文|氢财经 梁华梁

5月初，深圳“写字楼大王”卓越集团在北京首轮集中供地竞拍中扮演黑马角色，豪掷近200亿狂揽四宗地块。

但不久之后，卓越集团突陷退地传闻。退地原因是卓越集团算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。

对此，卓越集团紧急回应称，退地传闻为不实消息，未来将以合作操盘模式开发北京四宗地块。

近年来，卓越集团“逆势”激进拿地。有消息称，卓越集团之所以如此激进，原因是其准备在2022年重启时隔十年之久的上市计划。

也难怪，内地有些规模的房企大都完成了上市，在他人享受资本盛宴的同时，卓越集团却只能在门外观望。而“逆势”拿地，给了卓越集团追赶他人的底气。

但未来，激进的卓越集团可能会遇到诸多困难。

北京被传退地，操盘能力遭质疑

2018年，卓越集团主席李华在新年贺词中提到：“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”

然后，时过3年，李华的这个“千亿目标”仍没有实现。

据公开资料显示，2020年，卓越集团全口径销售额为994亿元，权益金额700亿元，距离李华的目标还差临门一脚。

为了尽快实现李华的目标，卓越集团近年来把拿地看得极为重要、

公开资料显示，2017年-2019年卓越集团总土储货值分别为1527亿元、1851亿元、1473.1亿元。

进入2020年，卓越集团明显加快了拿地节奏，拿地策略也“由守转攻”、低调转为激进。上半年，卓越集团分别于成都、宁波、青岛等11个城市新增土储16宗地块，参与土拍260余次；下半年，又参与土拍240余次。

据克而瑞数据，卓越集团当年总土储货值高达3922.5亿元。

值得一提的是，自今年年初“两集中”政策落地后，卓越集团攻城略地之势反而更加猛烈，分别在广州、西安、重庆、湖州等城市频频拿地。

数据显示，截至4月底，卓越集团共拿地23宗，其中的14宗为合作拿地；1-4月累计新增货值773.3亿元，权益货值442.6亿元。

进入5月，卓越集团更是在京城“一战成名”。

5月10日-11日，卓越集团先是以39.27亿+13%政府持有，拿下土拍首个地块朝阳金盏02地块；而后又以联合体拿地形式，总耗资达148亿元，分别拿下丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块和昌平东小口地块。

两日拿地4宗，总耗资高达187.27亿元。从拿地数量和拿地金额来看，卓越集团均位居首位，风头甚至压过了孙宏斌的融创。

不过，随着187.27亿元大手笔拿地落幕，卓越集团自身的操盘能力、这些地块的盈利问题等均受到市场方面的质疑。

首先，卓越集团在京开发经验并不算丰富。2005年卓越集团成立了北京公司，做过几个项目也都是与其它房企合作开发，而且均由对方操盘。

其次，卓越集团拿的地块开发难度、盈利难度都不小。

比如，金盏乡小店村的地块，最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额，成交楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米，算上政府产权份额部分，实际卓越集团的盈利空间十分有限。

在比如丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块、昌平东小口地块，分别竞配公租房面积3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米，同样考验卓越地产的开发能力。

简言之，市场不相信卓越集团的操盘能力。

由此看来，此次“退地传闻”并不是空穴来风。而从卓越集团的回应内容，“传闻为不实消息，目前没有退地计划，未来将以合作操盘模式开发北京四宗地块”，也能看出，卓越集团对自己的操盘能力也“心知肚明”。

激进扩张或为上市，财务状况恶化

“逆势激进拿地”、“千亿目标”，说到底，还是卓越集团着急上市。

卓越集团1996年成立于深圳，在房地产市场浸淫25年之久，算得上是行业一员“老将”。

但是，令人称奇的是，地产“老将”卓越集团，居然都不是上市公司。据了解，卓越集团曾两次尝试上市。2007年，卓越集团首次在香港申请上市，但命运不济，遭遇了2008年的金融风暴，其上市计划只得中断。

2009年，卓越集团再度冲刺香港IPO。这一年，恒大、龙湖、佳兆业等先后登陆港股，但卓越集团却因估价偏低，国际认购情况不好，最终不愿意接受降价建议，选择主动暂停IPO。

有消息称，卓越集团拟2022年重启时隔十年之久的上市计划，前提是达成“千亿目标”。

也难怪卓越集团如此着急。2009年以来，宝龙地产股价从3.08港元/股上涨了近两倍，龙湖集团更是从7.07港元/股上涨至45.1港元/股。其它房企都享受到了上市红利，唯独卓越集团在门外“眼红”地观望。

上一次卓越集团就因规模小、估价偏低，最终无缘上市。有了前车之鉴，卓越集团的“千亿目标”才显得如此迫切、重要。

上市未果，卓越集团次将目光集中到住宅市场，开始加速奔跑。2012年，卓越销售额首次突破百亿；2016年，其实现325.1亿元的销售额，2017年，卓越集团销售额突破400亿。

而在2019年、2020年，卓越集团的销售额分别达949.5亿元、994.1亿元，离“千亿目标”如此之近。

去年，李华更是在内部会议上提出了“两三年内希望卓越能做到行业TOP20。”2020年底排名第44位，卓越集团离第20名的中梁控股，差了700亿元。

由此看来，卓越集团还得继续通过激进拿地来扩张规模。此举将继续给卓越集团带来沉重的财务压力。公开资料显示，截至2019年12月末，卓越集团总资产合计2245亿元，负债1548.9亿元。

虽然2020年末的财务状况，卓越集团并未予以公开。但一些细节显示，卓越集团极有可能资金不够充裕。

自2021年以来，卓越集团多次通过信托渠道融资，资金方包括山东省国际信托股份有限公司、上海爱建信托有限责任公司、上海国际信托有限公司等，信托总规模可能高达近10亿元。

此次北京“退地传闻”，同样反映的是对卓越集团“现金流”的质疑。虽然卓越集团回应称，截至2020年底，其经营性净现金流200多亿元，现金流问题并不存在。

但动辄百亿元的拿地支出，200多亿显然不够，卓越集团只得通过不同的渠道融资。

而持续增长的负债规模、不健康的财务状况，或许也会为卓越集团的上市计划带来阴影。