文｜睿思网

在政策和金融等多重支持下，住房租赁行业正进入高速发展。

就在上周，迄今规模最大的保租房REIT——“国泰君安城投宽庭保租房REIT”正式获证监会及上交所受理。

在此之前，建行亦宣布，其以北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目作为底层资产的公募REITs项目获发改委受理。

据不完全统计，除了城投宽庭保租房REIT、建行住房租赁REIT，目前拟申报发行的保租房REITs还有5只，分别为青岛房投REIT、上海临港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津滨海新区保障房REIT和南京软件谷菁英公寓公募REIT。

此外，据市场消息，目前已有十余个省市的保障房项目筹备中，基金公司也在积极推动保租房REITs项目筹备，其中，华夏基金目前就有多只保租房REITs正在推进和申报中。

新一批住房租赁公募REITs的加速入局，显然比一年多前首批相关REITs上市时更为踊跃，也更为迫切。

“在长租公寓和产业园两个方向，未来两年内管理资产规模要各做到100亿。”上海建工股权投资基金管理有限公司首席投资官汪海平近日的公开表态，很大程度上代表了保租房领域新入局者们的心态——抓住地产领域为数不多的风口与市场空白，迅速做大规模。

上海建工口中所指的“长租公寓”，就更多指保障性租赁住房，也就是当下REITs的热门标的之一。这家做工程建筑起家的企业，从今年开始，正式宣告亲自下场参与住房租赁项目的建设，并提出了两年百亿目标。

上海建工似乎已有了全盘的扩张计划，并在加紧实施。今年3月，其在上海嘉定拿下了R4保障房项目。除了净地，上海建工表示，将在市区积极寻找存量资产改造为保障性租赁住房或酒店公寓等长租公寓的业态运营。

同时，于今年9月，上海建工投资公司及其子公司上海建工股权投资基金管理有限公司，与建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金（有限合伙）共同发起设立上海建申基金。该基金规模30亿元，其中建工投资作为有限合伙人LP投资11.99亿元，建工基金作为普通合伙人GP投资100万元。

上海建工的看好不难理解，政策的导向以及广阔的市场空间，都是新入住者们积极扩张的重要考量因素。

政策方面，保障性住房的市场地位在今年进一步提升到了新的高度。在新一轮“新房改方案”中，明确了两大目标，其中之一就是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。同时，“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”。

此外，在上周刚结束的中央金融工作会议上，更再度强调了要更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。而根据最新统计数据估算，距离“十四五”期间全国计划筹建保租房约 900万套的目标仍有约400万套缺口。

市场方面，保租房需求的持续扩大，让参与者看到了广阔的发展空间。

特别是从目前4只保租房REITs的运营情况来看，保租房的运营表现不仅稳定，且收益不错。今年上半年，华润有巢REIT、厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、深圳安居REIT 4只保租房REITs营业收入合计超过1.4亿元，且分别完成2023年目标收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。

而更为重要的是，运营收益的稳定，就意味着发行REITs进行证券化成为可能，保租房愈发成熟的“投融建管退”闭环，对越来越谋求轻量化发展的一众房地产相关企业而言，具有极大的吸引力。

于是，包括万科、旭辉等在内多个传统房企，都通过旗下长租公寓运营平台不断加大保障性租赁住房的规模。据悉，在万科泊寓目前成功纳保的项目中，就有十几个符合公募REITs发行标准。

不仅地产相关企业正有意在这篇蓝海中分一杯羹，就连信托公司，也把住房租赁产业当成新的业绩增长点。据了解，2022年以来，包括建信信托、中建投信托、中铁信托、中信信托在内的多家信托公司，在住房租赁市场有较大布局动作。

据仲量联行早前统计，有超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。

然而，问题也随之而来，如何加强监管与规划，避免在一波又一波投资热潮后，造成市场供给的过剩或在资本市场上无序倾轧，将是兴奋的入局者不得不面对的风险。