在9月7日召开的媒体见面会上，万科董事会主席郁亮再度向行业传递信心，“中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场，规模还是超过十万亿元量级，不可能说没有就没有。”

十万亿的概念诞生于对行业的质疑声中。过去一段时间内，楼市经历了调控政策趋严、融资渠道收窄、债务危机频现、需求活力降低等一系列剧变，正缓步驶入筑底阶段，以商品房开发为核心的快周转业务模式已难以为继。面对预期不足的增量市场和仍待深耕的存量市场，房企一面调整自身经营模式，一面重塑市场信心。

“长期乐观、短期承压”

自去年起，房地产行业就一直在“筑底”。

碧桂园执行董事兼总裁莫斌在中期业绩沟通会上直言，公司管理层已经预判到了市场调整，但调整剧烈程度超出了预期，“去年下半年以来，房地产市场处于下行阶段，目前市场还在底部盘整，盘整的时间可能相对长，信心也在恢复，恢复的时间可能会比较慢。”

国家统计局发布的数据显示，今年前6个月，全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%；其中，住宅销售额下降31.8%，销售面积下降26.6%。

需求端的疲软直接传导至供给端。从已经公布的数据来看，2022年上半年，在已发布中报的169家上市房企中，近八成房企归母净利润同比下降，超三成房企出现亏损，四成房企面临现金流压力，甚至连国字头企业也难言乐观。销售减量、缩表出清、融资收紧，虽受疫情影响，可房企更多的压力来源于行业本身。

但调整并不意味着消失。与郁亮看法类似，莫斌认为，中国房地产市场每年有超过10万亿元的规模，这样的规模水平至少还有10年。相信所有地产企业都会检讨和反思，提升竞争力的同时，做好有质量的发展。

为实现更有质量的发展，旭辉将以全新的姿态拥抱“二次创业”。在中期业绩会上，旭辉控股董事局主席林中表示，在市场由筑底逐步走向恢复的过程，信心很重要，“一方面是对行业的信心，另一方面是对经济与收入的信心。近期也看到一些城市推出降税费的举措，相信这些举措会增加客户需求，会提高客户的购买能力和支付能力。”

“长期乐观、短期承压。”在中国海外发展董事局主席颜建国看来，行业调整之后，可能会经历“三个分化”。一是市场分化，一、二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

挖掘存量市场新价值

常做常有，常做常新。在城市更迭的过程中，拓展增量与激活存量的过程往往同时进行。

基于资金投入量更大、开发周期更长的传统城市更新业务，房地产行业提出“城市运营”的概念，其本质是依托房企强大的资源网，通过植入产业的方式，对持有资产进行运营管理。金茂、招商蛇口、万科都是其中的先行者。

转型中的招商蛇口表示将以运营为主、销售为辅，重点发展的是集中商业，目标是到2025年末实现购物中心100个，持有营收100亿元，将主要布局城市为GDP前十的一线及强二线城市，以及都市圈范围内的新兴快速发展城市。截至2022年6月末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。

2022年上半年，金茂旗下的34个城市运营项目直接贡献了25%的签约销售额和近半数利润。作为最早提出向“城市运营商”转型的房企之一，金茂打通“城－人－产”的运营逻辑，以城聚人，以城促产，持续加大道路等公共配套投入，引入教育、科技、健康等领域核心产业配套资源。年内，金茂新获取二级项目11个，全部位于京津冀、长三角等重点经济区域的核心城市，其中48%的土地储备来自于城市运营。

随着万物云通过港交所上市聆讯，万科的城市运营故事也开启了新篇章。据万科2022年半年报披露，上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%；其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，同比增长59.0%。根据万物云的规划，下一步将通过远程运营以及混合服务提升空间效率，在降本增效方面持续发力。

项目导入、资源整合、品牌输出，房企为城市提供的服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但此类业务大多为保本微利的长周期业务，在房企资金承压的大背景下存在推进缓慢的困境。对此，郁亮表示，“此类地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。”