债比率约为59.2%，剔除预收款后的资产负债率为68.7%。2020年，中骏经营活动所用现金流量净额为33.78亿元，较2019年的70.88亿元直接腰斩;投资活动所用现金流量净额为43.19亿元，同比下降33.07%;融资活动所得现金流量净额57.32亿元，同比下降了66.54%。

分拆物业上市以通过股权融资的方式补充权益，或许这是企业降杠杆，尤其是降低资产负债率和净负债率的首选手段。

随着物业公司拥抱资本市场的热情愈发高涨，行业内收并购步伐加速明显。上市物业管理公司充沛的现金流将促使管理面积加速向头部物业公司集中。

资本邦注意到，从募资用途来看，多家物管企业表示将IPO募集资金主要用于寻求扩张并购的机会，扩大物业管理业务规模作为首要目标。

实际上，今年以来，物业行业大规模并购案例不断出现。

弘阳服务计划拟7353.6万元人民币收购高力物业及江苏高力美家各80%股权;佳源服务去年年末上市后进行了首次收并购，拟1.41亿元收购保集物业100%股权。

贝壳研究院策略研究分析师郭翰指出，并购优良标的会越来越少，而收购溢价会逐渐攀高。物业行业的规模战将愈演愈烈，2021年将是物业行业的收购整合大年，规模话语权的争夺将是未来行业的重头戏。

物业股估值分化愈演愈烈

虽然大部分的物管公司在奔赴港交所的路上你争我赶，但IPO高潮相应地也加速了物业管理板块的结构分化，且分化具有持续性。一边是物管公司上市潮的如火如荼，另一边是物管公司上市后的破发潮。

在IPO持续扩容的大环境下，拥有强大母公司优势、差异化竞争的物管公司似乎更能获得投资者的偏爱，随着时间推移，进而形成强者恒强的局面。

比如2018年6月上市的碧桂园服务，三年股价整体持续上涨，如今市值高达2535亿港元，雄踞港股物业板块市值榜首。

但是，“部分缺乏核心竞争力也不具备长期成长的物业管理公司，未来将面临被市场边缘化的风险。” 中信证券首席基地产业分析师陈聪指出。

事实证明，物企上市即遇股价破发的情况并不鲜见。

比如2021年1月18日上市的宋都服务，上市首日即破发，跌幅达36%，随后股价一路下行，上市至今已累计跌去56.8%。

据悉，宋都服务集团于1995年在杭州成立，是一家浙江省综合物业管理服务供应商。

根据中国指数研究院的数据，集团于2017年、2018年、2019年及2020 年按物业管理综合实力计在「中国物业服务百强企业」中分别排名第81、第71、第65及第56。

财务数据显示，截至2020年12月31日，集团于2020财年实现年内收益3290万元，同比下降6.5%;经调整净收益为4710万元，同比上升12.9%。

展望

因为轻资产运营、高确定性、高成长性的特点，物企一度到资本市场的追捧。

随着行业政策迎来多重利好，物业管理行业正迎来“黄金时代”。物企扎推上市后，公司之间的较量亦会愈演愈烈，比拼规模扩张速度进一步加快。物管行业势必将在整合吞并之后迎来新的局面。最终谁会逆境突围让人期待。