文|地产资管网 刘阳

元宇宙注定将成为2022年贯穿全年的热点。

相关研究机构认为，到2026年，全球30%的企业机构将拥有用于元宇宙的产品和服务；而未来中国元宇宙市场规模可能达到52万亿元。

元宇宙在不少国家发展得如火如荼，国内很多企业也纷纷开始“蹭热度”。一些投资公司在“沙盒（Sandbox）”、“分布式大陆（Decentraland）”等虚拟平台上炒地皮、买卖服装甚至巨型游艇；非同质化代币（NFT）Sand也在去年11月暴涨330%；甚至，截至2021年11月，几个主流元宇宙的土地交易总规模已达人民币19.3亿元。

事出反常必有妖。热潮之下，已有不少冷静的观察者指出，目前各个市场主体围绕元宇宙展开的商业行为，在整体上呈现出相对无序的发展状态，而随着国内在政策与立法层面监管措施的不断完善，这一领域所带来的风险隐患也开始逐步浮现。

01 虚拟房地产世界？

元宇宙（Metaverse）是利用科技手段进行链接与创造的，与现实世界映射、交互的虚拟世界，具备新型社会体系的数字生活空间。支撑它的核心技术包括扩展现实、数字孪生与区块链，从而将虚拟世界与现实世界在经济系统、社交系统、身份系统上密切融合。

游戏产业是元宇宙概念形成的早期基础。因为在游戏世界里，玩家可以重新定义自己的身份，并通过购买“皮肤”、武器等方式让这一虚拟身份更加“理想化”，这与元宇宙构建的虚拟世界有很多近似的地方。

2021年以来，元宇宙概念开始延展到各个不同领域。

2021年3月

被称为“元宇宙第一股”的Roblox在纽交所上市，首日市值便突破400亿美元；

2021年5月

微软表示公司正在努力打造一个“企业元宇宙”；

2021年10月

社交媒体巨头Facebook宣布将公司改名为Meta，计划在5至10年内转型成为元宇宙公司；

2021年11月

巴巴多斯甚至成为首个宣布在“元宇宙”设立大使馆的主权国家……

在房地产领域，目前元宇宙主要开发商包括Decentraland、The Sandbox、Cryptovoxels、Somnium Space等。开发商和用户可以在平台上的一、二级市场通过NFT进行购买和出售，当然，这些虚拟土地或房屋无法在现实世界使用。

加拿大投资公司Tokens子公司Metaverse Group以约合243万美元的等价加密货币，购买了Decentraland平台上的一块虚拟土地，创下该平台虚拟房产价格纪录。随后这一纪录很快被打破，另一家投资和开发虚拟房地产的公司以430万美元的价格在沙盒游戏平台The Sandbox上收购了一块虚拟土地。香港房地产巨头新世界集团则在The Sandbox上投资地块近3200万元人民币。

去年年底，零售巨头沃尔玛开始尝试以为用户提供虚拟货币和NFT的方式入局元宇宙。外界认为，沃尔玛试图通过拓展新的方向来缓解日益加剧的经营压力。不过，这次试水与真正的元宇宙模式还相去甚远。未来人们能否在元宇宙中实现在虚拟的沃尔玛超市购物，现在下结论还为时尚早。

国内企业也纷纷盯上元宇宙这块看似庞大的蛋糕。

去年11月，天下秀旗下“Honnverse虹宇宙”正式亮相“鱼式出租屋”。这一本质上还是游戏的产品平台出现了“虚拟房产”，并且在闲鱼和QQ社群里受到追捧，其中一套“环海岛屿”以1.8万元的价格成交，甚至还有“虚拟房屋”挂出50万元的高价。

2021 年 3 月，“十四五”规划中首次将“区块链”纳入国家五年规划，这对依赖区块链技术的元宇宙产业被视为重大利好。高瓴资本、红杉资本、真格基金、五源资本、险峰长青等一线投资机构均已开启元宇宙赛道布局，涉及虚拟社交平台、虚拟偶像、游戏等诸多产业。

02 前景成疑：多部门预警“玩火”风险

面对似乎已不可阻挡的洪流，赶来蹭热度的也不在少数。

以商标为例，去年以来，约1.6万件元宇宙相关商标被申请注册，甚至中药巨头白云山也在申请注册“王老吉元宇宙”商标。不过官方对这一行为态度非常谨慎，目前尚无一家企业或个人申请注册成功。国家知识产权局近期已明确表态：坚决反对、严厉打击“蹭热点”和不以使用为目的囤积等商标恶意注册行为。

此外，元宇宙的发展绕不开虚拟货币交易，而当前我国关于虚拟财产的法律属性及交易机制等方面，在立法层面尚无清晰规则。

但自去年下半年以来，我国政策层面已经在一步步完善这一方面的立法及监管。

2021年9月，央行发布《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知》，宣布虚拟货币不具有法定货币等同的法律地位，任何虚拟货币相关的业务活动为非法活动。该通知把境外虚拟货币交易所通过互联网向中国境内居民提供服务同样视为非法的金融活动。

2022年2月18日，银保监会、处置非法集资部际联席会议办公室相继发布风险提示，防范恶意炒作元宇宙房地产圈钱、变相从事元宇宙虚拟币非法谋利等行为。

2月21日，中国移动通信联合会元宇宙产业委员会发布《元宇宙产业自律公约 (拟一届一次全会通过)》，提出元宇宙业务应立足服务实体经济，坚决抵制利用元宇宙热点概念进行资本炒作，避免形成市场泡沫。

受上述消息影响，元宇宙相关概念股悉数下跌，2月21日盘中港股心动公司、快手跌超9%，哔哩哔哩跌超7%，腾讯控股跌5%。截至目前，元宇宙指数已下跌近14%。

但无论如何，元宇宙概念所带来的浪潮已经波及到房地产行业。国内商业地产领域已出现元宇宙的“试水者”。

北京朝阳大悦城发布超写实数字人Vila担任项目首位潮流数字推荐官，成为率先涉足“元宇宙”体系的商业地产项目；

深圳龙岗万达广场应用BIM及3D点云扫描技术建立万达广场的数字孪生体，形成与实体广场对应的“平行世界”；

广州悦汇城通过大型AR实景应用AR Show，把虚拟的冰雪奇境与现实场景交融，为顾客带来更新奇的购物体验；

西安大唐不夜城则联合太一集团打造了全球首个基于唐朝历史文化背景的元宇宙项目《大唐·开元》，在虚拟空间复原了唐长安城的风貌。

产业地产领域，由德必集团打造的国内首个元宇宙创意园区办公场景不久前正式在上海虹口的柏航徳必易园上线。其借助EasyAR的数字化采集技术，通过在空间内放置CartoonTown、CyberPunkCity、RhythmVisualizar等模型元素，实现数字媒体和现实办公场景的融合。

需要指出的是，总体而言，元宇宙确实为国内商业地产提供了创新路径，也为线下零售行业营销开辟了新的方向。但作为传统产业，目前整个国内房地产企业的数字化转型本身还比较落后，应用层面总体而言也不够深入，距离真正的元宇宙概念更是相去甚远，从投资角度考量须持极为谨慎的态度。

凯龙瑞集团执行董事孙晓毅就认为，目前国内房地产市场切入元宇宙缺乏锚定物，当下对于房地产的各种估值方法在元宇宙世界里均不适用，需要抱着开放和保守的心态继续观察。