房地产作为国家经济发展中的重要一环，不管是其动态走势还是未来发展，都备受政府和社会各界关注，也是历年政府工作报告的热议话题。过去五年来，“两会”分别以更好解决群众住房问题;因城施策去库存;推进房地产市场健康发展;坚持房地产因地施策;完善住房保障机制等定调楼市发展。

随着2019年全国“两会”启幕，房地产行业将迎来哪些新的发展趋势?蓝鲸房产梳理发现，包括稳步推进房地产税立法;深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展;抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口;更好解决群众住房问题，落实城市主体责任;改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展;继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保证困难群众基本居住需求;推进农村土地改革等六大方向，成为引领今年楼市发展的“新风向”。

关键词一：稳步推进房地产税立法

2019政府工作报告提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。

报告再次强调政策明确健全地方税体系，稳步推进房地产税立法有何含义?易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析表示，第一、房地产税立法是地方税体系建设中的重要环节，会给予各地更多的支持。第二、房地产税立法强调“稳步推进”的概念，这也意味着后续会积极推进，同时也会对一些细节性内容做斟酌。预计从推进的情况看，会对一些增量房进行征税，而对一些存量房产如何征收，估计意见是有分歧的。

事实上，房地产税作为长效机制的重要一环，一直备受市场关注。今年两会重提房地产税，并将2018年政府报告中“稳妥推进房地产税立法”改为“稳步推进房地产税立法”，字面上虽只有一字之差，却引起了业内的广泛关注和猜测。

“这预示着房地产税的落地进程在加快”，58同城高级副总裁、安居客COO叶兵表示，房地产税作为未来房地产行业的重要税种，将有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，并且对于保障房地产市场平稳运行起着重要作用。

对于房地产税出台的时间，上海中原地产研究部总监卢文曦表示，房地产税的推进一直都是在市场预料之中的，但是如何征?税率、标准、范围是什么?这些都需要有明确的科学依据。卢文曦指出，房地产税立法，其实在很早以前就已经有相应的规划，最早可能会在2021年或2022年进入立法程序。

关键词二：继续强调农业转移人口落户

2019年政府工作报告明确表示，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”并强调说，抓好农业转移人口落户是新型城镇化的关键。

严跃进分析表示，人才引入和落户政策是近两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年新城镇化的发展目标。实际上，这有助于降低人口导入的门槛。他进一步表示，类似落户政策预计会形成一波新的人口红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。

从今年“两会”释放出的信号来看，落户制度改革将围绕消除城乡区域间户籍壁垒来进行，且重点以支持农业转移人口落户为主。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前户籍制度改革已全面落地，31个省(区、市)及新疆生产建设兵团全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道有望得到全面打通。

而在“两会”召开前夕，户籍相关政策已逐步出台。2月21日，公安部召开的全国治安管理工作座谈会上，公安部副部长孙力军表示，要全面深化以户籍制度为重点的治安管理改革，加快建立新型户籍制度。同一天，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

2月28日，发改委等多部委联合印发《关于进一步推动进城农村贫困人口优先享有基本公共服务并有序实现市民化的实施意见》中也提到，要畅通落户通道，鼓励各地进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，优先解决农村升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题。

“今年政府工作报告重点强调了农村人口转移问题，核心就是推进城镇化建设发展。”叶兵分析指出，随着经济的不断发展，带动了城市化率同步提升，但近两年二三线城市落户政策相对比较激进，这也是值得关注的问题。

关键词三：深入推进新型城镇化，明确中心城市和城市群的关系

“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。”在今年政府工作报告中，新型城镇化再次成为重要话题。

公开数据显示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。这组数据距离《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右的目标已非常接近。

3月6日，国家发展改革委员会何立峰在第十三届全国人大二次会议记者会上指出，中国新型城镇化仍在加快发展。现在全国有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。他介绍说，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

而在今年政府工作报告中还明确指出，要落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。并重点提及了几个城市群的建设要求，包括京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能;高标准建设雄安新区;落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接;将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要等。

“中心城市和城市群的关系，其实和区域联动发展有关。”卢文曦表示，如京津冀、长三角、大湾区等城市之间，有相应的互通、产业间的流动关系，这会使经济更为集约，生产更为高效，能够有效缩短城市之间的落差。

从房地产开发角度来看，中心城市效应已成为企业关注的焦点。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，随着资源配套、人口、教育、产业向中心城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，才能为企业创造更多的业绩;另一方面，一旦核心城市地位得到确认之后，例如入上海周边的昆山、嘉善;南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。

关键词四：将群众住房问题与城市主体责任连接起来

政府工作报告首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来，并提出，“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

卢文曦表示，住房市场体系是完整的一套机制，除了买卖之外还有租赁等多维度供应渠道。虽然2019政府工作报告中未提到购租并举，但此前的工作会延续下去。

随着近两年来，全国“去库存”任务基本完成，房地产市场已告别高库存积压的阶段，在此时期，如何做好民生工作，解决低收入家庭居住环境成为当下紧要问题。

政府工作报告继续强调群众住房问题，这和此前中央经济工作会议的精神是一致的，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。

“完善住房体系和保障体系的要求，这部分要重点着眼于房地产长效机制的建立。优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，一方面要落实住房发展规划，加强住房和用地供应结构调控，另一方面需加快租赁市场建设，并在差别化住房信贷、税收政策上得到更多体现。”叶兵如是说。

严跃进预计，一城一策的调控将继续，各地会不断推进对楼市调控的考核，估计接下来会有陆续细分政策出台，尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新举措。

关键词五：继续推进保障房与棚改建设

保障民生工程一直是社会较为关心的内容，今年“两会”对保障房、棚改工作的要求是：“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

2018年政府工作报告提出要启动新的三年棚改攻坚计划。根据2019年政府工作报告发布的数据，2018年实际完成棚户区住房改造620多万套。

今年政府工作报告再次提出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

严跃进指出，此次政策明确提到，要对城镇老旧小区进行大力改造和提升，这和过去“棚改”做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的领域。

他进一步表示，随着“两会”重提棚改，公众对棚户区改造的顾虑也得以打消，棚户区改造肯定会进行，不会“一刀切”。

关键词六：农村土地改革，集体建设用地入市有望全面铺开

今年政府工作报告还指出，要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。改革完善农业支持保护体系，健全粮食价格市场化形成机制，扩大政策性农业保险改革试点。持续深化农村改革，广袤乡村必将焕发新的生机活力。

由此看来，农村宅基地等集体入市，将成为土地改革突破口，这也加速了土地、劳动力的进一步释放。

张大伟指出，从农村土地改革趋势来看，农村土地的价值将得到提高，但短期来看，土地产权发生改变的可能性不大。卢文曦也表示，农村土地改革未来可能会提高农民的收入，同时也给市场的土地供应方式提供了一个新的窗口。

与此同时，农村土地改革的立法进程也在推进之中。3月4日，十三届全国人大二次会议新闻发布会发言人张业遂谈到立法工作时介绍说，农村土地承包法，将所有权、承包权、经营权“三权分置”的重大改革成果用法律形式确定下来，稳定和完善了农村土地承包关系，给土地承包者和经营者吃下了“定心丸”。

通过对比前几年政府工作报告中提及房地产的内容不难发现，今年“两会”关于房地产的相关表述发生了细微变化，篇幅也有所减少。而过去常见的“房住不炒”、“租售并举”等字眼也杳无踪迹。专家指出，这是市场发展的必然结果，说明在持续调控政策下，楼市出现降温，市场亦比较认可当前的局面。（蓝鲸房产 霍温洁 huowenjie@lanjinger.com）