国家信息中心首席经济师范剑平

“疫情之后，中国银根放松，但资金集中流入了房地产行业。去年前三季度，全国固定资产投资（不含农户）436530亿元，同比增长0.8%。分领域来看，基础设施投资增长0.2%，制造业投资下降6.5%，房地产开发投资增长5.6%，增速比上半年提高3.7个百分点”，1月3日，在第十二届地产中国论坛上，国家信息中心首席经济师范剑平表示。

金融监管加强 资金脱虚向实

然而，在“房住不炒”调控主基调下，对房地产行业的金融监管正在持续升级。去年12月31日，央行颁布了《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》（下称“制度”），制度明确指出了房地产贷款占比与个人住房贷款占比管理上限，并于今年1月1日起正式实施。

为此，范剑平坦言，这是继2020年8月20日“三道红线”出台后，又一针对房地产融资的政策。其目的是引导资金流向实体经济，提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。“房地产用来住的部分是实体经济，用来炒的部分是虚拟经济，对属于实体经济的房地产要继续支持，要支持老百姓改善居住条件，但是对于任何房地产金融的炒作现象要通过房地产长效机制解决。因此，涉房金融的集中度管理也是为了达到这个目的，要腾出更多的资金，投向科技创新，投向实体经济”，范剑平表示。

著名经济学家、国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军

这也意味着，房地产行业在国民经济中的定位将发生变化，在“十四五时期”将尤为明确。“变化是常态，任何一个行业发展到一定阶段之后其定位都会发生变化，房地产行业也是如此。未来，房地产行业的地位还会有进一步的改变。即在部分城市中其支柱地位仍会保留，但从更多的城市来看，房地产行业将逐渐变成若干个支柱行业之一，甚至在一些偏远落后地方将不再是支柱行业。”，著名经济学家、国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军分析道。

同时，新发展格局之下，房地产行业将迎来新的发展机遇。在李佐军看来，为了解决大中城市突出的住房问题，必须落实“租购并举”，发展保障性租赁住房。这也是房地产企业面临的重要发展机遇。同时，政策鼓励康养消费、文旅消费等，发展绿色建筑，也为房企提供了发展关联产业的机遇。但房地产企业在布局多元化业务的同时，也要形成细分赛道的护城河。

以内容为核 强化文旅项目运营

进入存量时代，地产+或成为房地产企业的第二增长曲线。不少极具前瞻性的企业已经率先布局。万年基业就是其中之一。

2010年，万年基业转型升级了商业模式，主打“文旅-微度假”。以万博鱼为例，其不仅是中国首个动漫IP主题度假村，也是二次元忠粉基地。经过运营，万博鱼IP实景娱乐的核心特征是IP文化主题为驱动、地域文化创新为依托，创造多融合复合型新体验场景。此外，以粉客圈层运营为特色，带给忠粉及泛忠粉人群以精神归属为消费追求的新娱乐生活方式。

万年基业投资集团副总裁秦娜

“在IP实景娱乐领域，人与场景存在三大连接，分别为内容连接、交通连接、产业连接。其中，交通连接主要导入基础人流，进而形成功能性消费；内容连接主要导入粉丝流，并基于IP粉丝的情感消费带来消费溢出；产业连接主要导入特定业态，从而延展IP情感场景使消费溢出最大化”，万年基业投资集团副总裁秦娜透露。

随着Z时代崛起，80、90、00后已经成为IP实景娱乐的主力客群，但消费特点存在差异。秦娜表示，90后二次元忠粉为龙头客群，偏好高还原度、高沉浸式体验、场景化消费，注重社群性、潮流性、话题性；80后亲子家庭为核心客群，关注刚性度假需求，注重“寓教于乐”、“亲子互动”；而部分当地人口为跟随客群，关注日常吃喝玩乐的消费升级，匹配自身感受与消费价值观。

如今，文旅产业正迈入高质量发展阶段，其对项目运营也提出了新要求。“万年基业的最大突破是对硬件内容进行了升级，将圈层精准用户IP主题内容的驱动作为第一代创新产品，形成IP实景娱乐、粉丝线下经济的模式，并支撑文旅项目以内容为驱动、以用户为导向。过去的地产开发是通过开发建设、城市规划、区域规划、产品规划来实现的，转型之后，对文旅来说更重要的是内容以及运营的需求”，秦娜强调。

康养需逐渐形成产业链

2020年，中国的老年人口已经达到2.55亿，这为康养产业的发展奠定了基础。而与此同时，产业运营、商业模式、政策红利都在发生变化，也促使康养产业必须与时俱进。

远洋养老运营管理有限公司副总经理谭超

“中国养老产业迎来了新变局“，在远洋养老运营管理有限公司副总经理谭超看来，一是规模之变。核心在于我国人口老龄化程度的持续增长；二是产业之变。养老产业经过十年探索期，其发展仍较为粗放；三是商业模式之变。目前养老产业的商业模式类型多，其中较为普遍的是重开发轻运营；四是政策之变。尽管政策相继出台，但实质上养老用地的土地属性仍然比较稀缺。

横向来看，远洋集团涉足康养产业较早。2012年4月21日，远洋养老板块正式成立。2013年8月21日，椿萱茂与美国凯健合作的椿萱茂（北京亦庄）老年公寓正式开业。时至今日，经过近9年的探索，以“立足北京、重点深耕，全国布局”为战略方向，面向全龄老年群体，提供全周期全链条养老服务。现已全国10城落地生根，30个机构，15000+床位，产品涵盖8个CLRC长者社区20个CB老年公寓，2个CBN护理院。

不同于地产开发，康养产业离不开精细化运营，需要逐步形成产业链。“养老社区必须要持续运营，对客户、访客、员工以及服务商的人流、物流、车流的动线配置均有较高的要求，这是非常精细化的过程，应该像做芯片一样经营养老社区。此外，通过搭建平台，整合客户资源、供方资源、产品资源，逐步形成纽带，创新打造养老产业链”，谭超补充道。

主持人 中国网地产总经理甘放

三思为上，砥砺前行。由第十二届地产中国论坛暨中国房地产红榜引发的中国房地产行业三思之“辩”并不是终点，而是诸多房地产企业重新出发的起点。在本届活动尾声，还重磅公布了2020中国房地产年度红榜，涵盖人物、企业、项目等多类奖项，以独立客观视角，总结出各领域的优秀代表，并对其在2020年特殊环境下所取得的成绩予以肯定。