文|刘旷

最近，杭州一条房产新政的出台引发中介公司贝壳找房市值大跌。该新政为房东可将房源在房管局线上平台自主挂牌，和客户进行交易。从字面意思来理解就是客户以后进行二手房交易时，可以避开中介公司，直接和房东对接进行二手房交易。

从近期的新闻来看，这已经不是第一条关于房产中介的利空消息，前段时间，有媒体报道将会给地产中介行业设置“红线”，也就是说未来地产中介费用将会有一个“封顶”费用，如果实施那么对房产中介行业将会是一个不小的打击，不过该消息已经被官方证伪。

在中国楼市见顶论的带动下，二手房交易应该是个好赛道，可现实却很骨感，贝壳找房的盈利能力并不算得上漂亮，市值也已经破发，公司前景仍处在未知之中。

房产服务赛道的黑马

提起贝壳找房就不得不提链家，贝壳是2018年由链家孵化而来，而链家则更为久远，可谓见证了中国房地产的辉煌历史。2001年12月，链家在北京成立了第一家门店甜水园店，自此开始自己的称雄之路。

凭借着标准化的经营模式，以及良好的口碑，链家开始蒙眼狂奔。2016年时链家已进驻北京、上海、广州等28个城市和地区，全国直营门店数量超8000家，旗下经纪人近15万人。此外，链家致力打造“楼盘字典”，收录了多维度房源真实信息，囊括了全国160多个城市1亿1000万套房屋数据。

但这些都无法满足链家前行的脚步，2018年4月，链家宣布成立新平台贝壳找房，贝壳找房的主营业务为二手房交易、新房交易和其他房屋更新等新兴业务，和链家最明显的区别是贝壳的平台属性更强，可以对接更多的外部合作，技术服务优势也更明显。

虽然成立时间较短，但在链家的扶持下，贝壳也取得了较大的业务扩张。截至2020年12月30日，贝壳找房已进驻全国超过100个城市，连接279个经纪品牌并拥有超过49.3万经纪人和4.7万家经纪门店。

并且取得了良好的市场表现。其中，2018年年底和2019年年底，销售的新房项目数量分别为3486项和7769项，在市场中的占比分别为9%和22%。2019年新房交易总额7476亿元人民币，使贝壳成为中国最大的新房销售平台。

制度创新提效率

在市场分散度高、竞争激烈的市场能杀出重围，获得良好的市场表现，贝壳可以堪称商业领域的黑马，也逐渐建立起了品牌优势。

首先，链家重新制定了分利制度。链家重置了经纪人合作网络，改变了原有的仅成交经纪人可以获得佣金的模式，实现在一单交易中只要有贡献就能分佣的新政策。

在这个网络中，有房源录入人、房源维护人、委托备件人、房源钥匙人、房源实勘人、客源转介绍和客源成交人等角色，合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献最终获得收益，链家内部各个门店的经纪人首先有了跨门店合作的动力。

其次，基于链家内部跨门店的经纪人合作网络，贝壳找房进一步创新，将其由原先链家内部的跨门店协作，扩展到全行业，实现不同品牌中介的跨品牌合作，极大增加了平台上的房源的数量和分布区域数量。各个品牌经纪人之间博弈变合作，平台与加盟商实现共赢。

最后，是标准化服务带来的口碑效应。房产中介行业一直是一个吃信息差的行业，也是交易频次低、一次性买卖多的行业，这种行业属性让中介可以有足够动机欺骗客户赚黑心钱，但链家自打成立之初就秉持着做好服务的理念，在乱象丛生的中介市场用真房源吸引客户树立口碑，甚至一度有国民链家的称号存在。

行业问题是个坎

虽然经过艰辛运营，贝壳取得了一定的优势，但一些行业现实问题仍然摆在贝壳面前，成为绕不过去的大山。

一方面是越来越低的新房成交量。中国新房市场成交额经过二十年的快速增长后，从2014 年6.2万亿达到2020年的15.5万亿，实现16.5%的年复合增长率。然而，未来预计增长势头将出现反转，呈现年复合增长率-2.86%的下降趋势，在2024年下滑到13.8万亿的水平。

另一方面是激烈的竞争格局。房地产中介服务行业因为行业进入门槛低和房地产具区域性的特性，许多中介企业规模较小且多为地方性经营，仅在单一城市拥有市场份额优势，导致整体行业集中度偏低，竞争也较为激烈。根据我爱我家2019年年报数据，约70%的小微中介完成市场50%以上的交易额，市场竞争格局较为分散。

最后是行业监管的趋严态势。贝壳所处的房地产行业已经成为风口浪尖上的行业，中央“房住不炒”的基调下，行业监管越发趋于严格，这种态势也开始涉及到二手房市场，比如杭州新出台的政策就会对贝壳的业务造成一定的干扰。

市场红利助增长

对于贝壳来说，虽然已经成为房产中介领域的头部公司，但挑战依然存在。不过也有一些红利可以对贝壳未来的发展起到支撑作用。

其一，是继续增长的城镇化率。中国的城镇化率在2019年已经达到60.6%，预计将在2030年达到70%。“十四五”规划和2035远景目标纲要提出，“十四五”时期“常住人口城镇化率提高到65%”，即将到来的城市人口将导致更多的住房需求，进一步推动住房活动的增长。

其二，是存量时代二手房交易的提速。截至2019年12月13日，我国城镇房地产市场已经发展出339亿平方米建筑面积的规模。随着人口向城镇流动以及城市有限的供地量，我国存量房即二手房的买卖和租赁市场有望快速增长。2014 年我国二手房市场买卖规模为2.6万亿元，2019年达到6.7万亿元，年复合增长率为20.8%。

其三，是房产中介的重要性越发凸显。我国住房市场进入稳定增长新阶段，市场供求逐渐接近平衡，这对中介经纪服务产生了巨大需求。根据CIC报告，2019年，我国通过中介销售和租赁的住房GTV总额为10.5万亿元，中介渗透率为47.1%，预计2024年GTV总额和渗透率将分别达到19.1万亿元和62.2%。

总的来看，贝壳找房依托于深耕二手房领域多年的链家，快速成长起来，并且成功上市。但身处在房地产行业的漩涡中，并且由于行业属性的问题，竞争和低效运营是绕不过去的坎，未来的贝壳会走向何方还需拭目以待。