大家好，今天在花儿理财值班的，是美丽与实力兼具的逗比的花语。

最近，刮起了法拍房这股风，都说法拍房便宜，是正常市场价的七到八折，而且不限购，买到就是赚到，美好得不要不要的。

去某宝首页，点击司法拍卖栏目，进去一看，就可以看到了。法拍房的数量很多，最新数据是97万多套。

不过，要说因为法拍房数量多，就可以炮制出一篇《深圳大量房子被7折拍卖，断供潮来临》的文章，那就有点不符合实际情况了。

因为朋友正好买了一套法拍房，花语对此又有过一些研究，今天，就给大家说一点在别处看不到的法拍房“内幕”。

01

法拍房增多是断供潮要来临了吗？

NONONO，法拍房跟正常的房地产市场基本是两个完全的市场。

首先需要纠正的一个概念是，拿来司法拍卖的房子，并不全是在银行断供的房子。民间的经济纠纷，从担保公司或者小额贷款公司借款未还，都有可能导致司法拍卖。

其次，一套房子，从断供到银行提起诉讼，再由法院拍卖，是一个非常漫长的过程。

以我朋友A今年年初拍卖下来的一套房子为例，2016年时，法院公布的失信被执行人名单中，就出现了原房主的名字，但直到2018年初，房子才第一次拿出来拍卖。一般来说，从欠款不还，到成为失信被执行人，怎么也得两年的时间。房子拿出去拍卖后，欠款人又拿出新的证据或者理由，取消拍卖的也经常有。因此，这套房子，从借款人欠款不还，到拍卖，经过了差不多四年的时间。

作为借款人，不管是银行也好，担保公司也好，肯定是想干手净脚地把借出去的钱拿回来，都不想拍卖房产。欠款不还，得先发函告知，再登报公示，再到法院诉讼……走到拍卖那一步的时候，都是没办法了。

综上，仅仅从逻辑和常理上来说，法拍房增多跟断供潮来临的关系，几乎可以说是完全没有关系。即使有关系，那也起码也得在2年到4年才能产生关系。有人说，法拍房增多，是最近几年各级法院更重视在网上进行司法拍卖了。这个解释比较靠谱。

02

法拍房的风险到底有多大？

关于法拍房的风险，有人专门列出了5种。

1、多头债权，多次抵押，多方查封。

2、拍房易交付难，隐瞒租赁。

3、相关费用欠款全由拍得方出。

4、户籍迁入难，上学没保障。

5、暗藏的天价过户个税。

BUT，这五种风险，都已经跟不上时代的潮流了，咱们一条一条地说。

多头债权的事，跟买家基本没啥关系。一般来说，在拍卖中，会列明有第一债权人，第二债权人，多的还有第三债权人。但是这些，都跟买家一毛钱关系没有，买家付钱得房，债权人则根据自己的优先顺序，各领各的钱。

这也是为什么法拍房从欠款到拍卖特别久的一个原因，因为法院审理在案件的过程中，随时都有可能出现一二三号人或者机构说，这个房主欠了我的钱，如果房子拍卖了我也要分钱的。

隐瞒租赁其实也是可以破解的。在拍卖之前，法院肯定会多次通知住户，很多房子的租赁和住户情况，在拍卖网页上必须写有：有人住，没人住，有钥匙，没钥匙。详细的甚至租赁期到什么时候，租金价格是多少，都有。因为，如果拍卖前租户没有如实申报自己的租赁情况，租赁关系并不受保护！如果拍卖通知下达后再出租出去，租赁关系也是无效的！

相关费用问题。相关费用一般有：物业费、水电费。没了。如果有人住，那水电费肯定不会欠费太多，因为供水公司和电网公司都不会提供免费的服务，物业费也不会太多。

对于那些闲置许久，并且拖欠了十年费用的房子。恭喜你，你捡到宝了。这样的房子，水电费欠不了太多，因为水电都是有闸门的。拍卖之前，你可以去物业公司查一下具体的物业费用。物业公司巴不得有人帮交物业费，会很配合的。以每个月500元物业费计算，十年也就6万元，但法拍房，一般打个七八折，以总价100万到1000万的房子计算，起码能便宜30万到300万不等，六万元算什么呀。实际上，十年前每个月就交500元物业费的房子，很少的。只用6万元，就免除了交房的烦恼，还不是捡到宝么？

第四点，现在法拍房户籍迁入一点都不难。你可以要求公安机关户籍部门将原房主的户籍迁入城市集体户口，法拍房的新房主入户完全不成问题。有文件的，不怕哈。

第五点，天价过户费用。拜托，在拍卖之前，你总要做功课吧。什么样的房子要交多少税，不用多，给中介公司小哥哥小姐姐500元咨询费，他们将帮你算得飞快。交税太多的就别买，就这么简单。

法拍房唯一的难点，只有一个：交付难。其他的，都可以通过前期的调查避免。

交付过程中，实在跟原房主和租户协商不下，是可以申请法院强制执行的。

现在问题来了，请问下面这些住户中，哪位不能强制搬迁？

答案是……

老人。

有老人居住的法拍房，就尽量避免吧。

03

怎么买法拍房？

怎么买法拍房？

钱！你需要准备的，其实，只有钱而已。

第一步，把保证金交给淘宝（现在有且仅有淘宝有法拍房卖，京东也涉足拍卖，但目前只有点小东西，没有房）。第二步，按计划的价格拍下自己想要的房子。第三步，从网上银行或者手机银行，转钱给法院指定的账号。

如果没拍下房子，拍卖一结束，保证金就回到你的支付宝了。

拍下了，就去经办法院拿交款证明，过户材料。拿好材料，直接去房地产交易中心交税、查档、过户，就完事了。

地段好户型好带学位的房子通常比较抢手，被多位买家哄抢到市场价都是有的。那些动辄便宜几百万的房子，总价大多在千万级别，一般人一次性拿不出这么多钱。所以，想捡漏的也没那么容易，想赚钱的，更得在市场上多历练历练。

淘宝还推出了交易保障保险，保费为拍卖成交价的0.6%，保额为成交价，不超过2000万元，现在赠送过户办证服务。

这个保险很坑爹，只保障“无法获得权利证书”的情况，闲钱不多的可以不用买。交易部门看到法院文书，就得给你相关的产权证，没说的，有啥好保证的啊？

现在，很多法拍房也推出了贷款制度，但是可操作性还是比较低。

有的房子右上角虽然标有“一键贷款”，但贷款比例仅为成交价的20%。

这一套房子，贷款比例最高则可达成交价的70%，可以到每套房子拍卖页面右侧的“一侧申请贷款”去查看。

遗憾的是，每个城市的法拍房并不统一，只能寄望于以后会有更多的银行来争抢这块蛋糕吧。

购买法拍房真正的难点，只在房子的交付，这个就得见招拆招，看大家的运气和实力了。

好了，给大家说了这么多干货，大家记得抢到又美又便宜的法拍房的时候，记得告诉我一声哈~