资管兴起、REITs试水，面对新的发展窗口和机会，身处其中的同业者们，在商业地产投资、运营与管理中有着怎样的思量与筹谋？11月2日，2021观点商业年会上，多位与会嘉宾进行了探讨。

资管是商业永恒的主题，既代表了调性，也代表了资本市场最愿意买单的部分。转型阶段，资管模式有何发展趋势？

燕鸟资本创始人兼CEO叶剑生表示，应该从资管的“募”和“投”两个方面看新趋势。首先在“投”方面，第一个趋势是以前做租赁权的基金开始有做重资产的机会，从经营权转变到重资产；第二个转向是租赁住房的增量市场，从买一块地建造到运营，然后做持有REITs，这个市场会更大，会更有社区的概念。而“募”的方面，在持有领域大部分的外资基金很有优势，但是随着REITs的发行，很多小B到大C的钱会通过REITs进入市场。“核心是以前做资管的怎么升级成长为REITs。”

世联行集团资管顾问线总经理孙波则表示，从资产管理来说，以前经常说的“投融管退”，而从整个投资模式或者说企业经营运营的角度，可能要换一种思考的路径，投、营、换是关键词。

他进一步解释称，“投”，即在现在市场行情下，如何做轻、如何让资产更安全是目前所面临的问题，而“轻”如何解读对不同客户和主体来说是不一样的；“营”，之前的物业管理是最简单的，因为更多强调空间的维护而已，而在内容上的运营，需要进行不断尝试，核心可以理解为产业的定位和产业人群的锁定，这其中产业客户群体的研究很关键；至于“换”，以前说的是交易，现在理解的则是再改造，特别是对持有人来说。“因为交易只会越来越难，资产的价值在一定时间里会有一个天花板。这个天花板决定了交易的路径和交易的模式不一样。所以在考虑到这种物业和资产的时候，我们更愿意用两个周期或者三个周期来考虑。”

REITs是现在最火热的话题，市场认为它是增量进入存量时代以后，资产盘活非常重要的出口，也可能是商业证券化的终局。聚焦REITs，哪类资产将跑赢？

叶剑生认为REITs是既懂地产又懂金融的两栖人才的不可多得的时代机遇，他看好解决居住的租赁住房领域、为实体经济提供物理空间的产业园区，未来将聚焦长租公寓和产业园区两个赛道。

孙波则更关注是什么样的物业，或者未来什么样的机会才具备做REITs和资产证券化的标的。“从市场的反应来说，如果是办公的话，应该是以产业聚集的办公，会比中心区的更具有价值。”

就商业而言，孙波认为会两类物业未来更具管理和运营价值，“一是三到四万平米的社区商业，邻里型的商业中心，因为足够灵活、具备很好的管理条件；二是一到两万平米的产办类配套商业，与产业园区的园区结构吻合。”他认为这两类物业走小而美路线，规模不大，但是主题特色非常鲜明，能实现本地化，是未来会真正在长跑中跑出来的资产。

“从地产基金的从业人员角度来说，可以这样应对周期。”朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东建议，第一是调整投资方向，以前比较专注的不管是开发还是散售业务，正常做，不积极也不勉强；第二，相对谨慎的做，尤其对于持有办公这个赛道；第三，对长租公寓赛道会相对积极一点。这里分成改造类的长租公寓和一些租赁性用地、用房两大类，他们更倾向于第一类，一是因为转让的合规性和流动性，二是这一类资产的价格管控。；第四，相对会大力做的物业将是养老类，公寓+养老的概念。他认为中国未来的养老是刚性的，而且是没有很好解决方案的，特别是中高端的养老。