2021年时间过半，物业服务企业上市热潮仍在延续。截至2021年6月30日，共有28家物业企业向港交所申报交表。中指研究院数据显示，截至2021年上半年，已有46家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家。

跑马圈地的行业背景下，物业企业竞争格局正不断演变进化。

上市仍持续  IPO 高潮或已过

物业企业上市热潮还在持续，7月2日，中骏商管登陆港交所，成为今年上半年第五家上市的物业企业。

事实上，自2019年起，物业服务企业就开启了密集上市的节奏。2019年12家公司上市，2020年18家企业成功上市，今年以来已有28家物业服务企业向港交所递交A1。业内分析报告认为，相较于房企地产开发，物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，这决定了行业较高的估值下限水平。加之政府发布的多重政策利好，物业管理行业全面迎来黄金时代。

基于此，自2020年以来，上市物企颇受资本市场追捧。中指研究院数据显示，截至2021年6月30日，46家上市公司的总市值突破万亿元，市值最高的碧桂园服务达2250.34亿元。港股物业板块平均市盈率为34倍，碧桂园服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务、金科服务等市盈率均在60倍以上。

另一方面，在地产行业融资收紧的趋势下，物企IPO亦能拓宽融资渠道。中指研究院数据显示，2021年上半年，4家完成IPO的物企累计募资净额近40亿港元。部分上市企业从年初便陆续启动配股、发行中期票据、可换股债券等，截至6月30日，上市企业再融资共募集资金净额已超220亿港元。

在此背景下，“如今头部物业公司已基本完成资本市场布局， IPO 高潮或已过。”银河证券分析师称，TOP10 房企中，除龙湖物业、金地物业、万物云（万科）外，已全部完成了资本市场的布局，TOP11-20 的 34 家企业中，已完成上市的超半数。

与此同时，港交所全资附属公司联交所刊发有关主板盈利规定的咨询文件，提高了主板 IPO 的盈利要求。上述分析师认为，主板盈利要求的提升一定程度上对中小型物管公司的上市进程造成冲击，部分盈利未达到新要求的物管公司将推迟或取消上市计划。

分化愈显下 城市服务迈向纵深

随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，上市公司竞争格局不断演变进化，形成了多梯队、有层次、竞争激烈的发展格局。譬如，在管面积方面，头部物业管理企业的在管面积超2亿平方米，而中小型物业管理企业仅有百万平方米左右。在收入方面，万物云、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务等规模头部企业收入超百亿，而宋都服务、烨星集团、兴业物联的收入分别为3亿元、3亿元、2亿元。

分化背景下，打造差异化竞争或成为物业企业迫不得已的选择。其中，城市服务市场作为未来的蓝海，吸引众多优秀物业服务企业角逐。除传统物业服务外，业务范围扩展至市政园林、城乡环卫、市政设施管护、环境治理、老旧小区改造等。

表现在收并购上，目前物企并购已不再局限于传统的住宅、商业物业业务，而呈现出更多的业务外延趋势，尤其是环卫业务和公共服务业务，成为物业服务企业竞相并购的热门标的。例如，仅2021年一季度发生的10宗环卫并购事件中，8宗并购买家为物业企业。世茂服务拟以5.06亿元的代价收购深圳深兄环境有限公司67%的股权，雅生活服务一连完成对北京慧丰、陕西明堂、大连明日环卫三家企业并购。

除收并购手段外，物业企业亦全面提升外拓比例。中指院数据显示，2021年上半年，物业百强企业签约中标项目中，约43%是住宅物业项目，其余57%为办公物业、公众物业、学校物业、园区物业等，且办公物业与公众物业项目居多。如旭辉永升服务上半年发力学校物业，在华东、华中区域承接多个学校物业项目。新力服务深拓非住宅物业服务领域，上半年在办公物业、旅游物业、公众物业、产业园、学校等业态领域竞获多个项目。

2021年上半年，还有部分物企在城市服务领域深入探索，逐渐开始从城市基础养护进阶为城市综合治理与运营，进而智慧城市一体化运营。如保利物业2020年首次进驻姚庄镇时，服务内容主要是协助政府进行市容市貌辅助管理和交通综合管理；2021年3月，与姚庄镇人民政府签订战略合作协议,将合作内容延伸至实施镇域网格化基础治理、一体化市政服务、一站式城镇焕新、智慧化民生配套以及产业赋能等。

随着行业市场集中度提升，对规模化发展驶入快车道的物业企业而言，适应不断涌现的“新”变化成为必选题。