疫情和“三道红线”新规双重压力之下，房企们步入新的赛道，战略开始分化，有人收缩阵地缩减规模，有人卖股权降负债；亦有房企在此复杂的市场环境之下，扩充土地储备，提高市场占有率，实现超预期的增长。

近日，金地集团（600383.SH）董事长凌克接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者专访，分享了对当下热点问题的看法，并金地集团战略进行解读。

疫情影响了许多企业的发展，凌克介绍，疫情期间，公司抓住窗口期，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。同时根据不同城市的市场变化，灵活调度供货，抓住市场回暖的机遇，在2020年实现了较好的销售业绩。

对于新形势下的公司战略布局方向，凌克认为，中国的城镇化进程还会继续，上一个阶段的城镇化是农村人口向城镇转移，下一个阶段的城镇化将是城市内不同层级的人口迁移和不同城市之间人口的转移，比如乡镇进城和县城人口进市，即城市发展分化。

凌克称，这是由产业发展、资源禀赋、地方政府执政能力和效率等多因素产生，已经对城市发展产生影响，未来影响会更加显著。金地集团加密已进入城市的投资，提高市占率，不会过度下沉，为下沉而下沉。

房地产进入一个新的发展阶段，对企业的综合要求更高，凌克介绍，公司的产业覆盖了体育、教育、大健康、科创园、智造园、产业小镇等领域。截至2021年1月，金地已在全球15座城市布局了31个产业项目，管理面积超过300万平米。

以下为澎湃新闻记者对林中的采访实录：

澎湃新闻：疫情期间，公司采取了哪些应对措施？

凌克：面对新冠肺炎疫情的冲击及严峻复杂的市场环境，公司及时推出线上售楼处，在疫情环境中助力销售，同时根据不同城市的市场变化，灵活调度供货，抓住市场回暖的机遇，在2020年实现了较好的销售业绩。

（1）加强产品研发：针对疫情引发的新居住需求变化，公司产品研发推出"金地健康家"标准，提供从社区及居室的全套产品解决方案。

（2）提高土地投资拓展质量：坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。疫情期间，抓住窗口期，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。

（3）提高综合服务管理水平：通过信息化、智能化手段加强疫情防控，提高综合服务管理水平。通过人脸识别、体温监测、巡逻机器人等科技手段，助力社区居民防疫，得到社会各界广泛赞誉。

今年的疫情给我们的工程、营销等工作带来了巨大的挑战。在保障员工安全的前提下，公司今年克服种种困难推动在建项目有序复工，供货保障工作表现出色；我们还以互联网工具为平台，与客户建立直接联系，加强自销团队的销售力，打造了新模式下的销售组织形式。这些都为我们的业绩实现提供了有力保障。

澎湃新闻：“三道红线”规则之下，公司有何应对措施，取得了哪些成效？

凌克：2020年，银行和监管机构为地产企业设置的“三条红线”政策出炉后，金地公司稳居"三条红线"绿档，各项财务指标均处于安全线以上。

过去多年来，金地公司一直恪守财务安全底线，严格控制有息负债，主要采取的措施包括：

（1）金地公司始终坚持平衡发展观，在追求公司业绩较好发展的同时，不过分推高财务杠杆。

（2）负债率控制始终是金地公司内部管理的重点之一，在过去的10多年中，金地公司的净负债率平均在50%左右，扣除预收账款后的资产负债率也未超过70%。

（3）控制有息负债的同时还要保障公司的正常发展，就要求管理好经营、投资和融资三个方面的资金流动，运营要做到精细化和精确化，投资要高质量和守纪律，融资要匹配经营需求和控制融资成本。

（4）随着规模的增长，业务的多元化，公司的现金流越来越多样和复杂，对管理工作的及时性和准确性也提出了更高的要求，这就需要更多依靠数字化和信息化的手段，搭建预测模型，加强信息化系统建设。

（5）总的来说，金地公司将会继续按照三条红线的标准，安排好融资计划，确保负债增长不超过资产的增长，同时加强开发提效，更多依靠经营现金流实现发展。

澎湃新闻：房企们纷纷涉足长租、科技、产业园等新业务，公司如何看到房企转型，有看好或者想要涉足的新业务吗？

凌克：金地已经积极布局了体育、教育、大健康、科创园、智造园、产业小镇等领域。

在养老方面，目前我们已经布局了全国5个城市（上海、深圳、南京、天津、西安），针对不同年龄段、不同健康状况的长者提供社区养老、机构养老的不同解决方案。

未来我们将持续扩大布局全国主要城市，将养老床位数量做到一定体量（2022年2000张），CCRC持续照料社区重点布局。同时坚持养老与医疗的结合，颐养结合。

在医疗方面，目前我们深圳项目已经落地，上海8号桥项目也在筹备中。未来我们的目标是通过线上线下，社区医疗和远程诊疗等方式做好社区医疗服务，同时在做好基础社区医疗服务之外，也会尝试做康复、妇幼儿科、肿瘤等特色专科医院，形成有层级的医疗产品服务。

在教育方面：我们以K12民办双语国际化学校为主体，以国际学校为引擎，以金地互联网教育创新中心、幼教托育教育、社区教育为助推器，整合中国科学院、中国科学院大学、中国教育科学研究院、英美TOP30强的K12名校等国内外顶级教育品牌和资源，绘就金地教育的战略发展路线图。目前，金地教育已经全面布局北京、深圳、南京、杭州、重庆、武汉、义乌等重点城市。

在体育方面，金地从1996年开始布局体育产业，2010年成立弘金地，深耕网球运动10年形成赛事、球员、场馆、科技的全产业链，赛事上从深圳公开赛到WTA年终总决赛十年运营权；球员上搭建了从顶级球星到弘小苗的梯队；场馆上从单一社区配套网球场发展至全国14家直营俱乐部及综合运动空间，所运营的南京体育公园获得国家体育产业示范项目，坪山体育综合体获得广东省体育产业示范项目；科技上自主研发智能网球场软硬件系统，实现球场无人化管理。

未来金地将进一步做强网球运动，在全国开展"1010"计划，（即用10年时间在10个城市培育出世界Top10的网球运动员），拓展运营网球场数量，形成规模效应；积极拓展冰雪、攀岩、帆船等赛事，与网球赛事一起打造全天候赛事体系；丰富场馆和俱乐部运营，提供多元化的运动健康服务。

在产业方面，截至2021年1月，金地已在全球15座城市布局了31个产业项目，管理面积超过300万平米。在国内，我们已经实现全国化布局，在华东、东北、华北、华南和中西部核心城市都有项目落地。产业的招商成果丰硕，以深圳威新软件科技园为例，该园区吸引了英特尔、英伟达、亚马逊、大疆、松下等50余家优质高科技企业进驻园区，世界500强、上市公司等同类型的企业租赁面积超70%。

金地园区的建设招商运营与城市发展息息相关，所以我们各园区的发展也得到了各级领导的关注，接待了逾1000批次的中央及各省市领导参观考察。在行业内，金地威新综合实力得到了业界认可，2020年公司入选克而瑞、亿翰智库、中国指数研究院三家权威产业研究机构排行榜TOP10。

未来，金地将继续精研行业、精准定位，聚焦人工智能、生命科学等高科技产业方向，加快全球孵化器运营和专业方向主题园区开发建设运营，形成投资、孵化、加速、园区建设运营一体化的协同发展模式，这就是金地产业发展的终极目标。

澎湃新闻：2021年公司的战略布局方向，最看好的区域和城市，原因是什么？

凌克：金地公司一直认为，中国的城镇化进程还会继续，上一个阶段的城镇化是农村人口向城镇转移，下一个阶段的城镇化将是城市内不同层级的人口迁移和不同城市之间人口的转移，比如乡镇进城和县城人口进市，即城市发展分化。这是由产业发展、资源禀赋、地方政府执政能力和效率等多因素产生，已经对城市发展产生影响，未来影响会更加显著。

（1）会带来城市群和都市圈的发展，这是对布局下沉有启示和深远影响的。比如长三角和珠三角已经形成一定规模的城市群，这两个城市群里的三四线城市与核心一二线城市的互动、人口交流、承接产业转移的能力和机会更大，房地产发展空间也会更大。

（2）核心一二线的产业门槛更高，溢出效应更明显，在这种趋势下，通过产业等新业务和这些城市群的三四线城市勾地机会也比一二线更大，获取规模性土地的可能性也更多。

（3）内地也会形成几个大都市圈，比如武汉、成渝、郑州等，目前只是雏形，目前还没有明显的反哺周边城市和产业溢出，但是未来有机会形成，这些城市周边有下沉的机会，但要看时机和地价的合理水平。

（4）当然分化下下沉市场也有风险，比如某些产业基础弱、人口外流明显的内地和东北三四线，风险大于机会，一方面人口和产业受到三大都市圈的吸收，另一方面也受到本省省会的吸纳。

（5）不过，中国幅员辽阔，人口众多，重要交通节点、自身产业基础较雄厚、人口体量大的三线城市，也是成为重要的节点性城市，具备量和价的发展空间，既不在三大城市群，也不属于内地某个核心都市圈，比如徐州、临沂等，也是可以研究和下沉布局的。下沉的过程中，一是风险和机遇并存，二是需要结合和迎合当地政府的产业发展诉求，三是充分利用下沉城市的合作资源。

不过，金地总体还是以一二线布局为主，目前已经进入71个城市，后续将是深耕和广拓结合，加密已进入城市的投资，提高市占率，不会过度下沉，为下沉而下沉。