文｜睿思网

随着上海仙乐斯广场整售开启， “基汇资本”这家低调的PE巨头再度回归大众视野。

近日，高力国际和第一太平戴维斯共同发布消息，仙乐斯广场商办综合体正计划将部分物业进行整体出售。

这已是仙乐斯广场时隔八年后的再次出售。

基汇的上海办公室也卖了？

根据公开信息，仙乐斯广场总楼面面积84967.63平方米，B1至7层为商场，为22800平方米；9层至39层为甲级写字楼，为52296平方米。

本次出售的标的物业地上面积共70397平方米，其中办公面积47597万平方米，楼层为L9-L39；商业面积为22800万平方米，楼层为B1-L7。另包含250个停车位，地下车库楼层为B1-B3。报价为4万元/平方米，总价按地上面积计算，约合28亿元人民币。

据了解，相关产权为三家外资基金所持有，分别为基汇资本（Gaw Capital）、太盟投资集团（PAG）以及高盛商业银行部门在内的投资者团体。

值得注意的是，本次被出售物业中的某一个单元，还是基汇资本上海团队的办公所在地。根据基汇资本官网信息，该公司上海办公地点正位于仙乐斯广场2303室。

如本次出售顺利完成，基汇资本是否还继续在该地点办公还有待进一步披露。当然，基汇资本也有其它的选择。

据仙乐斯广场官网，该物业由香港高仁（中国）有限公司、上海仙乐斯文化实业公司、基汇资本旗下的基汇资本房地产基金共同投资。换言之，基汇资本本身就是仙乐斯广场的业主之一，同时由基汇商业管理公司提供资产管理服务。

据相关人士透露，除了目前出售部分，仙乐斯广场仍有约1万平方米左右的面积不在出售之列，该部分物业产权由其他业主所持有。

这已不是基汇资本第一次寻求出售仙乐斯广场。

早在2014年4月，瑞安房地产旗下的中国新天地就与基汇资本进行商业洽谈，计划以30亿元的总价从基汇资本手中买下仙乐斯广场。

不过，该笔交易最终并未达成。

8年售价提高不到一成

根据彼时的收购意向总价，以仙乐斯广场84960平方米的总建筑面积计算，收购单价约为3.73万元／平方米，较当前出售价略低。

但根据当时市场测算，基于仙乐斯广场写字楼租金8.5元／平方米／天计算，相关物业租金收益约为3000元／平方米／年。由于仙乐斯广场的商业零售物业以餐饮、美容和生活配套的便利店为主，若加上商业零售部分租金，中国新天地年回报率约为9%。除去管理成本，市场认为这一回报率并不算高。

由于当时基汇资本正在同步进行对北京盈科中心的收购，因而仙乐斯广场的出售行为亦被市场视为其通过在上海套现来支持北京项目。

同年4月8日，基汇资本宣布，其向李嘉诚家族旗下的电讯盈科、盈大地产收购北京盈科中心，成交金额9.28亿美元（72亿 港元）。这项交易也成为当时外资在中国发生的最大单项物业收购案，基汇资本也由此名声大噪。

直到一年后，仙乐斯广场才终于迎来新的买家。

2015年8月，由太盟投资集团和高盛旗下领头的财团对仙乐斯广场发起收购。彼时，渣打银行更为以上安排一笔价值相当于3.3135亿美元的贷款。

据悉，参与该财团的还包括香港上市集团震雄集团旗下子公司震雄投资、建生国际旗下子公司以及一位个人Chen Zhengchang。

据了解，该项贷款可选择延长1.5年，包括6.64亿元人民币境内分期偿还部分和2.10亿美元境外子弹式贷款部分。而该项三年期贷款6.64亿元人民币境内部分以仙乐斯广场作为抵押。

同年10月，建生国际进一步披露，公司的全资附属公司Kind Regent及所有买方将从所有卖方购买目标公司（True Partner Investments Limited）已发行股份的79.73%，其中Kind Regent将购买目标公司已发行股份的4%。收购的先决条件是目标公司已收购物业公司（即上海仙乐斯房地产有限公司，直接持有仙乐斯广场）的98.68%股份，以及目标公司通过再融资以银行贷款取代现有股东贷款。

而按建生国际当时的公告，仙乐斯广场由独立估值师估值为34亿元人民币。

转眼8年过去，仙乐斯广场再度迎来被出售的命运。

何时才是最好的出售时机

事实上，仙乐斯广场的运营情况并不差，这座位于南京西路的商厦，始终保持着相当的出租率。据相关运营机构披露数据，目前仙乐斯广场商场出租率约90%，办公楼出租率超70%。

一名商业运营人士指出，对于成熟的商业投资商而言，选择在运营成熟时溢价退出，远比长期持有更有价值。

除了本次再度出售的上海仙乐斯广场，基汇资本此前已陆续出售了北京盈科中心、广州西城都荟等项目，均为自持一段时间后便果断退出。

其中，在接盘北京盈科中心4年后，基汇资本将该项目以约105亿元的价格出售予左晖名下的愿景明德。

基汇资本相关负责人彼时曾表示，出售北京盈科中心是由于和投资人有一个协议，持有物业达到一定的限期后会在合适的时机出售，“现在正是时候。”

以北京盈科中心16.99万平方米的总楼板面积计算，基汇资本在2014年买下盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米，按照出售的105亿元计算，单价已经上升到约6.18万元/平方米。换言之，基汇资本通过北京盈科中心的一买一卖之间，大赚了50亿元。

而在相关资产出售后，也有益于基汇资本补充流动资金，参与到其他优质项目投资中。

就在一个多月前，基汇资本为位于中国一栋超高层地标性办公楼的现有贷款寻求再融资。彼时，基汇资本共筹集到价值12.4亿人民币的俱乐部贷款，由浙商银行与永丰银行担任绿色融资协调人。该笔俱乐部货款由7100万美元（约合5.2亿人民币）的离岸贷款和7.16亿人民币的在岸贷款组成。

时间再继续往前，今年6月30日，基汇资本宣布完成第七支亚太区房地产基金基汇房地产基金VII（Gateway Real Estate Fund VII）的募集，总募资额达30亿美元。该支基金主要专注于大中华区、日本、韩国、东南亚和印度等亚太区的房地产主题平台投资机会，包括写字楼、零售、酒店、工业、数据中心、生命科学园以及私人信贷。

据了解，随着主题平台的投资不断壮大，基汇资本通过收购日本首都圈的物流资产组合及东京的凯悦酒店，扩大了其在日本市场的投资业务。其他投资还包括数据中心、物流仓储、以及广州的奥特莱斯购物中心和上海的生命科学园。该基金也在香港和内地进行了多项以房地产支持的私人信贷投资。

自2005年成立以来，基汇资本已募集七支以亚太区为目标的综合型房地产私募基金，同时还在美国管理增值型／机会型基金、一支亚太酒店基金、一支欧洲酒店基金，一支成长型股权基金，并在全球提供信贷投资及独立账户直接投资服务，投资范围横跨住宅开发、写字楼、商场、服务型公寓、酒店、物流仓储及互联网数据中心（IDC）等不同的房地产类别。

2005年以来截至2023年第二季度，基汇资本募集股本已达221亿美元，旗下管理资产金额超过352亿美元。