投稿来源：中访网
房地产企业在追求市场规模的路上从未停下过脚步，“千亿规模”也一直是房企所渴望的目标，这是因为“千亿规模”通常被视作成为大型房企的标志，同样也是企业拥有强大品牌效应、管理能力、融资能力的旗帜。
在千亿房企的行列中，中梁控股可谓算得上非常低调了，虽然是房企top30可是许多人对这个企业都比较陌生。不过，中梁控股在楼市地产界却有着“黑马”之称,仅用了不到3年时间就从年销300亿元冲进了千亿房企阵营。
而现在，中梁控股因IPO抢夺了市场的眼球，吸引了不少人的关注。据了解，中梁控股在2018年11月向港交所第一次递交招股书，2019年5月14日被港交所判定为“失效”，失效的原因并没有披露。上市心切，3天后中梁控股立马递交了更新后的招股书材料。
中梁控股招股书显示，2016年其合约销售额为190亿元，2017年为649亿元，2018年飙升至1015亿元，从百亿到千亿的凶猛突围，可谓是默默赚钱“闷声发大财”的企业典范了。
销售额猛增的背后离不开中梁控股在这三年来不断大规模拿地、扩土储的一系列动作。根据更新的招股书资料，2016年中梁控股拿地63块，2017年拿地119块，2018年拿地221块。简单计算后可得知，2018年平均不到两天就拿下1块地。
随着拿地规模的不断扩大，中梁控股的土储面积也从2016年的770万平方米，增加到了2018年的3640万平方米。截至2019年3月31日，其土储面积已经达到3890万平方米，在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区23个省份的124座城市拥有353个项目布局。
对于如此凶猛的发展，究其原因离不开一次难得的机遇——棚改。什么是“棚改”?百度百科给出了解释：棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。
那三年，棚改政策所带来的红利让中梁控股走出浙江，从大力布局三四线城市到开拓二线城市，在短时间内实现了弯道超车。中访网了解到，2016年以来棚改拆迁货币化安置(补偿拆迁款)在三四线城市比例大概在60%-80%之间，2016-2018年三四线城市定向投放PSL(抵押补充贷款)规模为2万亿元，市场需求被显著拉升。
换句话说就是，出于加快城镇化的考虑，6-8成的货币被集中投放在了三四线城市，那2万亿元都实实在在的到了拆迁户手中。拆迁户拿到补偿款后的第一件事往往就是买房，然后就是去库存、房价抬升、投资者进场、房价再次抬升。
中梁控股入主的城市正是以三四线城市为主 ，其拿地后的运营策略为“456”模式——拿地4个月后开盘，5个月后现金流回正，6个月后再投资，运营速度如此之快，所以这就不难理解为何中梁控股能在短时间内实现大规模的增长了。
中梁控股董事长杨剑曾经说过，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini，你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的”。
不过，“车速”太快也并非完全是件好事，中梁控股因此发生了多起安全责任事故，其中以徐州项目最为严重，还被中梁控股以“风险因素之一”写进了招股书。
2017年8月1日，中梁控股在徐州的首个楼盘开盘两天后，该项目的在建工地就发生了施工平台滑塌事故，造成5死1伤。
官方公布的责任事故通报显示，项目公司为完成中梁控股下达的7月底前预售10万㎡房屋的任务，取得12栋楼的《商品房预售许可证》，通过在施工现场违规搭建临时楼房平台的方式，假冒工程施工形象进度。
在徐州市规划局只对7栋楼进行了验基及预售面积无法达到10万㎡任务的情况下，中梁员工还用PS伪造公章和公文，伪造市规划局涉及12栋楼的《建设工程验基础意见》，向房管局申请勘验取得预售许可证。
事故发生后，中梁控股以及相关部门40余人受到追责，并赔偿遇难家属620万元。而在其他三四线城市也有事故发生。
从政策端来看，从去年开始棚改收紧的风声越来越大。房价上涨压力大、库存少的城市，后续改为安置房棚改;库存多、房价上涨压力小的城市，仍然保持货币棚改。
而进入2019年以后，棚改红利正在消退。华尔街见闻披露，2019年4-5月份，央行连续两月未发放抵押补充贷款(PSL)，意味着三四线城市货币棚改告一段落，给房企敲响了警钟。
而中梁控股今后的发展必须要有资金的支持，IPO是一条必经之路。中梁控股此次赴港IPO募资有三种用途：补充运营资金;支付温州等地项目建筑成本;偿还4笔即将到期的信托贷款。
从其融资情况来看，中梁控股多依靠银行信贷、信托、资管计划等传统融资渠道进行融资。截止2018年底，中梁控股还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额为147亿元，占借款总额约54.5%。其中，有四笔信托贷款将于2019年到期，年利率最高的为13.83%。
根据最新招股书，2016年至2018年中梁控股未偿银行贷款及其他借款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%，均高于6.07%的融资成本平均水平。
公司现金及银行结余分别为85.01亿元、164.84亿元和230.80亿元;流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元和1484.50亿元，短期偿债压力可能较大。
值得注意的还有，中梁控股招股书显示，2016年中梁净负债率为1790%，2017年降至339%，而2018年仅为58%。