投稿来源：新电商观察

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软银给贝壳送钱来了。

3月4日，贝壳找房新增了一位备受争议的股东—软银。贝壳找房宣布，其完成了D+轮融资，参与投资方包括软银、腾讯、高瓴、红杉等机构，总融资金额超过24亿美元。

具体细节是，软银旗下的愿景基金在贝壳找房最新一轮15亿美元融资中投资10亿、腾讯，高瓴、红杉资本等机构投资14亿，总投资24亿美元。D轮融资之后，贝壳找房估值达到140亿美元。

此外，愿景基金还直接向自如注资5亿美元，同时从自如创始团队手中额外购买了5亿美元股份，投后自如估值为66 亿美元。

本来贝壳D轮融资在2019年11月就完成了，如今3月才正式通告，一方面是贝壳考虑到疫情下房地产行业走势持续低迷，现在宣布是趁机给自己造势，另一方面是唱高调给对手看，软银、腾讯加持，贝壳已然是行业第一。

但软银的这笔投资并不被外界所看好。去年，软银豪掷百亿美元投资WeWork，最后却倒在IPO门前，此次对于贝壳、自如的投资虽不及WeWork，但也不难看出，软银对于在美国市场遭遇的重创，并不甘心。

有投资方质疑，软银在OYO、WeWork接连失利，为何还要在这一领域继续加码?

2015年，在软银首次向OYO投资1亿美元后至今，累计投资已达10亿美元。

作为一家经济型酒店平台，OYO不仅能预定酒店，更重要的是他们还与业主合作，升级免费WiFi、亚麻床品和洗浴用品等各项酒店设施，使之达到规定标准，2015年之后的三年，OYO在印度已经发展了近15万个房间，遍布180个城市，并宣称占有“70%的细分市场份额”。

但疯狂撒币，快速催肥式的风险投资，让软银在阿里巴巴之后少有成功案例。此前估值近100亿美元的OYO，目前却在全球市场节节败退。如今，OYO在3月10日的员工数量相比2019年11月已经减少近7000人，OYO中国团队的高管也有5位离职。

《日经亚洲评论》的报道称，软银集团将以3美元价格出售其在OYO Life公司近7700万美元的股份;OYO Life也将通过向WeWork和其他软银附属公司转移员工来缩减规模。

高风险、高收益的投资不可能让软银在几次失败后偃旗息鼓。目前可以看到的是，软银反而想把在OYO和WeWork上的损失从中国房地产互联网信息服务中捞回来。

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这次中国市场能给软银想要的答案吗?

如果单看贝壳的市值，软银似乎做到了。目前贝壳D轮估值已经达到140亿美金，折合人民币近千亿。

但疫情下的变数谁也预料不到。

根据贝壳发布的《2月份全国重点城市二手房月报》显示，今年1月至2月，二手房成交陷入低谷，18个重点城市的链家二手房成交量同比下降55%;在疫情在严重的2月，新增挂牌房源量环比下降52.2%。

两个魔幻的事实放在眼前，一边是千亿市值，另一边是成交断崖式下跌，能够讲好这两件事的也就只有盈利了。

目前，长租公寓行业中无论是分散式、集中式还是公寓市场的玩家，并非只是单纯的二房东或者中介，其本质上还是一个专业机构化的房屋管理公司。

尽管在物业管理模式下，企业不需要像房企一样先期开发或购买物业，但还是要投入大量的资金用于房屋的装修改造。

这就意味着长租公寓本身也是个重资产、长周期的生意，如今受疫情影响，整个租房市场需求呈下降趋势，资金链就是如今不得不面对的问题。

对贝壳来说，软银的这笔投资更像是救急，目前也起到了救急的作用。

对软银来说，贝壳和自如是未来可期的IPO，如果能成功上市，对软银来说将是一针强心剂。这是软银目前寻求投资收益的非常重要的一条。但从“蛋壳、青客”等先贝壳一步上市之后的公司股价来看，盈利目标好像也是不那么清晰。

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资产证券化又成了长租公寓破解盈利的突破口。

资产证券化，简单说就是长租公寓联合房地产投资基金，将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITs(房地产信托投资基金)。

WeWork就这这种运作模式。但WeWork在这上面越跑越偏，本质上它已经不是一家共享办公公司，实际上应该是投资公司和房地产信托公司。

Wework每次融完资只干一件事儿，先买七八家公司5%-20%的股权，再做REITs买楼。

这也是WeWork失败的一个原因，没有意识到灵活的产品才是其重要组成的一部分，也就是顾客价值导向，后续WeWork跌落神坛，IPO失败似乎也在情理之中。

可以看到，资产和运营是布局长租公寓最重要的两个因素，如果能够通过成本管理、规模化运营来建立品牌，形成良性循环，一定程度上能解决长租公寓当前低盈利的问题。

虽然盈利可期，双方似乎都忽略了非常重要的一点，那就是政策走向和企业价值。

自2017年以来，房地产政策一步步收紧，“房住不炒”已经渐渐成了基调。与2008年相比，中国房地产黄金十年似乎在疫情上画上了句号，纵然体量庞大，但大势所趋已经不复当年，贝壳未来要面临的是房地产行业整体严峻的形式。

在这个市场，贝壳还有多少增长尚不清楚，虽然无法预测，但也可见端倪。这样看来，外界一直传言软银“兴于互联网，亡于房地产”也不那么危言耸听了。