文|雷达财经  张凯旌

编辑|深海

万科董事长郁亮在集团年会上的一番话，再度成为了地产圈的焦点。

这一次，郁亮不仅将当下房地产行业所处的时代定义为“黑铁时代”，还在演讲中提到2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，“如何理解背水一战？就是要么死，要么活，没有中间状态。”

值得一提的是，郁亮表示，为了减少浪费，营造节表缩食的战时氛围，助理给自己定机票时不会买头等舱。“能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”

作为地产业的龙头，万科有关房地产时代的表述一直被业界当做行业风向的重要参考。此前，王石就曾在2012年称，“中国房地产业的黄金时代已经结束，白银时代到来”，而郁亮在2018年9月那句著名的“活下去”广为流传后，也曾称“白银时代会持续很长时间，等到青铜时代再去转型就来不及了”。

如今，郁亮甚至跳过了青铜，直指黑铁。“估计要彻底洗牌了”，盘古智库高级研究员江瀚对雷达财经表示。

雷达财经注意到，郁亮抛出黑铁时代论断背后，万科近几个月销售额出现大幅下滑。

郁亮年会演讲引发争议

这份本于1月9日郁亮在万科内部召开的年会上发表的演讲稿，近日一经传出就迅速在地产圈刷屏。

雷达财经梳理发现，郁亮演讲内容的信息量很大，其从战略、组织、人、机制和文化五个方面切入，在诠释了年会主题“爱拼才会赢”的基础上，也给万科今年的发展定下了基调。

在郁亮看来，外部环境上的第一个特质是行业进入缩表出清阶段，简单概括即为去金融化。“缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战”、“能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去”。

第二个特质则是今年经济工作会议提到的一个中心、三个基本点的行业新发展模式。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。在此基础上，郁亮认为，市场分化会越来越明显，行业规模也会开始萎缩。

为了应对这种变化，万科要从组织、机制、人等多方面进行调整。

具体而言，首先是“一切从简”。如聊到“组织方面”时，郁亮就将重点放在了“精简”团队上。“各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？”郁亮发问，其举例称，刚开始每个单位设一位首席客户官，集团共65位首席客户官。现在精简到14个人，但专题报告质量却更好了。

此外，郁亮称，当黑铁时代来临时，集团无论是个人薪酬，还是福利、补贴都要与其相适应。“我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作”、“万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱”。

除了在团队方面“省”，业务流程方面也要“省”。“房地产过去每个环节都可以外包，外包以后我们还能再赚钱”、“今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？”

最后，郁亮还强调了“节衣缩食、战时氛围”八个字。一切工作围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开；只能从打赢仗的队伍里面选拔干部；管理人员都要全部下沉，身先士卒；投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。

“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”

雷达财经注意到，针对郁亮的这番讲话，网络上出现了多种不同的声音。

部分行业人士认为，这预示了房地产行业即将到来的持续痛苦的转型，郁亮演讲最后提出的做“专业高手、全能冠军、长跑胜将”的要求，实则是意图拔高公司经营和服务的权重。

江瀚指出，这个时代可能纷争更多，市场竞争更加激烈，发展速度也没有那么快了。“郁亮说连头等舱都不订了，更多是代表一个态度，代表万科上下要学会量入为出。上市公司学会过苦日子并不一定是件坏事，黑铁时代也不意味着没有机会，在不断的发展过程中积累力量，从而向更长远的目标进发，这是万科给所有房企的启示。”

但也有观点认为，郁亮是在加剧地产圈的内卷，告诉企业要延长劳动时间，加大劳动强度，降低劳动报酬，设法让供应商吐出更多利润，该优化的优化，该裁员的裁员，能干就干，不能干走人。

发言背后，万科近几个月合同销售额大幅下滑

郁亮发言背后，地产行业出现震荡。

2021年，多家房企暴雷、资不抵债、业绩骤降，曾经盘踞富豪榜前列的房企“老大”们，财富也都经历了巨幅缩水。

1月31日，国际评级机构穆迪发布的报告称，2021年全国合约销售额同比仅增长5.3%，低于2020年的10.8%与2019年的10.3%，原因是2021年下半年因信贷环境偏紧销售量下降且平均售价增速下降。由于房地产融资渠道受限以及购房者信心趋弱，预计2022年全国合约销售额将同比下降5%-10%。

克而瑞地产研究中心数据也显示，2021年规模房企年度目标平均完成率不到90%，明显低于过去三年超过105%的平均水平。

置身于行业大潮中，万科也不例外。虽然郁亮早在2018年就曾高喊“活下去”，公司也采取了降杠杆、去库存、业务转型等针对性的调整，但仍难逃业绩下滑的局面。

2021年半年报中，万科在营收同比增长14.19%的情况下，归母净利润同比下降11.68%。同花顺iFind数据显示，公司上一次中报出现归母净利润下滑的情况，还是在2002年。

彼时，为安抚投资者，万科总裁、首席执行官祝九胜一度再次在接受采访时谈及“活下去”的字眼，其表示，整个行业的游戏规则在发生变化，万科没把规模和速度作为唯一目标来看，活下去比什么都重要。

但稳字当头的万科，并没能稳住业绩。2021年5月至年底，万科的销售一直呈现同比下滑的态势中，5月同比下降幅度尚为6.07%，12月已扩至37.40%。

整体来看，万科2021年累计实现合同销售额6277.8亿元，同比下降10.85%。这是近六年来，万科年度销售增速首次由正转负。

此外，万科还出现增收不增利的情况。2021年前三季度，万科营收同比增12.42%，归母净利却同比下滑16.0%。同期，公司毛利率为22.10%，同比下降7.8%，净利率为9.06%，同比降3.4%。年报数据显示，自2004年以来，万科的净利率从未低于10%。

值得注意的是，跨入2022年后，上述颓势仍在延续。

1月，万科合同销售额356.0亿元，同比下降50.19%。这是近年来，除2020年3月外，万科录得最低单月销售额，同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅，甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。

行业人士指出，通常情况下，在春节返乡置业潮的影响下，1、2月的销售成绩在全年中都是较为出色的。但如今市场呈现出的状况是，包括万科在内，碧桂园、融创、金地等多家百强房企销售额均出现同比下滑，这或预示着今年房企的回款仍不乐观。

曾多次为行业拉响“警报”

万科已经是稳定在房地产行业龙头位置时间最久的企业之一。据报道，当万科成为一家千亿公司时，中国只有6家民营企业达到这个规模，其他5家都跟地产无关。2010年，万科还成为了内地第一家年销售额千亿元级别的房产企业。

雷达财经梳理发现，万科“常青”，与其一直秉持“居安思危”的态度不无关联，公司曾在过去十几年中多次站出提示市场风险，也正是这种警觉性，让公司的营收从2008年的409亿，一路飙升至2020年的4191亿。

2007年末，在一个活动上，王石对记者提出的“楼市是否出现拐点？”的问题给出了肯定的答案，一时间“拐点论”甚嚣尘上，不久后万科旗下的楼盘也开始纷纷降价。时任集团执行副总裁的刘爱明还表示，房地产的冬天已经来了。

2014年，郁亮撰写的《楼市进入白银时代》引爆舆论。文章中提到，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了。

如果说前两次还只是万科略带悲观的预测的话，那么2018年万科在深圳举办深秋例会时，会场主屏幕、侧方屏幕上鲜明的“活下去”三个字，则真正有了严肃的预警意义。

例会上，郁亮表示，这是真正意义上第一次检讨万科的整个战略，因为行业的转折点实实在在到来了。

不过，彼时这一消息还是遭到了不少网友的质疑。有人认为郁亮在“演戏”，也有人称其为“阴谋论”。

毕竟根据中原地产研究中心统计，2018年上半年，合计超过50家房地产企业，除了部分转型的中小企业外，8成房地产企业实现了利润上涨。其中有部分企业的净利润甚至上涨过倍。而万科自身，上半年也实现了1060亿元的营收，和91.2亿元的归母净利润，分别同比增长51.8%、24.9%。

但后来行业内发生的一系列事件，却再次让业界见识到了万科的前瞻性。

值得一提的是，此前每次提出相关预警后，万科都会做出相应改变。

2010年前后行业面临政策严调控，万科在运营模式上提出高周转、小股操盘，带动ROE水平持续提升；2014年行业迈入白银时代，万科又抢先布局多元化；郁亮2018年喊出“活下去”后，公司还从战略、业务、组织、人事几个方面进行了变革。

从近两年的成果来看，人事方面，万科截至2021年6月30日在册员工数量为10.58万人，同比减少了20.7%；组织方面，2020年底，万科内部推行新的管理体系OKR（目标与成果管理法），这被外界称作郁亮2021年最重要的一场组织试验。

除此之外，万科还在探索房地产开发及相关资产经营外的其他业务。截至2021年三季末，万科总资产上升至1.97万亿元，开发业务增长放缓的同时，投资性房地产及长期待摊销费用两项增长明显，主要由于公司对公寓、物流等持有型物业投资增加所致。

其中，2021年11月，万科旗下物业版块万物云已启动分拆上市计划；同时，万科商业、租赁住房等业务也已形成资产和业务规模。

在外界看来，房地产业目前距离跨过出清阶段还有很长一段距离，而现阶段的调整也还远远不够。否则，郁亮也不会如此决绝地宣布“黑铁时代”的战略。

祝九胜甚至表示，公司对2022年的市场情形还有一些看不太明白，最低经营目标比2021年还要下调。

有观点认为，从万科团队过往应对变局的成果来看，其发布警示后，在寒冬中生存下来的可能性相对较高。不过，在行业背景甚至逻辑发生变化的情况下，万科的改革能否奏效，还需要等待市场来验证。

*雷达财经（ID：leidacj）