在房地产业快速向前发展时，有魄力、敢于高举高打的民营房企是市场上最为活跃的企业主体。

在2017年与万达的“世纪交易”中，融创中国斥资超630亿获得了万达76个酒店，及13个文旅项目91%股权，富力则花费约190亿元获得了万达系73家酒店；2020年初，新晋“并购王”世茂集团与深陷债务危机的福晟合作，对外宣称涉及货值超4000亿元。

时移势易，当初扮演“白衣骑士”的房企，如今成为缩表出清的主力。

世茂集团在8月31日宣布将北京分钟寺四家项目公司权益以33.17亿元转让给华润置地，此次出售事项预计带来约8600万元亏损；富力在9月5日宣布以5.5亿元代价出售北京富力万达嘉华酒店，录得亏损约653.7万元；融创也早已走上出售资产回血的路。

2022年半年报披露告一段落，财务较为稳健的房企尤其是央国企，在这一次业绩发布会上大概率会被问到的问题是“收并购计划和进展如何”。当初显得“保守”的央国企，正成为新晋白衣骑士。

央国企担主角

“捡漏”的时候到了。

今年6月，中国金茂宣布拟以协议安排方式私有化中国宏泰；金茂服务也宣布以4.5亿元底价收购首创置业旗下物业公司。

中国金茂总裁李从瑞透露，目前金茂正在谈的项目有很多，包括项目层面和公司层面的，“我们希望未来收并购能够持续做下去。”

上半年，中海也收获颇丰，在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，投入超过100亿元。

中海董事会主席颜建国说，将抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇，“同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触。未来几个月会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”

手握1164亿元现金的华润置地自然也不会错过机会，董事会主席李欣说，“要积极抢抓，该出手时就出手。”话音刚落，华润置地就宣布收购世茂集团在分钟寺的项目。

央国企之外，优质民企在这一轮洗牌中也频繁出手。

碧桂园常务副总裁程光煜透露，上半年碧桂园跟39家企业进行了收并购，部分是未出险企业，也有相当数量是出险企业，在进行归边分家安排后，已完成63个项目工作，涉及金额约35亿元。

另一家同在顺德北滘的民企美的置业，自去年9月启动合作项目的收并购工作以来，截至6月底，已完成29个项目的股权交接，其中17个在今年上半年完成。瑞安房地产管理层也表示，一直很关注目前市场上是否有收购的机会。

不管是世茂对福晟的后续管理、富力和融创对所接盘的万达项目都出现了“消化不良”的问题。当前市场环境下，企业在收并购上更趋于谨慎精准，上述企业对收并购标的的要求大都有一条：与自身战略相匹配。

其中，美的置业主要的收购方向是战略深耕城市，如天津、佛山、南京等，同时退出了九江、柳州等计划退出的市场。

中国宏泰的城市运营业务也与金茂的战略高度契合，李从瑞说，“我们最看重的是在龙河的项目，这个项目实际上与梅溪湖一期的项目一样，并且它的条件会更好。项目地处北京、天津和雄安的中间地带，已经有了一定的基础，我们非常看好它未来发展。”随着私有化的推进与完成，金茂在环京地区的布局将更完善。

颜建国则称，对于并购，中海仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚持投资回报刻度。这或许是中海筛选了400—500个项目，但最终成交案例并不多的原因。

无价亦无市

如果说万达出售旗下酒店和文旅项目赶上了好时候，最终卖了个好价钱，而今房企出售资产则面临“无价亦无市”的难题。多家房企管理层提及了收并购的“性价比”这一条件。

瑞安房地产主席罗康瑞说，“到目前为止很多房企还未愿意打出较大的折扣去出售项目，因为觉得似乎市场还有机会、有时间给他们去进行调整或者对债务进行调整。”在他看来，到明年应该会有更多的项目要抛售，对此瑞安房地产会密切跟踪与留意。

华润置地直到前几天才“出手”收购世茂旗下项目，或也有性价比的原因，首席战略官谢骥在业绩会上说，“如今公开市场竞争相对缓和，收并购项目性价比未必更高。”

“收并购事件减少的核心原因是买卖双方对资产价格的判断差距非常大。”易居企业集团CEO丁祖昱在一篇推文中指出。

简单来说，卖方手中有人愿意接手的都属于优质资产，为解决当下资金困难问题而打折出售，将来的经营不具有可持续性，毕竟只剩下了“卖不出去”的资产；买方则希望资产打折力度大——若不存在价格优势，还要处理复杂的股权债权关系，不如通过公开市场获取项目。

谢骥在业绩会上透露，过去一段时间，华润置地接触了大量收并购标的，并进行了严谨慎重的研判，之所以没有实际动作，原因之一就是标的资产状况、股权债权等关系复杂，利益平衡难度大。

此外，出于对项目状况的了解程度较高，同时“背负”着保交付重任的房企，更愿意选择已有合作项目的股权并购。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉说，接下来对合作项目的收购会坚持“项目的交付安全”原则，“这个是作为我们的第一，是我们作为有担当、讲诚信、讲责任的公司的底线。出现了风险，我们会主动的跟我们的合作方沟通，来洽商解决这些项目的问题。”去年底以来，美的置业陆续将与花样年、雅居乐和金科的合作项目剩余股权收购。

碧桂园的思路也大致相当，目前主要聚焦内部已合作项目降低风险，提升资产周转效率。