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12家房企密集接问询函,光明地产、金科等年报质量遭“灵魂拷问”
摘要

据蓝鲸房产不完全统计,2019年4月至今,已经至少有12家房企收到交易所问询函。面对交易所频频发问的现象,有多位房企人士向蓝鲸房产透露出,近期监管层有意收紧上市房企监管的信号。

上市房企在每年财报季后,被交易所问询函“点中”,并被密集问询的案例时有出现,今年这一表现尤甚。

继新城控股(SH:601155)16问、泰禾集团(SZ:000732)19问之后,近期,金科股份(SZ:000656)也收到交易所的“问候”。

据蓝鲸房产不完全统计,2019年4月至今,已经至少有12家房企收到交易所问询函。其中,除了企业年报被监管部门划为重点关注问题之外,包括光明地产(SH:600708)、*ST华业(SH:600240)存在的违规信披、同业竞争等问题,也成为被问询重点。

面对交易所频频发问的现象,有多位房企人士向蓝鲸房产透露出,近期监管层有意收紧上市房企监管的信号。并且,有业内人士指出,接下来,交易所有可能还会继续加大问询函力度,提高问询频次。

那么,结合近期房企收到问询函的表现来看,哪类上市房企更容易接到此种“灵魂拷问”?

12家房企接问询函,监管部门强监管态度升温

在经历了两年有余的严苛调控之后,房企仍未等到“松一口气”的时候。连日来,监管部门密集向多家房企下发问询函,态度之坚决,问题之缜密,可以称得上是近年来之最。

据蓝鲸房产不完全统计,2019年4月1日至5月23日,包括金科控股、泰禾集团、新城控股等在内的12家房企,收到了交易所的问询函。其中,仅针对房企2018年年报的问询函件就有10份之多。

4月1日-5月23日房企接问询函的情况/蓝鲸房产根据两市公告制表

蓝鲸房产梳理发现,在关于房企财报的问询函中,业绩情况与经营活动产生的现金流净额不匹配、关联交易金额过高、存货资产转入到投资性房地产科目、利息资本化比例过高、存货资产减值准备计提程度、存贷双高尤其短期偿债规模较大等问题,是交易所关注的重点内容。

其中,上市房企在年报数据中存在的虚增、粉饰业绩等行为的监管力度明显有所加大。例如光明地产(SH:600708)在重组资产业绩承诺期后便出现净利润以及利息资本化率下滑的情况,立刻被上交所要求对其重组标的评估价值、业绩承诺期内除垢价格是否合理等问题进行详细披露。除此之外,包括ST银亿(SZ:000981)、嘉凯城(SZ:000918)等房企接到的问询函中,也存在类似问题。

对于今年A股上市房企收问询函有所增多的现象,58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析,这一现象应该分两个层面来看,一是今年交易所发出的问询函比例较之往年比例有所提高,再是,由于部分房企年报本身在利润率、负债率以及现金流等重要指标方面存在较大变化,尤其是影响财务指标的销售业绩、偿债能力、关联交易、投资性房地产项目在计量方面存在一些变化,这也需要其在公开市场上对投资者有一些更为清晰的说明。

根据沪深交易所公布的数据统计,截至5月17日,今年以来,两市(上交所、深交所)已有超过400家上市公司收到沪深交易所的年报问询函。其中,上交所发出年报问询函超过120封,深交所发出286封。其中,仅在5月10日至5月16日,两市就发出了118封问询函。

可以看到,自2018年1月1日新版《证券交易所管理办法》实施以来,交易所一线监管的主体地位得到进一步突出。其中,明确要求交易所对上市公司的信息披露、停复牌等旅行自律管理职责,并通过实时监控、限制交易、现场检查、收取惩罚性违约金等手段防范市场风险。

同时,在今年5月11日举行的中国上市公司协会2019年年会上,证监会主席易会满强调,加强上市公司监管,要遵循坚持监管与服务并举、坚持规范与发展并重、坚持信披与治理并行三大原则。

对此,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产表示,这代表着监管部门对上市公司监管力度在加强。“近年证监会试图洁净上市公司管治,监管力度势必会逐年增大。”他进一步解释。

财报数据不对称、同业竞争、违规信披成被问询“重灾区”

蓝鲸房产梳理12家房企收到的问询情况来看,普遍问题依旧是房企在资金杠杆与规模扩张的平衡问题上存在的一些问题。以金科股份为例,2018年金科股份以1188亿元的销售金额首次迈入千亿房企阵营,同时实现营业收入412.33亿元,同比增加18.63%,实现归属于母公司净利润28.85亿元,同比增加93.85%。从数据来看,其净利润增幅远超营业收入增幅。在问询函中,深交所要求其详细分析说明净利润增幅远超营业收入的原因。

财经分析师严跃进对蓝鲸房产分析表示,在房企主营业务没有发生大的变化的情况下,净利润大幅增长,无非是成本降低了。对于成本的控制,可能是企业采取了控制财务费用支出、节约营销开支节约等方式。

据金科股份财报数据显示,2018年,其财务费用为4966万元,较去年同期减少89.48%。年报中对此也有所说明,财务费用大幅降低是因为向联营、合营企业收取投资开发资金利息收入增加所致。不过,深交所在年报问询函中同样要求金科股份结合相关联营、合营企业投入开发资金的来源及成本,详细说明该项目对本期财务费用的影响过程及合理性。

除此之外,企业在转型过程中存在的同业竞争,以及不规范信披带动股价异常波动的情况,也在监管部门强管控的视线之内。例如在5月13日一天内,*ST康达(SZ:000048)、嘉凯城(SZ:000918)两家房企受到关于同业竞争问题的问询函。

公开资料显示,京基集团2018年11月正式收购*ST康达,并在2019年3月宣布拟收购阳光股份大股东所持股份,成为阳光股份实际控制人。由此,京基与两家上市公司分别在房地产开发和投资性物业领域存在交叉。因此,监管部门要求其结合公司及京基集团、阳光股份的主营业务情况,说明京基集团如完成收购阳光股份,三方是否存在同业竞争的情况。对此,*ST康达在回复函中表示,公司虽然与京基集团和阳光股份在房地产销售上存在同业竞争或潜在同业竞争情形,但因阳光股份主营业务以投资性房地产出租与资产管理为主,已逐步退出房地产开发业务,现有房地产开发销售收入为销售住宅、商住等开发库存销售,阳光股份近几年来没有开发新的楼盘,与公司和京基集团之间不产生实质性竞争,不对上市公司构成重大不利影响。同时,虽然京基集团与康达尔存在相同、相似业务。不过,京基集团在要约收购之时已作出关于避免同业竞争的承诺。

此外,对于深交所向嘉凯城提出的,能否在2019年7月底前解决和恒大院线之间的同业竞争问题,嘉凯城方面则回复称,能够如其完成承诺,解决同业竞争问题。

张波对蓝经房产表示,如果*ST康达和嘉凯城存在同业竞争,则无法保证按完全竞争的市场环境来平等竞争,这会有利于大股东,但对中小股东来说是不公平的。对同业竞争的问询是保证上市公司独立经营与可持续发展的必要条件,也是上市公司监管的重点之一。

蓝鲸房产注意到,上市房企违规操作现象,近期同样处于高发问题。5月16日,光明地产(SH:600708)一致行动人上海农工商绿化有限公司(简称“农工商绿化”),在未提前15个交易日预先披露相关减持计划公告的情况下,在5月14日减持光明地产的股票,且减持价格为6.4元/股低于此前作出的最低减持价格的约定,造成违规。5月22日,华业资本因公司部分董事、高级管理人员及核心管理人员拟增持金额不低于1000万元,不高于2000万元的公司股份,受到上交所问询,要求其说明此次增持的目的,增持人员及资金来源。

“上市公司的实际控制人或大股东违规出售或增持股票,会直接损害中小投资者的利益,进而影响资本市场的公正性与可持续发展,同样也是市场监督的重点之一。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析指出,这说明上市公司实际控制人合规意识尚不到位,同时,也说明资本市场的合规性监管与合规教育不可松懈。

可以看到,在上市房企监管有所加强的同时,整个房地产市场的管控也在收紧。近日,证券时报记者根据银保监会公开信息梳理统计,4月1日-5月20日的50天内,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计1068.8万元。

对此,银保监会日前还发通知称,将整治房地产市场融资乱象,银行、信托等融资渠道或进一步收紧。据报道称,在央行重提“把好货币供应总阀门”的背景下,流向房地产的“水”或被严控。这背后蕴含着怎样的态度,或已不言而喻。

整体来看,监管部门对于上市房企的监管,呈现出“围追堵截”的态势,且这一趋势大几率还将持续。但无论外界压力如何,对于企业而言,只有做好自己才能经得起市场考验,这是亘古不变的定律。

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