中国房地产的江湖上，王石、冯仑、胡葆森被称为“中国地产三剑客”。如今，王石、冯仑相继退休，只有胡葆森仍执剑在手。

王石激情澎湃，冯仑随性洒脱，胡葆森沉稳厚重，看似三种气场的人，骨子里实则都是理想至上。胡葆森爱读《菜根谭》，“人生嚼得菜根香，则百事可为。菜根肯定都是苦的，但你能把这个菜根都嚼着是香的，那就没有你干不成的事儿，这是一个修炼的过程。”胡葆森曾在接受媒体采访时如是说。

吃苦这件事，他一直在做，无论是27年前在河南这片“盐碱地”上创立建业地产(HK：00832，下称“建业”)并就此扎根，还是近期宣布收购中民投旗下中民筑友，就此进入装配式建筑、特色小镇这两片新的“盐碱地”，他一直保持着“吃苦”的精神。

在新的市场形势下，此时收购中民筑友，能否帮助建业完成一个新的飞跃还待验证，但至少，这份执拗的坚持感动了很多人，也成就了胡葆森今日在房地产江湖中的“老大哥”地位。

建业地产“走出河南”

胡葆森有一个小本，他会记录下对企业经营规则的感悟，其中一条便是，企业决策的关键是“当为则为，而非能为则为”——不是说你能干什么就干什么，而是要做你应该做的事情。

眼下，在他看来，走出河南是建业应该做的事。从1992年成立至今，建业一直奉行“省域化”的发展战略，数年来只深耕河南一省。年报显示，截至2018年12月31日，建业拥有土地储备建筑面积约4608万平方米，其中，权益建筑面积约3466万平方米，被誉为“河南王”。在城市布局上，建业不断下沉县级市，完成了省、市、县、镇、村“五级市场”全覆盖。“2019年要完成河南120个县级以上的城市战略布局，同时布局河南东西南北中5个产业化基地。”胡葆森在2018年业绩会上表示。

然而，近年来，随着一线城市门槛渐高，房企不得不谋求向二线城市扩张来维持销售规模。人口大省——河南，亦迎来了群雄逐鹿。据蓝鲸房产不完全统计，2018年，世茂房地产(HK：00813)、龙湖集团(HK：00960)、电建地产、金辉集团、中国奥园(HK：03383)、美的置业(HK：03990)等房企首次进入郑州，全国TOP100房企中，有超半数进企业均已入驻河南市场。

随之而来的是，建业地产的生存空间一步步被压缩。头部房企争抢当地市场份额之外，诸如正商地产(HK：00185)、康桥地产、升龙集团等河南本地房企也发力赶超。

内外围困之下，建业的排名不断下滑，克而瑞数据显示，2016-2018年间，建业在郑州的权益销售额排名从第2名下滑到第4名，2019年上半年以44.33亿元位列第7名。建业不得不松口想要“走出去”。2018年的业绩发布会上，胡葆森在回答媒体提问时表示：“建业会有条件地走出去。”

中国房地产已经经历了30年轰轰烈烈地发展，与建业同一年建立的万达集团、绿地集团(SH:600606)、保利发展(SH：600048)等多家企业早已完成了全国化布局，诸如阳光城集团(SZ：000671)，旭辉控股(HK：00884)等后期之秀也以黑马的姿态迅速崛起，建业选择在此时走出去，其难度可想而知。

克而瑞在一份报告中指出，在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场也是一个需要慎重考虑的问题。

布局装配式建筑，铺路轻资产？

轻资产是建业走出去的路径之一。在近期收购中民筑友的媒体沟通会中，胡葆森再次回应“会以轻资产方式走出去”。

在河南省内，建业的轻资产已小有所成。2015年6月8日，建业发布新蓝海战略开始向轻资产运营模式转型，根据公告，截至2019年上半年，建业累计完成131个轻资产项目合约的签订，其中省外项目1个。

近年来，随着地产行业逐渐步入白银时代，传统重资产模式逐渐给企业带来沉重的资金和运营压力，作为轻资产主要运营模式的代建，成为众多房企转型的选择。据明源地产研究院统计，当下在国内开展代建业务并有一定规模的房企有绿城集团(HK：03900，下简称“绿城”)、万达集团、保利发展、滨江集团(SZ：002244)、新城控股(SH：601155)、当代置业(HK：01107)、阳光城等19家房企。

在这些全国化布局的房企面前，唯有打造差异化的核心竞争力才能构筑起自己的护城河，如绿城代建的优势是高质量的封闭式系统，而朗诗绿色集团(HK：00106)则主打绿色科技。

建业选择的是装配式建筑。2019年7月22日，身着中式衣衫的胡葆森，与媒体进行了面对面交流。这一天，建业地产以16.5亿元收购天津中民筑友科技有限公司100%股权，这家公司的主营业务是装配式建筑，旗下拥有一家香港上市公司中民筑友制造科技(HK：00726，下称“中民筑友”)。

据一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示：“这体现了建业构筑轻资产业务的导向，后续也利好企业降低投资成本，进而在全国化扩张方面具有较为积极的意义。”

“依靠住宅产业化，质量、工期、成本会得到革命性的改变。”胡葆森认为这一布局符合当下的政策。中国的住宅产业化历程最早可以追溯到1994年，这一年，在“国家2000年城乡小康型住宅科技产业示范工程”中，中国住宅产业化科技工作的框架得以系统制定。此后，关于住宅产业化的支持政策层出不穷。

此外，装配式建筑的市场前景广阔。2017年，中国房地产业协会副会长庞元就曾公开预测：“未来10年，中国装配式建筑的市场规模将累计达到2.5万亿元，市场发展空间十分巨大。”

但这件事并不容易。在住宅产业化领域，建业并非第一家吃螃蟹的公司，万科集团(SZ：000002，下称“万科”)、碧桂园集团(HK：02007)、保利发展等企业都有所尝试。多年过去了，效果寥寥。一个例子是，近日，重庆万科金域华庭在交房季迎来了业主的投诉，除了常见的装修瑕疵、减配降标、虚假宣传等问题，业主还反对内墙采用所谓的新型材料“轻钢龙骨隔墙”，希望能换回传统实体砖墙。

一名工程人员曾对界面新闻表示，轻钢龙骨隔墙是“预制内墙体”的一种，万科已经研发及推广“住宅工业化”多时，目的就是要用更高效的手段建房子。有工程人员称，轻钢龙骨隔墙的成本甚至比传统实体墙高出5%-30%左右。不过，轻钢龙骨墙安装便捷，算上各种人工费、材料费，实体墙成本会略微高一些，但差别不会非常大。

造价成本高、公众接受度低，这是住宅产业化多年来难以根治的症结。尽管中民筑友的装配式建筑业务走在国内前列，却也无法回避这些问题。也就是说，投资中民筑友进入轻资产领域，依旧是一块“盐碱地”，这对建业走出去的战略有多大帮助，还待时间验证。

寄情中原文化小镇

胡葆森并不是第一次踏入“盐碱地”。

1992年，胡葆森从香港回到河南，在郑州创立了建业地产。彼时，河南市场开发程度不高，欠缺规范，有人认为这种投资环境就像是一片“盐碱地”，而“盐碱地”上的企业往往难以长大。不过，多年以后，建业地产在这片“盐碱地”上开出了花。2018年，建业地产销售额达到723.66亿元，同比增长97.2%，在近十年时间里，始终位列房企百强。

这些年来，胡葆森被问的最多的是为什么不走出河南，他告诉人们，河南目前城镇化率才50%左右，未来还有大约15%的上升空间，房地产市场还有很大的增长空间。这个战略让建业在过去的27年里开出了花。

但作为企业家，赚钱是最高宗旨，企业布局全国，显然是快速积累财富的捷径。从这个角度看，胡葆森对扎根河南的这一解释，并不具有足够的说服力。对此，他还有另一个版本的解释：扎根河南，造福百姓。

这在业内看来，更像是一个噱头，多个业内人士向蓝鲸房产表示，建业坚持深耕河南的做法，是为了“企业获得长久发展”。而在胡葆森看来，伟大企业必须具备四个标准：第一，经济效益和社会效益高度统一;第二，物质追求和精神追求高度统一;第三，企业利益和员工利益高度统一;第四，战略目标和执行过程高度统一。

在这样的价值观驱动下，胡葆森亦把输出中原文化作为建业的使命，2018年，他在坐客央广网《企业家夜读》栏目时曾说，建房子我不出河南，但中原文化我要助推它走向全国，走向世界。

中原文化的载体是中原文化小镇，这亦是建业走出河南的条件之一。

然而，如同装配式建筑一样，特色小镇虽然享有多项政策支持，市场前景广阔，但到目前为止，尚没有一个清晰的盈利模式。同时，上述业内人士也对蓝鲸房产指出：“在走出河南的过程中，建业所倡导的中原文化小镇等类似特色小镇的概念也是需要谨慎的。”

困守一省26年，始终不被外界“诱惑”，胡葆森坚韧的精神让外界看到了他在这两片新的“盐碱地”上深耕下去的可能，不过，在这两个新领域中，最终会开出怎样的花呢?时间会给出答案。