9月19日，由龙头房企万科集团（02202.HK；000002.SZ）分拆的物业管理服务商万物云（02602.HK）就其境外上市及全球发售刊发招股书，预计于9月22日中午截止办理香港公开发售及优先发售申请登记，并预计9月29日于港交所主板挂牌。
根据公告，万物云拟全球发售1.167亿股H股，发行价介乎每股47.10港元至52.70港元，中信证券、花旗、高盛担任联席保荐人。
合理估值
从是否会申请上市，到筹备递表，再到通过聆讯，万物云向资本市场迈进的每一步都备受关注。但与大多数房企拆分物管业务上市相比，万物云来得稍微晚一些。从物管企业今年IPO表现来看，港交所今年尚未迎来头部物管企业，万物云的到来，有望为物管板块的整体表现带来正向影响。
从港交所新股市场的募资情况来看，不包括二次上市、双重上市、介绍上市及转板，募资规模在1亿美元及以上的IPO共16单，共计募资约62.74亿美元。而据万物云披露的信息，此次发行规模预计在8亿美元-9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。
在业内看来，万物云这一融资规模或是受多重因素影响：一是与房地产行业进入调整期有关；二是近期资本市场表现较为低迷；三是物管板块经历过个股市盈率PE80倍的“高热”，此后已逐渐回归理性，当下行业平均市盈率降至13倍上下波动。
就目前万物云的发行定价来看，其市值约在550亿港元-620亿港元之间，市盈率与中海物业相近，折合2022年PE预计在26倍左右。从上市物业管理公司现状来看，目前仅华润万象生活的总市值高于万物云。可见在冷淡市场环境下，基本面好的头部物管企业仍旧有获得相对合理估值的能力。
基石力捧
事实上，曾经大热的物业管理板块在经历了长达一年多的杀估值之后，9月初至今已现筑底企稳迹象，估值消化较为充分，边际向上拐点或已为时不远。
多位业内人士认为，对于资本市场来说，行业内独立性高、有强大外拓能力、财务经营稳健、关联地产公司发展稳健的物业公司，未来股价将会根据经营情况有所体现。
对万物云而言，此次公开发售，为发售新股，而非出售老股。正如天风证券在一份研报中指出，在逆周期环境下，优质信用主体将迎来发展机遇期，在关联方稳健护航下有望实现规模及业务的快速突围。
“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”万科董事会主席郁亮曾表示，“分拆万物云不是‘卖猪仔’，而是希望通过上市获得更大发展空间。”
当下，房地产市场进入存量与增量双轨并行发展阶段，就投资者来说，万物云是万科养大的第一个孩子。若万物云能够成功上市，双方的业务协同能力及未来在商业模式创新方面，将为探索房地产发展新模式打开想象空间。这或许是在正式路演前，已有多名国际、长线、产业基金等基石投资者入局万物云的原因之一。
值得一提的是，在今年港股IPO整体遇冷的背景下，万物云几乎是唯一一家全部由市场化长线知名基金做基石的标的。万物云此次IPO吸引到堪称豪华的基石投资者阵容，包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美金。
当然，物管行业是长赛道生意，当下还没IPO的头部物管企业已寥寥无几，投资万物云可以说是极为稀缺的机会。在物管行业已有一个共识，只有瞄准头部优质信用企业，才有长线投资和未来兑现价值的可能。
深挖“护城河”
在招股书里，与其他物管企业相比，万物云认为其核心竞争力主要体现在六个方面：中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商，拥有品牌势能；万科集团是公司的战略伙伴，双方相互助力、不断协同发展；不断创新，并持续领跑行业；拥有卓越的市场拓展能力以及成功的业务整合经验；长期投入科技研发，拥有行业领先的科技能力；“万物云街道”模式创造新的收入机会，实现规模经济。
外界对商业模式更为关注的是，万物云打造出的独一无二的“万物云街道” 模式。具体而言，“万物云街道” 模式是对既有商业模式的创新，在具有市场发展潜力的区域内，通过远程与混合运营管理提效、获客流程提效、多项目劳动力协同提效等手段，打造企业竞争优势。
在业内看来，若万物云成功上市，其内生增长能力将得到进一步释放。招股书显示，万物云募集的所得款项，约35%将用于扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会，约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%用于孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及培养人才，约10%用于营运资金及一般公司用途。
在资本市场看来，作为中国物管巨头，万物云具有突出的抗周期与公共属性。从外部环境的行业空间、政策支持，以及企业内部基本面的业务发展与业绩增长来看，万物云具有提升差异化竞争力、实现规模报酬递增的强力加速器。
有业内观点认为，“万物云从定价来看折合2022年PE值为26倍，综合目前市场相关板块股票表现，属正常合理水平，而IPO由于不似现货市场，对反弹力有阻压，待日后恒指跌浪过去，反弹浪中会比较明显。”