2014年6月，《人民日报》转载时任万科集团总裁郁亮的文章《楼市进入白银时代》，引发行业热议。

彼时，郁亮在文章中坦言，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了。

在今年1月9日的集团年会上，郁亮直接跳过了青铜时代，称房地产行业已进入黑铁时代。

此言一出，外界再次哗然。

80天后，3月30日，万科交出了“黑铁时代”的第一份年报——2021年营收同比增8.04%至4527.98亿元，但归属上市公司股东的净利润近乎腰斩至 225.24亿元。

或许直到这一刻，更多人才愿意相信——黑铁时代已至。

“要找到下个春天活下去的基本能力和方法，这个很关键。”在2021年10月的媒体交流会上，郁亮曾说。黑铁时代已至，万科将如何度过寒冷的冬天？下一个春天何时来临？

反思管理方面离散度大，转型业务“学费”低估

“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”在3月31日这场特殊时期的业绩会上，万科集团董事局主席郁亮成了第一位、或许也是唯一一位因业绩下滑而道歉的房企掌舵人。话音落下，他低下头，神情颇显落寞。

2021年，万科年度净利润下降幅度达45.7%，出现发展38年以来的第三次净利润下滑，且幅度空前。

万科年报中对该指标下滑解释了三点，一是公司整体毛利率同比下降7.4个百分点至21.8%，扣除营业税金及附加后的整体毛利率降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元；二是受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少带来了69亿元投资收益下降；三是计提减值导致净利润下降26亿元。

业绩会上，郁亮就万科的管理投资方式及非开发业务探索成本补充了两点检讨反思。

万科过去一直采用充分授权、分布式的管理方式，这种方式在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会，但在行业竞争日趋激烈、大型复杂项目越来越多时，不同地区公司能力参差不齐、离散程度大，出现了操盘能力分化、少数项目投资失误问题，进而拉低了整体回报。

郁亮举例称，2018、2019年万科判断环京地区市场在进行较大幅度调整后已经触底，并购买了一个资产包，随后市场剧烈下降。这一次投资失误导致了2021财年计提25亿元减值。

此外，2014年万科开始探索新业务，由纯粹的住宅发展商向城乡建设与生活服务商转型，陆续布局长租公寓、物流仓储、商业运营等业务。

“多赛道同时探索的难度和带来的成本超出最初的预估。”郁亮坦言。

以长租公寓为例，万科作为最早积极响应“十九大”“租购并举”方针的企业，对租赁业务抱有较高的期待。

“但相关政策的完善需要很长时间。例如农村集体用地能否用于租赁建设，限制商业办公能否改造为保障性住房，机构租赁的税费问题也直到去年才明朗。”郁亮承认，这些摸索过程远比万科预想的时间更长、付出的代价更大。

以2021年为例，由于万科追求有现金流的利润，采用成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用中进行列支。因此，仅去年一年这部分费用就高达80亿元，对集团利润产生影响。

实际上，万科多年来探索非开发业务带来的成本一直存在，但在房地产白银时代，非开发业务快速增长带来的营收与利润相对“掩盖”了这部分成本。随着行业跃入黑铁时代，开发业务迎来可见的天花板，这笔“巨额学费”的影响开始凸显。

郁亮带头下一线细化投资颗粒度，利用“管理红利”提高整体回报

“开发业务是有天花板的，可能去年就是天花板。”郁亮在业绩会上对房地产开发业务下了一个论断。

郁亮的判断并非无据。

国家统计局的数据显示，2021年全国商品房销售额同比增4.8%至18.19万亿元，是2015年“止跌”以来增幅最小的一年。今年1月—2月，全国商品房销售额为15459亿元，同比下降19.3%。

置身于这场洪流中，万科也未能幸免。

年报显示，万科2021年销售面积、销售金额分别同比下降18.4%、10.8%；开发业务的结算毛利率(扣除税金及附加前)为23%，对应毛利总额同比减少189亿元。此外，今年1月—2月，万科销售面积及销售金额同比分别减少41.4%、44.3%。

房地产开发上限已现，如何在这场洪流中稳住“船”，是万科当务之急。

郁亮对万科开发经营本部的要求可以用六个字概括——止跌企稳、稳中提升。实现这个目标，万科的底气与信心很足。

早在一年前，万科就注意到集团开发经营业务存在问题，并及时开始行动。

去年9月，万科成立了开发经营本部，并改变了过往离散度大的问题，对开发业务进行集中管控和统筹管理，通过管理红利来提高整体回报。

在投资方面，万科不再根据区域回款划分投资额度，而是将投资向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。

万科还制作了投资地图，精细至250×250米的栅格，能够直观透视每个城市的公共设施、一二手房价、商办项目租金水平等信息，进而及时发现市场趋势变化，为投资规划提供完善的信息基础，并对新项目投资测算提供技术支持，保障测算的安全性与准确性。

特殊时期，收益的绝对值和稳定性成为万科衡量一个新项目是否值得做的重要标准。万科加强了新项目论证环节的管控，对投资逻辑、产品模型和财务表现三个方面反复交圈比对，团队操盘能力也作为评估的必要项目。

在完成上述一系列严格精细的筛选后，万科还对项目持续跟踪，从项目获取到投后进行全环节跟进，以确保出现问题时及时纠偏。

“任何计划和目标都需要靠人去看，一切事在人为。”郁亮和万科非常清楚这一点。

因此，在管理方面，万科号召所有高管到一线去，取消了集团合伙人层级。

以郁亮和万科总裁祝九胜为例，目前郁亮兼任万科集团首席客户官，日常工作包括与各单位首席客户官研究与解决客户端存在的问题；祝九胜则兼任长租公寓事业部第一负责人，在对集团经营任务负责的同时，也要对长租公寓业务负全部经营管理责任。

“我们能够更好地掌握前线实际情况，推动相关问题的解决。”这是万科号召管理层上前线的初衷与实际成效。

此外，万科充足均衡的土地储备也为集团止跌企稳回升提供了保障。

目前，万科手握一亿平方米在建资源，拟开发面积超4500万平方米，储备可支持万科2—3年发展需要。而截至2021年末，万科已售未结收入超7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这部分收入将陆续转化成结算收入，对万科的业绩行成有力的支撑。

而万科培养了8年的非开发业务，也来到能带来正向回报的新阶段。

非开发业务“苦尽”，或成万科盈利蓄水池

“我们为探索经营服务类业务交的学费基本上已经付完。”在布局八年后，郁亮与万科或终于能松一口气，“即使用成本法计算，今年非开发业务加在一起，将对集团报表形成正向贡献。”

万科的经营服务类业务正在逐步形成盈利蓄水池，去年为万科贡献了超400亿元营收。

具体至各业务营收，万物云营收同比增长32.1%至240.4亿元；物流业务(含非并表项目)营收同比增68.9%至31.6亿元，实现NOI（即运营净收入，运营净收入是指与运营相关的收入与成本之差，能真实反映经营性资产的经营业绩）合计17.85亿元，同比增长54%；泊寓(含非并表项目)营收同比增长13.9%至28.9亿元，已开业项目年均出租率达95.3%，预计2023年实现成本法下的会计报表盈利；商业(含非并表项目)业务营收同比增20.57%至76.22亿元，整体出租率达95.3%。

这些业务增速也保持了良好势头。物业业务过去十年复合增长率超过30%；物流业务在高标仓方面处于行业领先，冷链全国第一， 过去三年复合增长率达到52%；长租公寓业务过去三年复合增长率超40%，预计2023年实现成本法下的会计报表盈利；商业平台印力过去五年的复合增长率为20%。

NOI率(评估经营性资产回报率的常用指标，即：NOI/项目投资总额*100%)方面，物流业务整体NOI率超6.5%；冷链NOI率超7%；2019年以后的长租公寓NOI率均超6%；印力近两年新开业项目首个完整年NOI率也超6%。

“经营服务类业务将构成未来的增长空间。相较开发业务而言，经营服务类业务未来的利润空间更大。”郁亮如此评价万科非开发业务。

同时郁亮也坦言，“万科现在和未来相当长时间内，收入中相当大的比例会来自开发业务，盈利目前也以开发业务为主。但我能看到，未来经营服务类业务的盈利贡献不小。倘若时间再拉长一些，我觉得收入也不一定小。”

除了项目运营带来可预期的收入与利润，郁亮还认为，随着社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，以REITs为代表的不动产长期股权投资为经营类资产提供了很好的增值变现出路，经营性持有型物业可能会迎来一个发展的春天。