财政部等四部委日前发布通知，决定将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。通知中还要求上海、浙江、安徽等7省市从7月1日起开始试点，自明年1月1日开始，其他省市全面实施征管划转工作。
由于国有土地使用权出让收入，即“土地出让金”与地方财政以及地方土地交易市场紧密相关，本轮征管职责划转工作备受各界关注。不过多方观点认为，本轮征管职责划转工作不改变财政部门的管理职权和土地出让金分成，对“土地财政”生态影响甚微，而若从长期来看，房地产行业或将发生“微妙”的变化。
土地出让收入“透明化”房企勾地难度上升
事实上，非税收入划归税务征收是既定政策的落地，并非地产调控政策。
2018年 3 月，《深化党和国家机构改革方案》提出由税务部门具体承担辖区内的非税收入的征管。此后，按照“成熟一批划转一批”的原则，“五险一金”、水土保持费、可再生能源发展基金等多项非税收入划归税务部门征收。
非税收入划归税务部门征收是大势所趋，税收收入与非税收入统一由税务部门征收，既可以有效降低整体征收成本，也有利于地方财政的规范化和透明化，增强中央对地方的协调能力。只不过本次因涉及了地方政府最重要的非税收入——土地出让收入，从而引发市场的广泛关注。
其实，在分税制改革后，土地出让收入被视为地方政府重要的收入来源。公开资料显示，2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84,142亿元，同比增长15.9%，在全国政府性基金预算收入93,489亿元占了90%，相当于当年全国税收收入154,310亿元的54.5%。
而由于土地市场复杂性和各地土地出让金征收不透明，过去其中通常存在很多“猫腻”。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，部分地方政府为了加大招商引资力度，会以“零地价”“负地价”“返地价”“补贴地价”等各种方式减免土地出让收入。理由也有很多，包括“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等，后续甚至还会有打着“乡村振兴”、“城市更新”、“老旧小区配套工程改造”等旗帜违规卖地和收取土地出让金的行为。
改变征收环节由税务部门征收，最重要的意义在于提高征收效率和财政透明度，此举还能遏制土地出让金先征再返、少收等乱象，减少地方财政违规输血城投平台、扩增隐性债务、甚至囤地炒地等问题的可能渠道，是地方隐性债务、房地产领域严监管的其中一环。
“从短期来看，虽然对房地产市场以及房价水平的影响并不显著，”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，但是从长远来看，有利于逐渐引导地方政府摆脱对土地收入的依赖性，促使政府在土地出让环节更加合理合规，保证中央能够更加准确透明的了解地方土地出让收入情况，加强对地方财政的指导，降低金融风险。
“对房企而言，则会促使其在土地出让金缴纳上更加规范和谨慎，未来在这方面的可操控性降低。”陈霄说。国信证券分析师亦在研报中表示，以往个别房企在部分城市延迟缴纳土地款的做法可能难以为继，现金使用效率会受到一定程度的影响。同时，随着税务部门介入，以往“欠账”可能需要在短期内补齐，也会给个别房企带来一定的现金压力。此外，兴业研究公司信用研究委员会认为，随着土地出让收入征收的规范性上升，未来地方政府与房企利益勾兑的动力与空间将大幅下降，房企勾地难度将上升。
税源重视度提升 具备产业引入能力房企将获青睐
值得注意的是，土地出让金划转至税务部门征收，一个“税”字，使得市场与其近期大热的“房地产税”产生联想。然而多位业内专家向蓝鲸财经表示，此政策与房地产税并无直接关系。
“跟房地产税没有直接联系，”资深地产专家苑承建表示，分税制下，地方对土地出让金依赖程度只增不减，不用太在意征收主体的变动，更像是部门权利调整。
不过长期来看，土地出让金划转至税务部门征收一定程度上降低了地方政府使用土地出让金的灵活度，使得地方政府不会偏激地一味抬地价，由此税收收入重要性相对提升，亦将一定程度上有利于房地产税的推出。
具体而言，虽然土地出让金仍归属于地方分配使用，但相对于以往土地出让收入进入地方财政的政府性基金账户，税务部门（主要由中央政府直接管辖）负责征收，地方政府财政情况对中央更加透明和可控，会一定程度上降低地方政府对使用土地出让金的灵活度。随着地方政府土地出让金使用灵活度下降，税收收入的相对重要性将趋于提升，可能进而导致地方政府对可持续的税源的重视程度提升。
基于此，国信证券分析师认为，在实际操作中，为了引入产业和人才，地方政府在土地端可能做出更多的让利，降低短期的土地出让收入，从而换取中长期更丰厚的税收来源。因此，长期来看，具备较强的产业引入能力、能够为地方带来长期税源的开发商，有望享受到地方政府在土地端的让利，实现拿地利润率的提升。
此外，严跃进指出，结合十四五住房制度改革和市场变化，土地出让金未来的利用将有一定的倾斜度，尤其是在乡村振兴、保障性租赁住房和老旧小区三个领域得到更大价值的利用，房企亦可从中找到发展空间。
种种迹象表明，伴随政策持续调控，行业增长放缓，平均利润下滑，房地产正从“土地+金融”政策红利时代逐步进入精细化管理时代。