9月21日，万物云公开招股已进入第三日。据既定日程，万物云将于9月29日上市交易。

从公开市场认购情绪看，当前物业板块仍较为低迷，二级市场投资者对物管板块的信心有待提振，万物云选择在此时IPO也需面临估值挑战。

“差市场结交真朋友。”正式开启全球路演当日，万物云董事长朱保全在朋友圈感慨道。此番话既是万科对估值的看淡，也是其对投资人选择的肯定。

脱胎于头部阵营房企万科集团，万物云“遗传”了万科长期主义的基因，在物业板块站上顶峰时不为所动、战略性蛰伏，并不断完善业务布局；在板块估值回调、上市时机成熟时逆势IPO，直面估值挑战。

长期主义者的“同行人”

从万物云发行定价来看，其市值约在550亿港元—620亿港元之间，折合2022年PE预计在26倍左右，远不及物业股巅峰时期超50倍的平均市盈率水平，但仍然高于当前物管上市企业平均市盈率不足10倍的水平。

没有选择在市场高点上市、享受资本市场的高估值荣光，万物云在此时IPO，看似“并不划算”。

不过，纵物业板块市场低迷，从万物云的基石投资人名单看，万物云的价值和发展前景仍被资本市场肯定。

据了解，万物云此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。其中，淡马锡是世界最大的主权基金之一；瑞银资管作为影响力大的巨型基金管理人，此前的两年几乎没有参与IPO基石。

上述投资人阵容可谓“豪华”。今年港股前十大IPO中，基石结构主要以企业/产业基金、上下游供应链“朋友圈”、主权/地方国资以及中资财务类投资者为主，外资财务投资机构极为少见，且占比极低。万物云几乎成为唯一一家全部由市场化长线知名基金做基石的标的，投资者涵盖国际长线、国际主权、中资主权、中资长线等各类型市场化投资者，且外资与中资占比较为均匀，更加体现多元化、市场化。

对此，中信建投证券评价道，（万物云）物管IPO认可度高，基石投资者背景强大。该机构假设，万物云2022年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022年PE估值为22.4倍至25.1倍，在港股物业公司中处于第二高水平，仅次于华润万象生活，彰显市场对公司业务发展能力的高度认可。

此外，每股47.1—52.7港元的发行价，在业内人士看来也极具诚意，“这是一个相对合理的价格，看得出万物云交朋友的态度。”

而针对普通投资者端，业内人士称，万科和万物云都是长期主义者，或许更适合长期投资者而非短期套利者。投资者参与万物云IPO，选择与企业一路同行，以现有的价格大概率会赚钱。

“非传统物企”的科技成色

敢于在板块估值回调时逆势IPO，万物云有一定的底气。

万物云和万科并未将万物云定位为“单纯的物业管理公司”，万科董事会主席郁亮曾多次强调，万物云不会以物业公司的概念上市。随着2020年万科物业更名为“万物云”，其“科技成色”愈发明显，“城市服务商”的定位也逐渐清晰。

在20天前的半年报业绩推介会上，董事会秘书朱旭也称，“蝶城”是万物云未来10年的核心战略，打通社区、商企和城市服务的边界，增强城市内的服务浓度，挖掘无限的商机并加强与客户的链接。

通俗来说，依托于空间科技，万物云打破住宅社区、商业写字楼和街道的边界，以“服务者”为中心打造20—30分钟可达的服务圈，提升城市内的服务浓度与效率。

万物云在AIoT及BPaaS解决方案的研发在行业内有较高科技及互联网含量，且已形成其他物管公司没有的科技板块收入。

去年来，万物云科技板块收入的绝对值和占比均快速提升，2021年全年AIoT以及BPaaS解决方案服务营业收入为18.5亿元；2022上半年该板块收入则为11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%，是其主要业务中增幅最大的一项。

研发投入相关数据也足见万物云对技术的重视。万物云2019—2021年的研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元。

多年投入，万物云科技相关业务已有所收获。目前，其旗下已有三家科技子公司被认定为国家高新技术企业，拥有数百项知识产权成果，并沉淀了大量设备的“即插即用”连接能力。

万物云的科技成色，有望为资本市场带来一个具有特色的投资标的。朱旭在20天前举行的业绩推介会上也表示，无论是商业逻辑还是战略方向，万物云应该都能得到资本市场的认可。

物管板块分化，强者恒强

巨头万物云踏入资本市场无疑为当前低迷的市场注入了一剂强心剂，但不可否认的是，基本面不够稳的物企将迎来挑战。

嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰表示，目前市场上华润万象生活估值高达30余倍，保利物业、中海物业、绿城服务的市盈率也在20倍以上，这说明市场不是对物业股极度悲观，而是对物业股更挑剔。

换言之，企业在资本市场的表现将分化，优质企业的价值在平淡期更加凸显，业绩基本面及战略部署较弱的企业则将迎来挑战。

此前，上述机构发文指出，以万物云的行业地位、业绩实力来看，企业上市后必将获得大量投资者追捧。同时，尾部企业“无人问津”的成交局面将会进一步加剧，市场的资金将被吸至优质的头部企业。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示，处于物业股两端的企业，即股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃。

在柏文喜看来，物业股的估值会随着万物云的上市而表现得分化愈加明显，出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的市场格局，行业集中度未来会加快上升。

此前富途证券研报也指出，万物云完成上市虽然会提高投资者对板块的配置力度，但不可避免地会造成投资者调仓，即减少或者全部清掉当前的物管公司仓位，转而选择配置万物云。对于板块内的物管公司尤其是基本面不太扎实、关联方遭遇流动性危机的公司，这一挑战十分现实，并且大概率会发生。