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停工6年，举债2.56亿的知名烂尾楼——贵州“天下第一水司楼”，终于迎来了它的曙光。

最近，水司楼的全新外观图在网上热传，其标志性琉璃件和木结构外挂被钢筋混凝土和玻璃幕墙取代，变成了白墙蓝顶的五星级酒店外立面。据外界猜测，该酒店大概率将在今年10月左右竣工交房。

这是格美集团重仓贵州文旅的重要项目之一。

今年4月，格美集团宣布与贵州省旅游产业发展集团签约合作，共同把水司楼改造成“净心谷酒店”及相关景区项目。格美集团董事长徐曙光表示，力争三年内在贵州新增酒店240家，净心谷酒店正是其中的重点项目。

据悉，水司楼改建后将成为集酒店住宿、餐饮、会务、休闲娱乐、康养于一体的独山七度净心谷豪利维拉酒店。

不难看出，贵州的这个“天价烂尾楼”，终于迎来了自己的“曙光”。

值得注意的是，贵州省招标投标公共服务平台信息显示，净心谷酒店提升改造项目招标估算价为1.5亿元，后续还需投入2亿，项目备案总投资为3.645亿元，而水司楼项目当初的建设总预算才3.1亿元。

烂尾改造比原先建造花的都多，后续酒店的经营压力可见一斑。

#01 最大烂尾楼，不太好“盘活”

水司楼这个烂尾多年的项目，想找到接盘侠并不容易。

从贵州酒店集团到洪涛股份再到南卓集团，历经三年，都没彻底盘活水司楼项目。

直到去年10月，格美集团董事长徐曙光亲自率队到独山（水司楼所在地）考察调研，正式入局独山县酒旅市场。

2024年，独山县也加大了净心谷酒店项目的“资产盘活”力度。独山县政府在工作报告中明确提出，年内净心谷酒店建成投用，净心谷景区实现运营。

2024年1月，净心谷酒店项目”进入实质性启动阶段。招标代理进场、规划设计招标公布了中标候选名单。

同月，格美集团创始人徐曙光再次带队赴独山考察。3个月后，水司楼终于迎来“白衣骑士”。

格美集团宣布与贵州省旅游产业发展集团合作，把水司楼改造成“净心谷酒店”及相关景区项目。

在第十八届贵州旅游产业发展大会开幕式上，徐老板表示，净心谷酒店将是格美未来三年在贵州新增的240家酒店中的重点项目。

图片来源 | 设计时讯

最近，水司楼的全新外观图在网上热传。整体来看，外观变化很大。

据悉，格美集团旗下的格林酒店集团拥有Holiday Villa、格林东方、格美、格雅、格菲、格林豪泰等多个酒店品牌，覆盖高端、中高端、中端以及经济型酒店市场，连续多年跻身国内酒店集团前五强。

不过，外界担心的是，按照项目备案的3.645亿元，项目后续还需投入2个亿，再算上烂尾的2.56亿元以及中间的维护投入，建成后的净心谷酒店造价实际已经超过6亿元。

只按招标的1.5亿元投资，每平方米的成本也在2万元左右，远超国内高星酒店平均每平方米5千—1万元的建筑成本。

据悉，该项目整体占地面积0.73万平方米，建筑面积7.46万平方米。

《酒管财经》注意到，贵州省会贵阳的贵航喜来登酒店建筑面积也才不过5万平方米。

面对规模如此庞大、配置如此豪华的超级“吞金兽”，后续格美集团的运营压力相必不会小。

不管怎么说，净心谷酒店即将建成完工，其坎坷的烂尾改造命运终于可以告一段落了。

#02 蓄势下沉的格林

格林为何会选择在这时盯上一个仅26万人口的前贫困县的烂尾已久的项目呢？

从徐曙光2023年底提出的规划设想中，或能窥探一二。

早在去年年底，他就强调下沉市场仍是拓展重点。

谈及偏爱低线城市的原因，徐曙光表示，三四线城市连锁化率不如一二线城市高，所以三四线城市拥有较大的存量市场，同时也是提高酒店质量的主领域。

截至2023年底，格林酒店集团全年共新开480家酒店，其中2/3以上的酒店集中在三四线城市。

据了解，格林酒店集团近年来开始深耕贵州酒旅市场，旗下豪利维拉、格林东方、格林豪泰、鹿港小镇等多个品牌陆续落户贵州。

据其官方口径，净心谷项目是其布局贵州文旅产业的重要一步。

其次，经营细分市场也是2024年的战略之一。

徐曙光表示，如今格林酒店集团不会再一味追求数量和扩张，转而要去寻找标准化、高品质的产品。

他认为，格林酒店除了标准的商务酒店、中端酒店之外，未来还将再增加一些以康养元素为主题的酒店以及特色酒店产品。

一位酒旅观察人士猜测，独山县净心谷酒店大概率是格林布局特色康养赛道而试图打造的“旗舰样板店”。

据悉，格林酒店集团通过委托经营的方式，将旗下豪利维拉品牌引入，提供前期技术指导、团队进驻服务，人员培训服务，餐饮配套服务等全酒店服务内容，改建之后将成为集酒店住宿、餐饮、会务、休闲娱乐、康养于一体，拥有365间豪华客房的“独山七度净心谷豪利维拉酒店”。

图片来源 | 豪利维拉酒店

据净心谷豪利维拉酒店官方公众号介绍，项目计划在2024年开业，以“室内室外，最适家庭体验”的设计理念，将打造“世界首家室内生态帐篷酒店”。

从格林豪泰酒店管理集团，到格林酒店集团，再到格美集团，集团名字更迭的背后，是格林摆脱“经济型”标签、多元化转型的缩影。

#03 向难而行

不过，转型并非易事。

2024上半年，格林酒店集团的营收和净利润，在头部酒店集团中是唯一均为负增长的。

无论是营收、净利润还是平均房价、RevPAR 等核心数据表现不太理想。

据其财报显示，2024年上半年，格林酒店营收为6.82亿元人民币，同比下滑14.14%；净利润为1.21亿元，同比下滑13.61%。

其中，2024年二季度平均每日房价为人民币173元，较去年同期同比下降 4.3%；出租率为 72.5%，较去年同期同比下降5.3%；RevPAR为 125 元，较去年同期同比下降 10.8%。

截至2024年6月30日，其旗下共有4272家在营酒店，相比2023年底的4238家，仅增长了43家。

相比锦江、华住、首旅和亚朵这些头部酒店集团，格林在门店扩张上稍显乏力。

拆分来看，格林旗下中高端板块门店占总规模仅有10%左右，而格林豪泰等经济型酒店板块发展也相对缓慢，截止2023年底，其主力品牌格林豪泰酒店出现门店数量甚至出现下滑，从2226减少到2220家。

业内人士指出，中高端和经济型产品的发展受阻，很可能将进一步压缩了格林未来的生存空间。

在二季度财报电话会议上，其管理层表示，今年市场消费疲软对格林酒店业务的整体表现产生了负面影响。

2024 年上半年，格林酒店收入为2.64亿元人民币，同比下降14.8%；餐饮板块上半年收入为0.65亿元，同比下降37.8%。

从某种程度上来说，现阶段格林酒店的多元化转型也处在相对尴尬的境地。

信达证券在研报中指出，从行业发展周期来看，当前国内酒店业供给侧竞争激烈，寻求存量改造、挖掘下沉市场逐渐成为趋势。

华住、首旅等多家酒店集团均在财报中表示，中国低线城市连锁化率较低，下沉市场连锁化率提升空间较大，将紧抓酒店业开店的下沉趋势。

图片来源 | 中金公司研究部

此前在《洲际把奢华酒店开到了贵州的乡镇上》一文中，《酒管财经》就指出下沉市场赛道已开始拥挤。

洲际酒店直接绕开省会城市，首次入驻就直插贵州乡镇市场，今年5月在贵州仁怀市茅台镇举行了“茅台镇衡昌洲际酒店”签约仪式。

目前，洲际已有超过70%的开业酒店及85%筹建酒店位于二至四五线城市。

此外，华住近年来也持续在黔布局酒店项目，并制定《华住贵州发展战略规划》，确立“深耕贵州”战略目标，今年先后布局了仁怀城际酒店、赤水全季酒店、小七孔施柏阁大观酒店等酒店。

可以预见的是，格林未来在下沉市场尤其是贵州市场将与诸多竞争者“短兵相接”，“跑马圈地”也更有难度。

各持利刃，刀光剑影中，格林未来能否“狭路相逢勇者胜”，我们将持续关注。

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