文|野马财经 韩菱
编辑|卢泳志
潘石屹“又双叒叕 ”卖楼了。
3月10日，潘石屹在SOHO中国2022年首场租赁表彰会上坦言：“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”。为此，将按照市场估值的七折出售3.2万平米在京沪两地的部分核心物业。
随后，潘石屹在微博转发了媒体的报道并评论“欢迎购买”，给自家“带货”的同时，顺便刷了一波存在感。不过，得知这一消息的广大网友们却不淡定了，大家纷纷各抒己见，一时间“谁敢接盘？”、“潘潘抓紧跑”、“建议打一折，否则容易卖不出去”等言论充斥着评论区。
来源：潘石屹微博
据SOHO中国官微介绍，这次“7折甩卖”的物业已全部在SOHO中国公开租售平台上架，本次出售的房源共56套，总价约为13亿元，共覆盖9处项目。其中，北京有7处房源，即三里屯SOHO、银河SOHO、朝阳门SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、中关村SOHO以及建外SOHO；上海有2处房源，即SOHO东海广场和SOHO中山广场。
野马财经注意到，在此次打折甩卖的9处“优质物业”项目中，有2处项目此前因存在电力价格违法行为，被上海多地市场监管部门罚款，其累计罚款金额约8664万元。
2021年12月2日，据上海市市场监督管理局网站的行政处罚决定书显示，北京搜厚物业管理有限公司上海分公司等7家物业公司，均涉嫌在负责终端用户的电费代收代缴过程中存在加价多收电费的违法行为。而这批处理的物业公司所负责的管理区域就包括了本次打折出售“优质物业”项目的2处房源，分别为SOHO东海广场和中山广场SOHO。
由此看来，在本次SOHO中国打折“甩卖”9处“优质物业”项目之前，SOHO东海广场和中山广场SOHO就因此前物业公司“加价电费”的违法行为被有关部门进行“巨额”罚款，从而提早进入了大众的舆论视野。
但这并没有过多的影响到此次SOHO中国亏本甩卖“优质”物业项目的初心。截至目前，也已有10套房源处于签约状态，其总价超过9500万元。其中，北京三里屯SOHO商业、公寓各1套处于出售签约状态；SOHO北京公馆1套公寓处于出售签约状态；朝阳门SOHO6套商业处于出售签约状态；上海SOHO中山广场1套办公处于出售签约状态。
“四倍佣金，7折甩卖”抵债，到底谁捡漏？
其实，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告别物业散售”，持有北京、上海有价值的物业。并且公司也从“开发——销售”向“开发——运营”模式转型，潘石屹摇身一变成为“包租公”。当时，潘石屹给出的解释是：自持物业，比持有人民币好。
2014年之后，SOHO中国连续大规模出售旗下物业，之后潘石屹对外解释称，低买高卖是正常的商业逻辑。但在频繁的出售资产后，潘石屹意识到这不是长久之计。2018年3月，潘石屹立下Flag明确表示，未来不再出售资产。而后，“打脸”如约而至。2019年6月，SOHO中国宣布将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，潘石屹又开启了他的“卖卖卖”。
值得注意的是，此次被摆上货架的9个项目，并不涉及SOHO中国公司的核心资产——“八大金刚”。即以北京的望京SOHO、光华路SOHO2期等为代表SOHO中国最核心的八个写字楼项目。
潘石屹还在曾公开场合表达过自己对“八大金刚”的重视，他表示SOHO中国有两个项目永远不能出售，一个是外滩SOHO，另一个是望京SOHO。尽管如此，潘石屹嘴中的“非卖品”随着时间的推移也都赫然出现在了后来的“出售名单”中。甚至SOHO中国在官微还积极表示此次“7折甩卖”优质项目，这波利好对写字楼市场有意向的投资者来说，不失为一个捡漏的好机会。
对于此次出售的物业项目，除了售价打7折之外，为了能早日“脱手”，潘石屹还为房产经纪们“加码”了一波福利——将佣金奖金比例提高到交易额的4%，远高出行业平均水平。
据了解，商办行业佣金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中国此举相当于是用行业“四倍的佣金”，来吸引更多的渠道方助其消化这些房源，这也直接反映了潘石屹想要及时还债、回笼资金的迫切需求。
而对于此次7折出售优质物业的原因，SOHO中国则表示，公司此举是为了优化资产结构、缓解资金压力。
与此同时，潘石屹也在会上表示，因公司的债务近期到期，并且债务金额和这些房子的销售额差不多。“欠债还钱天经地义，公司不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场，没有卖不出去的货，只有卖不出去的价”。
一位SOHO中国的销售人员表示，此次打折出售的优质物业为SOHO的自持物业，大部分都带租约。目前网站展示的价格就是“折后价”，部分项目仍有议价空间，但要求全款支付。
对于此次潘石屹7折甩卖物业项目的捡漏“接盘方”们来说，这个优惠力度还是有一定吸引力的。IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，预计此次SOHO中国的接盘企业，可能会是一些资金实力较强的投资型或者自用型企业。
回归“散售”模式，潘石屹离“退场”又进了一步
不过，即使是在“优质物业”项目与“亏本甩卖”的双加持下，也依然抵挡不了SOHO中国近期偿债的巨大压力。
据财报显示，截至2021年6月末，SOHO中国的总负债为332.46亿元，总借款为185.23亿元，而同期现金及现金等价物为14.92亿元。其中，一年内到期的借款为11.82亿元；一年以上两年以内到期的借款为16.02亿元。
来源：SOHO中国财报
基于地产行业大环境以及公司债务压力的影响，自从去年，黑石收购SOHO中国股权的计划以终止落幕后，公司的私有化进程也以失败暂时告一段落。
因此，“卖身不成”的潘石屹决定再次改变策略，重新突击散售。据野马财经不完全统计，自2014年以来，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。
从私有化到回归散售，从出售非核心资产到出售核心资产，潘石屹频繁的变更“思路”，引发了业界普遍质疑，行业内纷纷猜测潘石屹清仓的下一步，会不会是跑路？通过股权穿透来看，目前潘石屹夫妇共计持有SOHO中国63.94%股权，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中国股权全部转至妻子张欣名下。较为巧合的是，潘石屹一家人都和美国有着千丝万缕的联系，其妻子张欣为美国国籍，而潘石屹的三个孩子如今都在国外工作或就读。因此，这些事实情况被一些业内人士视作潘石屹“跑路”的佐证。
柏文喜表示，从SOHO中国不愿意增加负债而是以出售资产来降低负债以维持企业流动性的选择来讲，也足以说明了企业也已经无意在未来持续参与内地市场和加大在内地市场的投资，而只是勉力维持运营并等待合适的时机实现出清。
另外，潘石屹急于清仓的另一个重要原因，则是他对房地产大行业的持续看衰。
据财报显示，截至2021年上半年，SOHO中国的净资产负债率仅为43%。但潘石屹也直言，目前所处的行业得不到金融机构的支持，房地产行业普遍融资困难。
同时，潘石屹还表示，如果融资环境依旧不理想，则会考虑继续出售资产。由此看来，潘石屹的清退之路一直没有停止，至于要售卖到什么时候，就要看接盘方什么时候出现了。
那么，对于SOHO中国此次7折项目的接盘企业以及SOHO中国的未来，你怎么看呢？