文/董成竹
2018年，是房地产市场承上启下的一年，随着国家以及各级地方政府都出台了一系列密集的调控措施，四限、去杠杆、降风险等组合拳的实施带来了明显的调控效果。楼市开始降温，无论是一线城市还是三四线城市，房地产销售低迷，房价也出现了稳中有降的趋势。相比2018年，明年的房地产市场有何特点，楼市的走向如何？调控政策是否会松动，开发商的生存环境又会是怎样的呢？今天大董就给朋友们聊一聊明年的楼市走势。
明年经济形势不容乐观，楼市调控政策难松动
据国家统计局数据显示，2018年11月中国制造业采购经理指数（PMI）小幅回落。11月份，制造业PMI为50%，环比小幅回落0.2个百分点，处于临界点。受近期部分大宗商品价格下行等因素影响，主要原材料购进价格指数和出厂价格指数均降至年内低点，分别为50.3%和46.4%，比上月回落7.7和5.6个百分点。特别是出厂价格指数落至临界点以下，其中石油加工、化学原料和化学制品、黑色金属冶炼及压延加工等行业出厂价格指数回落幅度较大。我们都知道，制造业是国民经济的重要支柱，当前，PMI指数处于临界点充分说了制造业的现状，从企业规模看，大型企业PMI为50.6%，比上月回落1.0个百分点，高于临界点；中型企业PMI为49.1%，比上月上升1.4个百分点，小型企业PMI为49.2%，比上月下降0.6个百分点，中、小型企业PMI位于临界点以下。
以上数据充分说明当前我国中小企业依然面临着较大的生存发展压力，而中小企业是国民经济的毛细血管，事关整个国民经济的健康发展。另外，从进出口景气度来看，当前指数继续低位运行。新出口订单指数和进口指数为47.0%和47.1%，均持续位于临界点以下，表明在全球经济复苏放缓和贸易摩擦不确定性增加的影响下，近期进出口下行压力有所加大。
因此，明年经济形势总体仍然不太乐观。而房地产市场明年的状况更加令人担忧。
中央提出“房住不炒”的定位之后，各城市出台的楼市调控政策非常密集，限购、限贷、限价到限商、限售，再加上金融领域的限制，不但购房者的成本增加，开发商的融资难度也非常大。房企资金链断裂，抛售项目的消息频频见诸报刊。
那么，2019年楼市调控政策走向如何呢？大董认为，近一年多来，政府把诸多调控政策都用上了，调控组合拳的效果非常明显，效果是比较显著的。因此，2019年房地产市场政策环境不好又大都是改观，幻想政策放松，不太现实。
货币政策稳健中性，房企融资逐步多元化
2018年，我国多个城市信贷政策收紧，对当地房地产市场产生了不同程度的影响。据国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%；定金及预收款44942亿元，增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。
从上述数据可以看出，银行对于开发商放贷非常谨慎，尤其是对于中小开发商来说，几乎拿不到贷款。而由于房地产销售不景气，指望回款来盘活资金流，也是难度较大，在此背景之下，开发商不得不想办法自筹资金，企业发债或者利于外资，甚至有的企业不惜利于高息贷款，有的利率高达十多个点。
从银行角度来看，‘不敢贷’、‘不愿贷’的特点比较明显，”预计2019年财政政策和货币政策对于房地产企业来说，不会有太明显的改变。
土地市场回归理性，开发商拿地非常谨慎
2018年，在楼市调控政策收紧的大背景下，无论是以北京为代表的一线城市，还是热点二三线城市，土地市场整体呈现出“降温”态势。
据国家统计局数据显示，2018年1-10月份，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。
2018年，全国土地市场中，土地流拍、底价成交、低溢价成交等现象不断涌现。据相关机构统计数据显示，今年北京共成交35宗住宅用地，平均溢价率仅15.6%。此外，今年上半年北京出现了4宗地块流拍流标的现象。由于北京供应的住宅用地，多有附加的条件，且拿地成本相对较高，再加上存在限价，未来土地溢价相应减少了，所以房地产企业在北京拿地的热情降低了。大董预计，2019年，多数房地产企业以“维持稳定”为主，房企拿地将保持谨慎的态度，土地市场回归理性。
房企销售压力继续加大，中小型开发商日子艰难
据国家统计局发布的2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，从环比看，四个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比9月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2018年11月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15268元/平方米，环比下跌0.3%，连续三月下跌且跌幅扩大。从涨跌城市数量来看，二手住宅挂牌均价上涨城市44个，平均涨幅0.60%；下跌城市56个，平均跌幅1.00%。其中大部分一线及热点二线城市环比下跌，市场降温仍在继续。
大董认为，2019年，楼市成交量逐步趋稳，房价不会有明显的上升通道，房地产企业销售的压力会继续加大，尤其是哪些中小型房地产企业，融资困难，拿地无力，销售压力加大，因此日子不好过是意料之中的事情。对于这样的企业来说，积极转型、做好细分领域，做好差异化，才是正确的选择。
作者简介：
董成竹，资深媒体人、房地产评论员。原亚豪机构市场研究部经理、北青集团整合营销中心房地产策划总监、新京报房地产事业部策划总监。现担任华创房地产研究院特邀研究员、仁居智库特邀分析师、中国城市媒体联盟副秘书长，2006年涉足房地产、媒体行业，撰写财经、地产、文学类作品近百篇，作品公开发表于各类报刊杂志、财经媒体等。