作者：功夫财经

去年，网上有一篇伪造笔者的文章，说笔者“基本判定，从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势，跌幅在20%到30%，价格回到2016年底的水平基本已成定局。”

有人把这篇“我的”文章转给笔者，语言风格，叙事模式还真像我，也算下足了功夫，但是，这还真不是我写得文章，“2019年房价”下跌30%也不可能是我的观点。我不明白为什么有人下那么大的功夫假借我的名义伪造这么一篇文章。

更匪夷所思地是，这篇文章和观点到处都在转，一些很权威的媒体甚至多次引用这篇文章的观点。

虽然我在很多场合进行辟谣，无论是文章，还是观点都不是我的，但谣言的生命力仍然很顽强，最近很多人在谈及房地产走势时，仍然在引用这个所谓的我的判断。

今天算笔者正式在这里辟个谣：这是个100%如假包换的谣言，有人预判房价会跌30%，但请相信，我的智商还没退化到这个程度。

关于2019年房地产的走势，我去年年底以来的基本观点是“稳中迎变”。所谓稳：

一是指政策求稳，鉴于2019年中国经济面临的下行压力，稳定房地产市场，避免市场大起大落是政策不二的选择。这从去年的中央经济工作会议以及政府工作报告中都可以清楚的看到。

比如，政府工作报告谈及今年的房地产政策是这样的：“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

这意味着，像2018年那样严厉调控的周期基本告一段落，房地产市场的稳定发展是当下首要的选项。

二是高层释放稳市场的信号。“两会”刚结束，国务院副总理韩正调研住建部，明确提出要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。

三是市场本身的发展态势稳定，不会出现大起大落。众所周知，今年春节后，一些热点城市，特别是一线城市的房地产市场出现了回暖，媒体将其称之为“小阳春”。

比如，上海易居房地产研究院发布数据显示，3月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

北京住建委数据显示，三月二手房网签住宅达16051套，这是2018年5月后以来的最高值。综合各方面的数据，今年以来截至3月29日，一线城市累计成交按年增加30.1%，二手房地产成交则增加31.8%。

今年以来，一线城市累计成交面积按年增加41.8%，累计成交总价按年增加8.1%。在市场回暖的同时，有人担心“小阳春”演变成新一轮的暴涨。

对于“小阳春”，笔者的观点是，不会重演10年前的大牛市走势，因为无论是政策导向，市场基本面，还是房价本身，都不支持又一轮的大涨。今年政策虽然没有强调调控，但“房住不炒”的基本原则没有改变，防止房地产市场出现大起大落的目标没有改变。

热点城市的回暖，一方面是货币政策适当宽松的情况下，购买力的正常释放，另一方面，从市场本身而言，我们暂时还看不到再次大涨的推动因素。

所谓“迎变”，是市场已经在心理层面都做好了房地产进入下半场的准备，无论是开发商，还是购房者，对于下一个周期中国房地产市场的价格逻辑不同于过去20年都有清醒的认识并且已经在行动上体现。

比如，一线和热点城市，市场的分化体现在好房子和差房子的分化。开发商已经做好了从规模到品质竞争模式的转换，在房价已经处在高位的情况下，热点城市开发商未来的希望是通过提升房子的品质获取竞争力，通过拓展房地产的价值链重塑盈利模式，房价普涨的时代已经结束。

对于二三线城市，未来市场分化会非常严重，在未来城市群的建设中获得中心城市位置的一些城市，随着人口流入的加速，以及产业等方面的崛起，城市将会获得比较高的“市盈率”，相应的，房地产也仍然具有很大的机会，但一些被边缘化的城市，房地产市场将会极其尴尬。

至于四线以下的城市，绝大多数的城市，房地产的机会不会太多。笔者会在以后的文章中具体分析城市房地产的走势。