随着中央定调房地产调控政策基本面不会发生改变，“房住不炒”的主基调也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

2018年，全国各地出台的房地产调控政策达数百次。调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。

在此大背景下，不仅一线城市楼市降温明显，许多二三线、三四线城市的房价也受到了明显的影响。而且不仅仅是新房市场遇冷，能够反映真实交易的二手房市场也更加明显！

据诸葛找房研究中心发布的2018年47周百城二手住宅均价报告显示，近期二手房租售市场主要呈现以下六大特点：

第一、百城二手房均价环比下跌的城市多达57个。

47周百城二手住宅挂牌均价为15249元/平方米，环比46周下跌0.18%；上涨城市40个，平均涨幅0.44%；持平城市3个；下跌城市57个，平均跌幅0.55%。

第二、20个重点城市中有一多半城市租赁均价下跌。

20个重点城市租赁均价为43.79元/平方米/月，环比上周微跌0.02%；上涨城市8个，平均涨幅0.67%，下跌城市12个，平均跌幅0.43%。

第三、二线城市住宅均价环比下跌最大。

一线城市二手住宅均价58092元/平方米，均价环比下跌0.02%，监测二线城市二手住宅均价18754元/平方米，均价环比下跌0.32%，监测三、四线城市二手住宅均价10736元/平方米，均价环比下跌0.09%。

第四、一二线城市租赁价格略有上涨。

一线城市平均租金84.06元/平方米/月，环比下跌0.04%，重点二线城市平均租金34.31元/平方米/月，环比上涨0.03%。

第五、东北部城市二手房均价下跌明显。

分区域来看，各区域城市二手住宅均价变化情况均出现不同程度下跌，其中监测东北城市二手住宅均价下跌0.37%，监测东部城市二手住宅均价下跌0.15%，监测中部城市二手住宅均价下跌0.23%，监测西部城市二手住宅均价下跌0.17%。

第六、百城房价中三四线城市下跌明显。

从本周100个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看，环比上周下跌较大的城市集中在三、四线城市，部分二线城市也下跌较大。区域方面，环比上周下跌较大城市集中在东部及西部，中部部分城市二手住宅也下跌较大。

表：2018年47周百城二手住宅均价

 

一、2018年47周百城二手住宅挂牌均价及租金价格环比微跌

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2018年第47周百城二手住宅均价15341元/平方米，环比46周均价下跌0.18%，跌幅略有收窄。随着调控的持续，市场预期逐渐发生变化，二手住宅市场热度不断小幅下降，目前处于较为稳定的状态。租赁价格仍保持相对平稳态势，环比微跌0.02%。

 

二、2018年47周百城二手住宅均价下跌城市57个，东部较发达城市下跌城市数量较多

分城市等级来看，一线及二线城市挂牌均价均环比下跌，分别小幅下跌0.02%和0.32%。三、四线城市挂牌均价10869元/平方米，环比上周小幅下跌0.09%。

分区域来看，各区域挂牌均价均有所下降，东部受调控影响较大，且调控时间较长，环比下跌0.15%；东北和西部分别环比下跌0.37%、0.17%；而之前市场较好的中部地区也环比下跌0.23%。

 

三、与46周挂牌均价相比，淮安、北海、德阳领跌，九城跌幅超过1%

第47周百城二手住宅挂牌均价较前一周均价下降。下跌城市57个，平均跌幅0.55%，上涨城市40个，平均涨幅0.44%，持平城市3个。

四、2018年47周20个重点城市租金环比微跌，泉州跌幅达0.95%

2018年第47周诸葛找房数据研究中心监测20个租赁城市中，12个城市租金均价环比上周下降，平均下降幅度0.43%，泉州、济南、苏州降幅相对较大，超过平均水平；8个城市租金均价环比上升，平均涨幅0.67%，合肥、上海、大连涨幅较高。

 

大董基于以上报告综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。（文/董成竹）