6月3日，上海自贸概念股迎来“高光时刻”，26只概念股中25只上涨。其中龙头股份、界龙实业、上海物贸等11只个股涨停，陆家嘴、浦东金桥、张江高科、光明地产、上海临港、外高桥等均属房地产开发行业。

市场普遍认为，上海本地股逆市活跃与城市更新利好刺激有关。6月2日，上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元人民币，其将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。同时，上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议。

2021年以来，城市更新再迎顶层设计的支持并不断深化。“城市更新将成为十四五期间各地城市发展的重要内容，通过城市更新，将实现了存量资产的改造和城市面貌的改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，而一些大型房企以及险资的参与，对城市更新更具积极导向。

 

行业新格局下 城市更新利润优势愈显

“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”5月，滨江集团举行2020年度业绩说明会上，当被投资者问及最近杭州集中推地中所能获取的净利润，董事长戚金兴如是回复。

此言一出，业内一片哗然。事实上，经过29年的深耕，与杭州其他房地产企业相比，滨江集团的利润已处于上游水平。而在此之前，“暴利”曾是外界对开发商的刻板印象，但如今，随着楼市调控政策的深入，一方面22城集中供地压缩了部分房企的投资空间，另一方面三道红线监管调控，资金压力不减，通过公开市场招拍挂取得项目盈利难已成为普遍现象，房地产进入微利时代已成行业共识。

单一的招拍挂拿地方式难以满足盈利需求的情况下，拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力成为平滑利润率的一大出口。其中，城市更新与城市提升换挡的发展方向趋同，且成本低、利润高。

“通过城市更新拿到的项目，成本可控制、未来溢价空间也相对较大。”花样年董事会主席潘军曾以深圳为例，对比招拍挂与城市更新获取土地资源的优势。他指出，深圳的土拍竞争激烈，土地拍下来地价顶线就是盈亏平衡点，基本无利润可言。相较于正常拍地的3%-5%，城市更新项目超过两位数的净利润率无疑是很大的空间。

基于此，发展至今，通过城市更新获取土地储备的房企已不在少数。克而瑞数据显示，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业达到超百万平方米的规模，房企进入城市更新领域正成为常态。

“上海城市更新基金的成立为房企带来了新的机会，”严跃进表示，上海城市更新基金总规模达800亿元，规模之大充分体现了上海在城市更新方面的资金实力和改造动力。克尔瑞研究院则表示，整个上海“十四五”期间拆除重建面积可达280万平，十分可观，此期间将成上海城市更新最后的窗口期，主要参与者以本土国企、大型央企，以及一些具备优良城市更新经验的民企为主。

 

资本入场 提供资金筹措新思路

然而不可忽视的是，一直以来，城市更新的痛点也很明显。

业内人士表示，由于项目体量通常较大，需要处理的关系亦较为复杂，城市更新开发周期长，对资金要求高。因此，盘活旧改项目完成城市升级改造，本质上是以重资产模式运行，需要的是产业规划、招商、运营和投资等多种资源整合能力，其中尤为重要的是金融能力。

从当前的实际情况看，城市更新项目的资本金需求在总投资的20%~25%左右，这就意味着50亿的城市更新项目需要准备10亿元以上的资本金，存在诸多不确定性。与此同时，一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年－8年时间，就一般旧改项目而言，通常从投入第一笔现金到回笼所需周期需要五年左右，每个旧改项目还各存差异。

因此，因旧改获得长期持续高回报率的房企有之，因旧改对现金流造成极大冲击，甚至不得不通过转让其他项目等方式苦苦支撑的房企亦有之。譬如，“城市更新第一股”佳兆业城市更新项目对应未来可售建面达1.08亿平方米，时代中国、中国奥园等房企也在2020年转化建面超百万方，城市更新已成为其获取土储的重要渠道。而云南城投、滨江集团等房企的部分旧改项目却迫于种种原因不得不流产转卖。

在此背景下，为扩大旧改资金来源，多方出台政策加大财政资金、专项债、政策性银行等支持，并通过鼓励居民出资、PPP等形式吸引社会资金。去年7月中旬，国开行和建行与5省9市签署协议，计划提供4360亿元贷款、支持市场力量参与旧改；7月底，中央财政向各省追加下达城镇保障性安居工程补助资金用于旧改；此外，还有多地地方政府发行旧改专项债。

而本次上海成立城市更新基金的办法，则对为后续有意进行城市更新的地区提供了筹措资本金的新思路。据严跃进分析，城市更新周期比较长，与险资的资金运作相匹配，吻合此类长线投资项目，他表示，城市更新基金便于城市更新获得比较稳定的资金来源，或将成为老旧小区、老旧城区等改造的重要依托。

此外，值得注意的是，积极推动政企之间合作也是上海城市更新基金的一大亮点。上海城市更新参与者众，但其中国企开发商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地产等本土国企。譬如，上海地产在2019年参与了全年旧城改造量的四成以上，其2020年成立的上海市城市更新中心则参与全市旧改总量的60%以上。

而由于城市更新项目体量较大，对资金要求高并且需要处理的关系较为复杂，对大部分房企而言，单枪匹马作战压力较大。因此，招商蛇口、中交集团、万科集团等与上海地产集团签署战略合作协议更有利于优势互补、抱团取暖。严跃进表示，作为上海本地城市运营和土地运营的最大企业，上海地产集团本身就执行了政府城市更新的相关政策思路，与其他企业合作将有助于更好落实上海政府的城市更新精神。如此支持下，上海城市更新的价值兑现期或将加速到来。