房地产作为资金密集型行业，素来有“看天吃饭”一说，指的是经济环境及政策走势对其影响颇大，因此，每年全国“两会”期间，所有与房地产相关的文字，均会得到市场的广泛关注。而房企也会根据政策趋势，安排新一年的经营计划。

3月15日，国务院总理李克强在人民大会堂会见中外记者，并回答记者提问。会上，路透社记者问道：“请问，中国经济面临的问题是否比之前预想的更为严重?如果经济放缓继续持续下去，中国是否会考虑采取更加有力的举措?包括取消房地产限制和降低基准利率等?”李克强总理对其他问题均予以了正面回应，唯独未对房地产作出指示。

时至今日，“楼市调控政策不会比2018年更差”已成为业内基本共识，不过，各地政策会如何调整，又会引发怎样的市场反应?一切尚难以评估。基于这样的判断，房企在供货、拿地层面表现出了前所未有的谨慎，而在策略上，多家房企做好了“两手准备”。

“一城一策”政策下，房企普遍判断2019年楼市将维稳发展

“两会”期间，在“部长通道“上，住建部部长王蒙徽明确指出，2019年将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，建立住房市场体系和保障体系、落实城市主体责任，因城施策，稳定地价、房价，防止房价大起大落，重点解决市民的住房问题。一语定调2019年楼市持续保“稳”策略。

“稳”字当头，“一城一策”齐头并进的灵活性调控格局，成为业内对2019年房地产市场较为统一的看法。事实上，自去年中央经济工作会议提出“一城一策、夯实地方主体责任之后”，这一直是楼市发展的核心关键词。

政策走势时刻挑动着房企的神经。同花顺数据显示，截至2019年3月16日，A股共有10家房企发布了2018年业绩公告。此外，据蓝鲸房产不完全统计，港股已有9家房企发布了业绩公告。其中，多家房企明确对2019年市场走势给出自己的判断。

对于今年房地产调控政策趋势，越秀地产股份有限公司(HK：00123，简称“越秀地产“)表示：“房地产市场调控政策总体仍将保持连续性和稳定性，着重因城施策和政策优化，加快构建房地产市场的长效机制，保障房地产行业的平稳健康发展。”

当代置业对2019年政策的展望/来源：当代置业财报截图

在对2019年的市场展望中，当代置业集团股份有限公司(HK：01107，简称“当代置业“)写道：“2019年，楼市政策导向没有重申‘房住不炒’，不再强调‘租售并举’，重点强调更好解决住房问题，落实城市主体责任，这意味着一城一策或将成为主流，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。”

对于“一城一策”的提出，业内外一致认为，这更加有利于市场的健康发展， 而对于企业来讲，如果一些地方的调控政策能够适度放松，也将是件好事。不过，上海中原地产市场分析师卢文曦却对蓝鲸房产指出：“虽然政策在口径上有所放松，但在‘房住不炒’主基调不变的情况下，预计各城市的调控幅度并不会很大。若因调控松绑而引发房价上涨，那地方可能会被高层问责。”

由此来看，“一城一策”的调控方针下，各地调整的边界在哪里、楼市会有怎样的反应等问题市场暂时并不明朗。

多家房企降低增速、调整推盘节奏，灵活应对市场变化

基于上述政策判断，房企对2019年市场颇为谨慎，不少企业降低了增速。例如3月8日，首创置业股份有限公司(HK：02868，简称“首创”)发布了2018年业绩。公告披露，首创2019年的销售目标下调至800亿元，而此前，首创管理层曾提出“2018年800亿元、2019年1000亿元、2020年1400亿元的三年计划。”同一日，据财联社报道，万科集团(SZ：000002)也将今年的回款目标调低至6000亿元。

值得注意的是，与销售目标相比，房企手握的货值并不少。如旭辉控股(集团)有限公司(HK：00884，简称“旭辉”)2019年的销售目标为1900亿元，而其今年可推货值则有3500亿元。越秀地产2019年的销售目标为650亿元，其全年可售资源为1312亿元,目标去化率(项目销售比率)仅为52%。

“可推货值反映的是企业资源的充裕度，是未来业绩的保证，可售货值高说明企业前两年拿地比较多、比较充裕。销售目标/可售货值是预期去化率，今年一般高于50%。可售货值越充裕，完成目标的可能性越大，企业可以根据实际推盘计划调整。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣对蓝鲸房产表示。

这其实也反映出房企对今年的业绩，做了“两手准备”：即若市场变好，企业可增加供货。近日，阳光城集团(SZ：000671，简称“阳光城”)执行董事长朱荣斌在业绩发布会上指出：“今年阳光城没有把供货看得特别重，而是强调跟随市场弹性供货，我们的优势就是可以很敏锐地捕捉窗口机会，所以在供货规模做了底线管理的同时，我们也有准备，只要有机会，我们说飞就能飞起来。”

此外，不少房企将推货重点放在了下半年。“2019年，我们预计行业去化是前低后高，所以在年初的时候我们不会推很多货，因为到后面的市场会更乐观一点。”旭辉董事局主席林峰表示。据此，旭辉制定了2019年的推货安排——上半年销售40%，下半年销售60%。

据克而瑞研究中心数据显示，TOP100房企2月单月的整体销售规模(推盘金额)较1月环比下降22.9%，并且，百强销售额同比下滑11%。克而瑞分析认为，除了受春节假期的影响外，这样的业绩表现与房企的推货安排有一定关系。

房企投资策略出现分化，2019年究竟是不是拿地好时机？

土地储备是房企的核心资产，拿地价格和时机的把握，是投资者衡量房企能力的重要因素。一般而言，企业拿地的法则是“逆周期拿地”，即避开市场高热期，选择在市场转冷时多买地。

但随着对市场走势的不确定，企业在拿地判断上也出现了分化。如越秀地产表示，公司2019年土地款支出及拍地保证金上的金额约为159亿元，与去年持平。越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，今年的投资强度可能略有下降，这也是根据市场的研判、规模调整而在策略性上所做的相应调整。

在谈及今年的拿地计划时，阳光城董事长朱荣斌则表示：“市场一旦有回暖迹象，土地竞争就开始激烈，看到大家抢那么热，阳光城连报名的兴趣都没有。”

而有一些企业则认为2019年是拿地的好时机。时代中国表示，对于拿地节奏，公司每年具体的发展节奏都会有些微调，这个节奏需要我们销售的回款比例进行调整，目前，我们预计今年回款比例会增加，因此会增加拿地的规模。旭辉也判断今年是拿地的好时机。

对于企业的拿地判断，朱一鸣表示：“2018年年末到2019年年初，土地市场还是比较冷清的，企业拿地也不多。如果市场回暖，企业最晚下半年就会开始拿地。”

不过，在城市的布局上，房企不约而同地都将目光投向了二线城市和部分三线城市。如当代置业在公告中表示：“2019年，公司积极关注西安、武汉在内的15个强二线城市，机会性进入符合城市投资标准和城市价值轮动的区域，尤其是全国经济百强城市。”

旭辉对2019年拿地的预判/来源：旭辉业绩公告

在业绩发布会上，旭辉执行副总裁陈东彪对媒体说道：“房地产未来的主战场应该是在二线、准二线和强三线，北上广深未来是以存量为主。”同时，阳光城也表示会收缩到一二线为主的城市投资，适当地关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市。

除此之外，在企业看来，2019年的融资环境较去年会有所改善。如越秀地产表示：“信贷资金总体保持稳健，但因应经济下行会适度放松，融资成本趋降，企业融资环境逐步改善。”

打铁还需自身硬。诚然，2019年，企业所面对的政策、市场都前与之前不同，但调控细化势必将是中国房地产的常态，对于企业来讲，在做出积极应对的同时，不妨仔细想想，想要顺利穿越市场周期，自己需要具备怎样的能力。（蓝鲸房产 王洁 shiqingling@lanjinger.com）