文|迈点

近日，上市保租房REITs公布了三季度财务数据，同时沪市保租房REITs举行了三季报的集体业绩说明会，综合来看，四单上市保租房REITs运营情况良好。此外，万科泊寓三季度实现租金收入25.3亿元，通过长期的精益运营，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

一、三季度四单保租房REITs财务数据对比：中金厦门安居REIT综合表现最佳

截至目前，四单已上市租房REITs均已发布了2023年三季度报告。整体来看，四单保租房REITs三季度发展稳健，展现出较强的抗周期属性。共计持有的10个项目截至9月30日，出租率均超90%，项目运营表现优异。

从营业收入来看，华夏基金华润有巢REIT以1979.76万元居首位。其次是中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT，分别实现营业收入1927.43万元、1840.51万元；红土创新深圳安居REIT实现营业收入1373.85万元。

从净利润来看，华夏北京保障房REIT表现突出，实现净利润780.88万元。华夏基金华润有巢REIT净利润垫底，为151.55万元，与其他3单差距较大；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT净利润分别为694.36万元、629.16万元。

从可供分配金额来看，中金厦门安居REIT暂居前列。四单保租房REITs可供分配金额差距不大，处在1300-1500万元之间。

从项目出租率来看，8个项目出租率超96%。华夏基金华润有巢REIT两个项目出租率相对较低，有巢泗泾项目为94.54%，有巢东部经开区项目为91.32%，主要原因是这两个项目采用市场化运作方式，受季末退租及集中入住等市场因素影响较大，进而产生的正常波动；其余3单保租房REITs持有的共计8个项目出租率均超96%，其中红土创新深圳安居REIT持有的保利香槟苑项目、中金厦门安居REIT持有的珩琦公寓接近满租。

二、三季度四单保租房REITs财务数据与前两季度对比：营业收入和净利润稳步发展

从前三季度整体运营情况来看，四单保租房REITs在营业收入和净利润方面发展平稳，可供分配金额方面小幅波动。此外，8月份华夏基金华润有巢REIT进行了成立以来首次分红，实际分配金额3923万元；华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT也分别完成了两次分红，四单保租房REITs经营业绩良好。

营业收入方面，四单保租房REITs前三季度环比基本持平。红土创新深圳安居REIT整体营收低于其他3单保租房REITs，稳定在1370万元左右；华夏北京保障房REIT营收稳定在1800万元左右；中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT相对较高，基本处1900万元以上。

净利润方面，营业收入第一的华夏基金华润有巢REIT净利润垫底。四单保租房REITs净利润由高到低依次为：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。且华夏基金华润有巢REIT与其他3单保租房REITs差距较大，究其原因，一方面华夏基金华润有巢REIT采用市场化运营模式，带来高昂的销售费用、管理费用等；另一方面，市场化的定租机制导致其出租率低于其他项目。

可供分配金额方面，前三季度四单保租房REITs呈现出先增后减的趋势，第二季度为高值。11月13日，沪市保障性租赁住房REITs在上交所举行了2023年三季报的集体业绩说明会，有专家表示，沪市保租房板块三季度运营平稳，保租房REITs项目当期可供分配金额完成率多超过同期预测，前三季度累计完成率均达到全年80%以上。

三、保租房REITs发展现状

除已上市的四单保租房REITs外，目前还有2单已获正式受理，7单已公布中标结果。

其中，2单已获正式受理的项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT、建行住房租赁REIT。国泰君安城投宽庭保租房REIT是全市场规模最大的保租房REITs，由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产；建信住房以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。

7单已公布中标结果的项目分别为：青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、天津滨海新区经济技术开发区保租房公募REITs项目、上海临港科技城D03-01地块保障性租赁住房公募REITs基金管理服务项目、北京昌平保障房公募REITs项目、苏州恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs、西安高新区保障房公募REITs、南京软件谷菁英公寓公募REITs。

不论是已经上市的保租房REITs，还是拟申报上市的保租房REITs，其底层资产都位于北京、上海、深圳、天津、南京等一线和新一线城市，当前人口向珠三角、长三角等大型城市群集聚趋势日益明显，大城市租赁需求不断增长，另一方面，中央及地方频繁出台保租房筹集、运营相关的政策，政策红利或将持续释放。后续保租房REITs规模将进一步扩大，项目落地节奏将进一步加快。

四、小结

首批保租房REITs上市一年多以来，运营态势稳健，取得了良好的经营业绩，促使住房租赁“投融建管退”的闭环机制更加成熟。前三季度，在政策端和金融端，中央和地方出台一系列支持保租房发展的举措；在需求端，人口向一线、新一线城市集聚的效应更加明显，大城市住房租赁需求旺盛。与潜在需求量相比，大城市保租房新增供应仍存在较大缺口，高品质与高性价比的保租房项目将长期受到新市民和青年人的青睐，保租房REITs具有广阔的发展空间。

基于当下政策的支持、保租房市场逐渐走向成熟、以及巨大的住房租赁需求，未来保租房REITs将进入常态化的发行和扩募阶段，保租房REITs的市场规模将进一步扩大。红土深圳安居REIT表示安居集团正在梳理符合发行条件的集团内部、外部的保障性住房资产，在相关项目达到稳定性状态且符合监管要求之后，将适时启动扩募筹备。