在经历过2018年的楼市“寒冬”后，全国房地产市场在频繁的调控政策下逐渐从高温状态“退烧”，回归理性。
2月18日，随着山东省第十三届人民代表大会第二次会议在济南胜利闭幕，2019年全国31省区市省级地方两会也就此落下帷幕。纵观各省政府工作报告，2019年房地产走势仍然是各级政府关注的重点之一。
随着2019年全国两会进入倒计时，蓝鲸房产对近期省级两会报告中的五大高频词汇进行梳理分析，把脉楼市发展最新消息。
据民生证券统计数据显示，在各省级两会报告中，“稳地价、稳房价、稳预期”为词频统计NO.1，在全国34个省市中，出现27次;棚改作为牵系民生的重要工程，在各省市两会中同样备受关注，出现23次;而“租购并举”出现16次，位居词频统计前三，其次是“一城一策”，“房住不炒”，占据高频词前五位。
高频词一：围绕“三稳”核心，避免大涨大跌
2018年底，住建部召开的工作会议中明确指出，2019年，要重点抓好十个方面工作，第一点就是以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。短短一句话，四个“稳”字贯穿其中，足以看出“稳”对于2019年房地产市场的重要性。
与此同时，在各省级两会的政府工作报告中，关于房地产相关的内容，都用了不少笔墨来对“稳”进行相关阐述。
易居研究院智库研究中心总监严跃进对蓝鲸房产分析表示，“稳”的含义其实是两方面的，既不允许房价过快上涨，也不允许房价过快下跌，在政府指导价下相对平稳健康发展。一般来说，从数据上看，可以设定类似年度涨跌幅在不低于5%、不高于7%的水平，这个价格走势是相对合理的。
安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示，稳定应该仍是2019年楼市的主基调，稳定的直观表现就是全国一二手房市场成交量价的稳定，同时通过“因城施策”的调控手段，保持城市层面的趋势稳定。
中国豪宅研究院院长朱晓红分析表示，我国房地产政策的实施，不光是从房地产的角度提出，还与我国的经济大势相关。2019年房地产的走向是“稳”字当头，“稳”不同于之前的“控”，“控”从限高这个角度来讲，强调的是上涨的趋势。而就房价来讲，市场要保持总体的平稳，不会大涨或者大跌。
高频词二：多渠道建设“保障房”，棚改目标下调但地位不会动摇
近年来，随着我国新型城镇化进程加快，住房保障制度建设的重要性日益凸显，改善城市低收入居民的居住条件，是各省最为关注的民生问题之一。多渠道筹集租房、放宽廉租房门槛、增加保障房供应、完成棚户区改造等也是各省级政府工作报告中的重中之重。
值得注意的是，棚改项目作为保障性住房建设的重要一环，2019年的各省市棚改目标量也存在较大的变动幅度。据方正证券统计，2018年全部公开的19个省市实际棚改量合计390.18万套，超额完成年初制定的346.23万套的棚改计划。而这19省市2019年计划棚改总量约有200.54万套，相较2018年实际完成的棚改量下降幅度达48.60%。其中17个省份2019年计划棚改量远低于2018年实际完成的棚改量，棚改大省山东、河南下滑超70%，仅有广西、辽宁两省2019年计划棚改量高于2018年实际完成数量。
张波对蓝鲸房产分析表示，在2019年房地产市场和两会上，棚改本身的地位并不会发生改变。2019年棚改数量相比2018年会有所减少，是按照2018年既定目标推进的结果。张波指出，2019年，货币化安置的比例将进一步降低，但不会搞一刀切，因地制宜的特点将非常明显，不同城市的调整比例会有较大差异。同时，政府购买棚改服务模式取消，但会鼓励国开行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续房贷。
严跃进向蓝鲸房产表达了相同观点，他表示，当前各地棚改目标的调整，体现了“一城一策”的导向。可以预见的是，很多2018年房价上涨过快的城市，尤其是东北、西北和西南等省会城市，棚改政策也会略有调整。目前新的情况在于，国家发改委对于轨道交通等建设的支持力度重新加大，实际上轨道交通沿线的棚改力度依然不会降低，这也是政策调整下行的市场机会。
显然，在2019年各地棚改任务出现大幅缩水的情况下，棚改的地位不会动摇，因地制宜、因城施策的特征将会愈发突出。
高频词三：强调“租购并举”，促进租赁市场发展
自从十九大提出“租购并举”以来，租赁住房便成为我国房地产市场的“热词”。近年来，中央也曾多次强调建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。在近期举行的各省级两会上，租购并举、大力发展住房租赁市场，也是各级政府关注的重点。
北京提出，要进一步规范管理住房租赁市场的政策实施，促进住房租赁市场的稳定发展;上海表示，要加大租赁住房建设力度，新建和转化租赁房源21.2万套，新增代理出租房源14.6万套，建成住房租赁公共服务平台;广州强调要坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，逐步推进解决城镇中低收入居民和新市民住房问题，试点推进共有产权住房建设。福建、山东、天津等省市也提出要培育和发展住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，更好满足低收入家庭住房需求。
上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产指出，在当前一二线城市房价明显较高的前提下，租购并举是对当前房地产市场发展的一个重要补充。同时，安心、稳定的租赁环境，也有利于地区人口的稳定。卢文曦强调，落实租购并举，政策导向尤为重要，如果老百姓租房能够享受和购房同等的权益，能够有效抑制市场的购房需求。
张波也提出，租购并举的实质在于更好地完善住房供给端分类供应，从租房和购房两个层面保障住房供应量，在市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求，实现房地产市场更为良性和健康的发展。
他分析，从保障租赁住宅角度而言，未来应该在三方面做文章：首先是增加租赁房源的供给量，不只是在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持;其次是通过法律法规，保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”，第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。
高频词四：“一城一策”,中央定原则，地方定细则
2018年年底，中央经济工作会议给2019年房地产行情定调为“因城施策”，即地方政府成为调控政策的主体，强调不同城区的差异化施政。而在各省级政府工作报告中“一城一策”成为高频词汇，这无疑是对中央“因城施策”指导思想的深化。
据蓝鲸房产不完全统计，在各省级两会上，至少有10个省份政府工作报告中提出，要坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。其中，福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案;河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
贝壳研究院院长杨现领指出，在“房住不炒”的大前提下，“一城一策”已经成为核心政策逻辑。中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。“一城一策”既能给予地方调控的灵活性，同时也可避免统一调控带来的系统性风险。
严跃进对蓝鲸房产表示，“一城一策”与“因城施策”有相通之处，都强调根据各地实际情况进行政策调整，但“因城施策”带有中央定调的意味，即中央根据各地情况给予政策规定，主要针对房价上涨过快和库存过高城市。而“一城一策”意味着各地的调控自主权更大，同时，各类调控会有不同的考核体系，即地方政府需要自己承担调控责任。
高频词五：坚持“房住不炒”，确保房地产稳定发展
自2016年“房住不炒”首次被提出以来，一直是房地产发展核心基调。而在2019年各省级政府工作报告中，“房住不炒”仍然是高频词汇。民生证券统计数字也显示，至少有10个省市在政府工作报告中提到“房住不炒”。
如山西省政府工作报告中指出，要健全住房保障体系，坚持“房住不炒”基本定位，大力发展住房租赁市场，加大租赁住房建设力度，支持机构化、专业化住房租赁企业发展;甘肃省政府工作报告则强调，要落实“房住不炒”定位，大力培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场稳健发展。
值得注意的是，在“房住不炒”频繁出现的同时，“确保房地产市场稳定发展”也在今年各地两会上被频繁提及。业内人士普遍认为，“房住不炒”总基调不会改变，但在“一城一策”的调整下，楼市调控政策就有结构性变化。
严跃进表示，政策松绑会有阶梯型的态势，即慢慢松绑，而不是一次性松绑。同时也是呈现区域差异，即小城市先松绑，然后才是大城市。
张波对此却有不同看法。他表示，从客观角度来看，自2018年12月开始，的确有部分城市在调控政策上进行了调整，包括“限价”、“限售期限”、“商住房调整”，但涉及的城市并未到“大面积”，松动力度也谈不上“大力度”。他认为，部分城市在“因城施策”的政策指导下进行了有针对性“微调”，是为保障当地城市的房地产市场稳定。
另一方面，2019年楼市调控可能是最具“百花齐放”的一年，各城市有松有紧，力度有大有小，目标只有一个就是保持各城市楼市稳定，具体表现就是“三稳”，地价稳、房价稳、预期稳，所以,2019年的调控即受整体国内外经济环境影响，又受各城市的中微观环境影响，应势而变将是大特色。
他进一步强调，本轮调控的最大特色就是不能用单边的政策变化对整体行情进行周期判断。本轮政策周期的阶段性探底或已达成，但并不排除部分城市依然存在调控从紧的空间。
现阶段，地方两会对楼市的政策走势已经基本明确。在“房住不炒”主基调的指导下，“稳地价、稳房价、稳预期”、“保障房建设”、“租售并举”、“一城一策”等或将共同发力，保障楼市长期健康稳定发展。随着全国两会的临近，蓝鲸房产将持续关注，更多两会相关热词。