文丨雷达财经 梁春富

编辑 | 深海

“一个榴莲一千万，一个香蕉一百万。”近期，深圳一家房产中介门店发布“水果图案挂牌价”，用榴莲和香蕉代表小区住房价格，引发广泛关注。

图源：微博

如此“黑话”的出现，源于今年以来，深圳密集出台楼市调控政策，其中一条就是建立二手房成交参考价格发布机制，严禁严查中介机构二手房挂牌价格超出成交参考价格的行为。

但“上有政策，下有对策”，这家中介想出以水果代替挂牌价的办法。但此举引发了监管部门的高度重视。5月25日，据新华社报道，深圳市南山区住房和建设局针对该中介门店做出了处罚——停业整顿一周。

雷达财经注意到，由于房管部门指导价与市场价格存在差距，买卖双方还通过“麻将局”、预售商品房“双合同”等方式绕开监管，并不只是“榴莲和香蕉”。

“天价水果”

近日，广东地区房管部门出台一系列限价调控政策，要求房地产开发企业预（销）售商品住宅接受房管部门的价格指导。2月8日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，公布了3595个住宅小区的二手住房成交参考价格表，引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

此后数月，深圳官方又多次发布了正式文件和行业提示，明确要求中介机构规范二手房源的展示价格，不得超过成交参考价，并严厉查处违规报价的行为。

在深圳从事土木工程行业的小吴告诉雷达财经，目前在深圳买二手房，大都是直接找认识的中介，私底下面谈或者微信聊，“他们（中介）不会明说价格，只是按照政策的要求给一个参考价，与实际交易价格并不匹配，想知道具体价格肯定是私聊。”

小吴提到，目前在政策高压下，深圳房产中介也不好做，一个月能签到的单子基本不超过两位数，“以前一套房子卖2000万，现在按指导价算，房子价值大幅缩水，业主当然不愿意出手，所以就会有很多花里花哨的套路出来了。”

在二手住房成交参考价格制度下，一家深圳的房产中介则想出了“水果图案挂牌价”的办法，用榴莲和香蕉代替价格，榴莲代表千万，香蕉代表百万。

雷达财经注意到，此次以水果代替货币计算单位对外展示，引起舆论关注的是两个豪宅小区——红树西岸和瑧湾汇。将该广告牌上的红树西岸小区后面的榴莲香蕉翻译成数字，大概就能一窥这两个小区的房价。

从下表可看出，红树西岸小区的房价大概在20万元一平米，而据今年2月深圳出台的“二手住房成交参考表”，红树西岸小区的成交参考价为11.05万元一平米。

小吴向雷达财经表示，“红树西岸小区在深圳南山，住这里的人推开窗就能看见深圳湾。二十万一平的价格差不太远，只是现在不让标出来。”

据了解，红树西岸小区位于深圳南山区，深圳湾北岸，毗邻深圳著名景点“世界之窗”，东边一墙之隔即是正在建设之中的“深圳湾超级总部基地”（深圳规划等级最高、最优质的总部基地，目前已经引进了恒大、万科、招商、OPPO、中兴等龙头企业总部项目）。

某房地产中介App显示，该小区由深圳市百仕达实业有限公司开发，目前总共3栋1302户，有2房到6房的平层复式、三层别墅、两梯两户中空复式等豪华房型，目前在售房源14套，面积在70～520平方米之间，参考价大都在千万以上。

涉事门店停业整顿一周

该房产中介“水果图案挂牌价”的行为也引起了监管关注。5月25日，据新华社报道，深圳市南山区住房和建设局相关负责人表示，经核查，涉事门店为美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）。

深圳市房地产中介协会根据行业自律规定，已将上述机构和有关人员作不良行为记录处理，处理结果通过公开网站进行公布。从5月25日开始，美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）停业整顿一周。南山区住房和建设局已将处理情况通报辖区各中介，要求引以为戒，要求各房地产经纪机构和经纪人员严格执行二手住房成交参考价格，引导理性交易，不得违规推广。

对此，新华社评论称，“榴莲”侵扰背后，是深圳部分热点区域房屋市场价格远高于政府规定的成交参考价格、楼市价格严重失真、市场“炒房”情绪未得到根本扭转的严峻现实。

虚火不灭，楼市调控就需保持高压，更需持续且稳定执行的长效政策，以便购房者对房价走势、购房时点有更稳定的预期。各地、各部门也要形成与行政性调控手段配套的“组合拳”，增加住房供应、制定松紧适宜且稳定执行的限购政策、加强信贷资金流向监管、稳妥推进房地产税立法、推动公共资源均等化，真正实现房住不炒。

涉事门店由红星美凯龙大股东全资控股

雷达财经注意到，股权穿透后，涉事门店美凯龙公司由红星美凯龙控股集团有限公司（下称“红星控股”）全资控股，而红星控股为上市公司红星美凯龙（1528.HK）的控股股东，董事长车建兴为实控人。

据公开信息，木匠出身的车建兴在1991年创办江苏省第一家家具专营店“红星家具城”，随后业务拓展到全国各地，车建兴的生意越做越大，身价也水涨船高。在《2020福布斯全球亿万富豪榜》中，车建兴以45亿美元财富位列第383位。

据天眼查，车建兴通过母公司红星控股对外投资超过60家企业，其核心业务主要包括地产开发、家居卖场租赁两大板块，上市公司红星美凯龙，红星地产和红星控股是车建兴商业帝国的核心资产。

上述涉事门店美凯龙爱家则是红星美凯龙在房产中介领域的探索，“美凯龙爱家”这个房地产中介品牌于2019年5月推出，由阿里旧将冯全林担任美凯龙爱家总裁。

然而，成立30多年的老牌家居巨头红星美凯龙，近期正在面临严峻挑战。

据上市公司公告，红星美凯龙拟将红星融资租赁、红星商业保理2家全资子公司，作价12.09亿元出售给红星控股。红星美凯龙表示，上述交易有利于公司进一步聚焦主营业务，优化资产结构，提升盈利能力，降低公司风险。

这并不是“红星系”第一次进行资产结构调整。今年3月，远洋资本以10.3亿元获得红星企发18%的股权，战略入股红星企发及其下属红星地产板块。

频频出卖资产的背后是“红星系”债务压顶。财报显示，截至2020年底，红星美凯龙的总资产为1315.48亿元，总负债为804.5亿元，资产负债率为61.16%。

截至2020年年底，红星美凯龙账上只有65亿元的现金等价物。

红星美凯龙的控股股东红星控股的财务状况同样不容乐观。数据显示，截至2020年，红星控股的总资产为2678.62亿元，总负债为1966.02亿元，资产负债率为73.4%。其中流动负债为1256.37亿元，占总负债的比重超过60%。

除了榴莲香蕉，还有“麻将局”

雷达财经注意到，由于房管部门指导价与市场价格存在差距，一些房屋买卖双方在中介的协助下，还通过“麻将局”、商品房买卖“双合同”等套路规避监管。

如某楼盘的二手房买卖中介发布消息称，业主在卖房时提出：诚心出售，只卖890万，但金丝楠木衣柜价值200万，还有一副名画价值350万，衣柜和画必须连同房子打包卖。

更有意思的是，该业主还称打麻将输了80万，要求和客户打一场麻将。或许是在暗指这套房子不止890万，还需要“碰”一下。

所谓“双合同”，即购房者与开发商在购房过程中签署两份合同，一份为符合政府指导价的房屋买卖合同，另一份是以装修等为名义的相关合同，而房屋交易总价实际为买卖合同价款和装修合同价款之和。

广东佛山的一位实习律师张淼（化名）在接受雷达财经采访时表示，其律所接到过了不少预售商品房“双合同”纠纷的案子，目前他正在处理其中一份。

“为了规避限房价的政策，商品房买卖过程中，双方把合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同，但实际上全部作为购房款。我方是购房者，因为开发商未完全履行三十万的装修合同，只是简单刷了一层灰，于是购房者就要求解除装修合同，退还三十万。”张淼介绍称。

受访者供图

张淼认为，“这种案子胜诉的概率并不大，说他违约吧，但人家按装修合同给你刷了。而且签订之前双方事实上都是充分了解并认可‘双合同’的。”他表示，目前即便是有限价政策，但却没有相关法律支撑，高房价还是很难打下来。

事实上，“双合同”是以合法形式掩盖非法目的，用两份合同逃避限房价政策，是否还具有法律效力？

对此，北京中闻律师事务所闫创律师向雷达财经表示，所谓“双合同”其实是“阴阳合同”、“黑白合同”，是指商品房买卖合同的双方当事人出于规避政府的行政管理、监管或使经济利益最大化的动机而对同一单买卖行为所签订的两份内容不一致（主要是价款，避税的考虑）的合同，其中一份提交给相关部门查验与备案，但合同当事人并不实际履行，称为“阳合同”，另一份仅由合同当事人所掌握，但约定照此实际履行，称为“阴合同”，就是“抽屉协议”。

闫创认为，“阴阳合同本身不违法。只是无效。”根据《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。这条规定的就是“通谋虚伪表示”，即外部的表面行为是伪装的，双方基于其他目的共同作出与真实意思不一致的行为。隐藏的则是外部的表面行为之下，真正体现双方的意思表示。

闫创还表示，购房者起诉法院要求解除装修合同、退还装修款一般是得不到支持的。“实践中，开发商和购房者真正履行的是阴合同，就是不包含装修的，这个是隐藏的，是有效的合同。购房价款大于所备案的阳合同，这个是伪装行为。如果发生纠纷，法院会审查双方真实履行的是哪一份合同，即要充分考虑双方当事人的真实意愿，不是机械地判定合同有效或者无效。”