文|趣识财经 麻雀
房地产小阳春之后，土地市场的炎炎“盛夏”如期而至。
5月15日，伴随天津45宗供地出让金变现498亿元，全国热点城市首批地拍也渐次落地。
据不完全统计，在由北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳、天津等11城构成的首轮土拍中，总出让金额超过5500亿元。
从城市来看，本轮竞逐杭州夺冠，土地出让金实现1178亿元，其后依次为北京、广州、重庆、天津，分别实现土地出让1110亿、906亿、635亿、498亿。
出让金高涨背后，本轮土拍大战惨烈程度犹胜以往。举例来看，4月26日，广州拍地48宗，7宗地价封顶；4月28日，重庆拍地46宗，最高溢价率130%；5月7日杭州拍地57宗，41宗封顶；北京亦是多宗土拍触及地价上限。
而本轮土拍，也在一定程度上反映了出各城市的楼市热度。北京、广州、深圳、杭州、重庆、天津等热门城市，热度较高。与之相对，这些城市的土拍也引来了一众房企的厮杀。
01房企厮杀土地市场，杭州重庆最甚
在北京土拍中，外地房企房最为亮眼。其中，深圳房企卓越除以39亿独揽朝阳某地块外，还与首开、中交联合斩获3宗，成为本轮土拍的最大黑马。
此外，广州越秀、福州金辉也是首次进京。
当然，知名拿地大户融创依旧名副其实。除以26亿独得朝阳某地块外，融创还与其他房企联合拿地5宗。其中，融创与石泰联合拿下的石景山某地块，成交价高达64亿元。
相对而言北京各地块溢价率相对较低，最高一宗溢价地块位于通州城市副中心，溢价率为25%。
与北京相比，重庆本轮土拍高出天际，平均溢价超55%。其中，招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团地块，溢价率约为130%。
而在重庆拿地金额榜单中，龙湖、融创、中交建位居前三，分别为92亿、78亿、48亿。其中，融创拿地最多，8块地总面积约1159亩；其后是龙湖，拿到5块地，总面积约996亩。
类似的一幕发生在杭州，其平均溢价率超25%。其中，敢于获取高价地块而广受争议的融信再次登顶杭州首拍。7宗地块，461亩土地，229成交额，融信再次上演着拿地神话。此外，紧随融信之后的是滨江、融创、华润置地、中骏。
在天津，这场拿地战依旧火热。在拿地金额榜单中，融创、大连同岳、绿城高居前三，分别投入73亿、45亿、43亿。
而在地寡人多的深圳土拍市场，却成了龙光与佳兆业的双龙戏珠，两者合计拿地3宗，共耗资105亿，占总成交价的76%。
不难发现，在上述土拍热门城市中，融创依旧是那个出镜频率最高的房企。且在重庆、天津、杭州等热门城市拿地金额皆位居行业前三。此外，龙湖、卓越、融信等一众也在特定城市重点布局，诸如龙湖之于重庆，卓越之于北京，融信之于杭州。
02土拍加速房企二八分化，中小房企危矣
无独有偶，在一份4月至今房企拿地榜中，融创、龙湖、融信、卓越赫然都在行业前十名单，融创高居首位。
行业人士指出，随着各地集中供地、限地价、限房价、竞自持等政策实施，融资利率低、负债率低的房企优势明显，其拿地意愿/能力也越来越强。尽管行业进入“白银”时代，但房企深知“手中有地才能变现，才能逆势增长”的道理。
以融创为例，2020年末净负债率降为96%（小于1），非受限现金短债比为1.08，两项指标达标；只有剔除预收款的后复债率高于70%，依旧处于红线之列。
从红档降为黄档的融创，似乎又有了拿地的底气。
但从债务总量而言，融创2020年新增680亿，总债务依旧高达9305亿元。同时，融创长/短债比值由2019年末的1.38提升至2020年末的2.31。从这个视角来看，融创的黄档有几丝“财务”成分。
“无视债务增长，疯狂拿地背后的逻辑还是卖房变现，房企总不能连地也没了，这是个根本问题。”上述行业人士补充道。
相比之下，龙湖的压力可能要小的多。2020年龙湖融资利率为4.39%，扣除预收款后的资产负债率67%、净负债率46.5%、现金短债比为4.24倍。
这家三档全绿的“优等生”，手握778亿现金，“买买买”底气十足。从本轮集中供地来看，重庆、杭州、福州都是龙湖的主战场。
而抛开本次集中供地，根据中指研究院公布的2021年1-4月全国房地产企业拿地金额榜来看，龙湖以210亿元高居第9位。
“房企积极拿地，还来源于对房价看涨的预期。”
5月17日，国家统计局发布了4月70个大中城市商品住宅销售价格指数情况。经统计监测，4月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大。
具体来看，4月70城新建房价环比上升的有65个，其中广州、重庆、武汉、海口环比涨幅1%。此外，4月70城新建房价同比上升的有64个，其中广州、徐州等地同比涨幅超过9%。
房价上升、地王频现，或在传递房地产行业的向好预期，但这可能超出了集中供地政策一开始的设定预期。
更有分析人士指出，“去年有三道红线，今年是限地价、限房价，房企利润空间被大幅压缩。较低的售价，较高的拿地成本，压缩的不仅是企业利润，还会是房子的‘质量’。”他打趣道，“没准今年就是房子质量最差的一年。”
但有一点始终没变，那就是中小房企越来越难了。“去杠杆便没了钱，没了钱便拿不到地，没了地最后还要怎么活？”一位小房企管理人员无奈说道。