近日，港交所官网披露了中梁控股的聆讯后资料集，依据港交所的上市程序，在公司上市聆讯通过后，相关资料将在港交所网站上公布，这意味着中梁控股通过了港股IPO聆讯，上市在即。

更新后的招股书显示，中梁控股（股份代码：2772）将发行5.3亿股股份，可超额配售4.77亿股；公司股份最高发行价为6.68港元/股。若超额配售权未行使，并以每股5.94港元（即发行价的中位数）计算，扣除发行费用后，公司募集资金净额将达29.18亿港元。

在房地产市场加速分化和港交所对内房股审查趋严的背景下，中梁上市不只意味着公司已获得资本市场认可，更为未来公司的发展打开了新的空间。

融资体系趋于完善：手握超230亿货币资金

中梁控股是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国。按综合开发能力计，自2014年以来已连续六年获中国房地产Top 10研究组评为中国房地产百强企业。

尤其是自2016年—2018年三年间，公司实现了跨越式发展。以销售规模为例，中梁控股2016-2018年全年销售额分别为190亿、649亿、1015亿；2018年中梁正式跨入千亿房企阵营。

规模的迅速成长对当下的房企极为重要。因为，当前中国的房地产行业的集中度正快速提升，具备规模优势的房企，不仅可以享受到行业集中带来的红利，还可以在融资、销售、拿地、运营等诸多环节获得优势。

事实上，不只是规模的快速扩大，近三年来，中梁控股的现金流、负债等各项指标也出现了大幅好转。2016年公司净资产负债率高达1790%，2017年净资产负债率下降到339.5%，2018年则降至58.1%；这一数字甚至低于房地产行业TOP10的平均水平。

更值得关注的是，2018年，中梁控股的经营性现金流净额也转负为正，该年，公司经营性现金流净流入达80.37亿。截止2018年底，公司现金及银行结余达230.8亿。

此外，中梁还建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，授信体系涵盖国有大型银行、股份制银行、信托公司等；公司还建立了金融联盟，加强与金融机构的战略合作等。这次，公司在港上市后，其融资渠道进一步拓宽。中梁控股称，未来不排除采用发行公司债及寻找战略投资者等，以较低的成本获得融资来源支持业务扩充。

资产快速切换：从棚改到加码投资二三线城市

其实，近年来，中梁控股之所以能快速扩张，与公司的拿地战略有关。中梁在拿地策略上，其布局与国家政策步伐基本一致，遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，在不同市场周期采取不同的投资策略。公司将其拿地战略概括为“复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购”。

招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，土储面积达3886万平方米。

此外，中梁规模的迅速膨胀，还与公司抓住了政策红利和周期红利有关。2015年以来，中梁积极响应三四线棚改和去库存的国家政策。2016年中梁将总部搬迁至上海，加速了公司在三四线城市布局的能力。

目前，三四线棚改和去库存已经接近尾声；与此同时，国内房价也开始分化，拥有产业基础和人口持续流入的二三线城市，房价表现坚挺。值得关注的是，中梁的资产已快速切换回二三线城市。

去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

内房股审核趋严，中梁上市获资本市场认可

目前，受宏观经济的下滑和棚改货币化力度的减弱，房地产企业也在加速分化；此外，金融去杠杆也对房地产行业产生了一定的影响。在此背景下，负债较高且资产质量堪忧的房地产企业融资能力大幅下降。

企业融资中，直接融资是企业成本最低的融资方式；然而，直接融资（IPO、定增等）对企业的资产质量、经营水平和信息披露等都有极高的要求。港交所虽然实施的是注册制，但港交所对合规性的要求非常严格，目前，内房股在港交所的上市审核愈发趋严；在此背景下，中梁在提交补充资料后，迅速获得港交所通过，不仅表明了公司资产质量的优良，也意味着公司获得了资本市场的认可。

中梁控股也称，此次公司顺利通过聆讯，表明了资本市场对中梁过去发展的认可及未来发展的信心，意味着中梁离登陆资本市场又近了一步。

中梁在港上市后，公司的融资渠道将趋于完善，融资成本也将大幅下降，这无疑将使得公司的经营能力和业绩水平获得更大的提升空间。

（来源：财联社）