文｜新立场

北京时间5月23日，贝壳发布其2024第一季度财报，今年Q1贝壳净收入为164亿人民币（约合23亿美元），同比下降19.2%。总交易额（GTV）为6299亿人民币（约合872亿美元），同比下降35.2%。净利润4.32亿元，经调整净利润达13.92亿元。

毛利从2023年同期的63亿元下降至41亿元人民币（6亿美元），大跌35.1%。2024年Q1毛利率为25.2%，2023年同期为31.3%。

对于毛利率的下降，贝壳给出的原因是由于“房屋租赁服务对净收入的贡献较高”，但对毛利率的贡献较低于其他收入来源。

值得注意的是，本季度是贝壳首次单独公布租房板块服务收入，该板块从去年同期约9.07亿人民币增长到Q1的26.25亿人民币，增幅达到189.3%，是本季度增长最迅猛的一个板块。在贝壳一体三翼的业务中，租房业务承担起了贝壳Q1季度总收入的16%。

与此同时，该季度贝壳的租房服务营业成本也暴涨150.8%到25亿元（3亿美元），利润为1.44亿元，对整体利润的贡献率为2.7%。

根据贝壳未经审计分部贡献利润指标显示，存量房业务利润率为44.45%，新房业务利润率为22.27%，家装家居业务30.6%，房屋租赁服务利润率为5.51%。

可见尽管租房业务利润率最低，并且一定程度上也拉低了贝壳整体的毛利率，但其在贝壳的重要性正在增加。

此次贝壳将租房业务收入暴涨的主要原因归结于：“省心租模式下的租賃房源數目增加”，而贝壳的省心租模式，跟目前租房行业已经成熟的自如模式也已逐渐形成差异。

01、贝壳自如各自安好

众所周知自如的创始人是熊林，2010年，熊林加入链家集团任副总经理一职，于2011年创立自如。

后来自如从链家独立出来，2021年8月自如又公开回应跟链家的关系，据当时的媒体报道，链家、我爱我家被禁止在京从事房屋转租业务，自如则是称公司与链家和贝壳是独立运营的，关联的地方是业务上有合作。

“外界主要是对链家和自如的关系不清楚，以为是一家公司。但其实，有些客户在找链家租房时，如果没有合适的产品满足他的需求，恰好自如有这个产品，我们就会介绍客户去找自如。”

而贝壳和自如同为链家催生出的互联网平台，一个核心在房产交易，一个核心在租房服务，由上述报道也不难看出，尽管自如跟链家及贝壳独立，但是在实际一线业务层面也不是没有合作。

2021年11月，贝壳进行新一轮战略升级，贝壳自己的租房业务从边缘提升至战略位置，按照彼时提出的还是“一体两翼”发展战略，其中一翼就是租房业务。对此，贝壳称：促使贝壳找房做出这一调整的原因，除了住房租赁市场的巨大发展空间之外，在客户租房体验较差带来主体运营效率低下的行业背景之下，解决痛点成为贝壳租房盈利新方向。

而这次财报的披露方式，无疑再次将租房业务的重要性提升。不过正如上述所说，该业务利润率最低，作为贝壳最不赚钱的业务，贝壳此举自然不是指望租房业务为其在财报上增色，很大程度上是想要通过披露租房业务的数据，侧面佐证其核心板块存量房业务的韧性。

此次贝壳在针对租房业务数据单独披露的划分解释中就提到：房屋租赁服务涉及关于分布式及集中式的租赁住房管理运营服务，和包括流量商业化业务、在线租赁管家服务等在内的租赁相关服务，此前主要归类为「新兴业务及其他业务线」，而租赁经纪服务仍包括在「存量房业务」业务线中。

毕竟房产交易也往往同时伴随着租房服务，其业务流程仍然存在一定的难以分割性，在贝壳的商业模式中，租房业务基本上可以视为存量房业务的延申。

而贝壳作为一个老本行是房产交易的平台，从此前尝试拿地，到房产中介，装修服务，再到租房服务，其核心客户群体显然为房产拥有者，业务本质是围绕这部分群体展开服务。

所以从整体商业模式上来讲，自如跟贝壳的租房业务目前不会产生实质性竞争的关键原因在于，贝壳的租房业务的服务中心是房东，而自如的租房业务核心群体是房客。

02、合作仍需契机

在贝壳2023年的年报中就曾提到自如，其称：“我们认为Ziroom经营的业务与我们之间没有实质性竞争。但是，我们不能向您保证Ziroom和我们之间的竞争不会变得更加激烈。”

即使是从具体的业务落地来看，这两个模式也确实暂时不会产生太大的竞争。最直观的表现就是，贝壳租房平台上主要是整租房源，而自如租房平台上主要是合租房源。在租房服务范围上，贝壳围绕租房展开的延伸服务不如自如多样化。

而如此模式自然会分割两种不同需求的租客群体，对于追求性价比且有能力整租租客群体会选择贝壳，而倾向于合租且愿意为丰富的租房服务买单的租客群体会选择自如，这两个群体的重合度并不高。

尽管随着贝壳今后在租房业务上的发展和完善，可能会和自如的业务重合程度也会越来越高，但短期来看，贝壳的业务基因暂时无法支撑自如式的合租服务，况且租房业务对于贝壳来说本就不赚钱，这部分业务也不会是贝壳的重点发力板块。

但由于业务具有一定的互补性，很大程度上二者可能会进行合作。要看懂其合作的可能性，还要看此前贝壳在租房业务上的合作案例。

在2022年，贝壳租房与乐湾公寓完成签约仪式，并落地首个青年公寓项目，开始下场做集中式公寓，尽管没有选择自如来合作，但贝壳回应媒体称：“自如将继续是贝壳租房的重要合作伙伴，未来双方将开展更多合作。”

由此不难看出，贝壳租房与其他租房品牌达成合作是有前例的，而跟自如暂时无法合作成功，《新立场》推测，原因可能是彼时的贝壳租房主要定位在于高性价比，而自如租房定位于高质量的服务，尤其是2022年还处于贝壳租房发展初期，二者业务虽然能够很好的互补，但对具体租房产品定位却大不相同。

而贝壳和自如真正想要在租房业务上达成深度合作，可能还需要等待一个合适的契机。

03、写在最后

像贝壳租房和自如这样战略层面谨慎，但极有可能一线业务层面紧密合作的关系，时常会在互联网企业中上演，尤其是重线下资产的业务，所以今后二者的合作契机极有可能是自下而上产生的。

而一个是房源强势的租房平台，一个是服务强势的租房平台，在现在租房市场对于存量房市场影响越来越大的情况下，如何继续在“住”这一主题下焕发出新的活力，似乎还需要时间的检验。