自2017年北京楼市商住房限购政策出台以来，商办产品成交量就此一蹶不振。而国家大力发展的住房租赁产品，一时间成为了楼市炙手可热的新宠。在租赁市场走向规范化、规模化的发展过程中，部分商办项目频繁模糊政策概念，出现违规改建、以租代售等行为。
近日，蓝鲸房产收到消息人士爆料，由亦庄光彩微创园改造而来的亦庄公寓推出了一种“以租代售”的房源，项目“长租”年限最高可达35年，可注册办公、可租赁居住，明显存在违规问题。对此，蓝鲸房产记者来到实地展开调查，暗访此种市场乱象。随着调查进一步展开，多个“以租代售”违规项目逐渐浮出水面。
据智研咨询数据统计，截至2030年，我国租赁人口将达到2.65亿人。庞大的市场需求之下，越来越多利益方进入其中“浑水摸鱼”，游走在市场的灰色地带。这时候，如何保障租赁用户的权益，成为当下紧要考虑的问题。
亦庄公寓、玛雅岛科技村 改造项目乱象频发
近日，有消息人士爆料称，由北京国盛集团开发建设的亦庄光彩微创园，已改造成亦庄公寓推向市场，目前正在推广的房源，通过改建后变为可租可售的产品。该项目以低于市场的价格游走在政策的灰色地带招揽客户，但对于租客而言，这背后却暗藏着风险。
蓝鲸房产了解到，该项目位于大兴区亦庄经济技术开发区，原为光彩微创园，后被改造成亦庄公寓进行销售。据销售人员介绍，该项目有精装平层/loft，有独立卫生间，既可以办公也可居住使用。
众所周知，自2017年3月26日北京出台商住(土地性质为商办立项，改为居住户型)限购政策之后，可办公、可居住的商办型住宅产品早已不允许对个人进行销售，而今又如何完成交易?
销售人员介绍说，此项目之前为一家药厂的工厂用地，土地性质为50年产权的工业用地，于2000年获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，目前项目土地使用年限还有35年。因《合同法》规定，租赁合同最多只能签20年，所以该项目另外赠送15年的使用权给租户，即相当于购买了该房源。
随后，该销售人员推荐了一套19平米，总价31万的平层，并表示当日签合同可享受特价优惠，29万得房。蓝鲸房产记者计算获知，该套房源销售单价在1万5左右，这与亦庄11月新房均价53592元/平米的房价差价相当大。
对于蓝鲸房产记者提出，没有购房资格以及全款支付能力等问题，该人士表示“我们项目不限购、不限贷。每一个房间都可以独立注册公司，如果买完不用我们可以帮忙出租，一年还能有1万多的租金收入。”销售人员表示，该项目可以分期付款，前期付50%的“租金”，后续款项在明年5月项目交付时补齐。如若还款吃力，开发商也可以帮忙办理信用贷。
虽然根据2017年7月18日，住建部会同发改委、证监会等八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)规定，允许闲置工业用地按规定改建为租赁住房，但是对于亦庄公寓的房屋资质，该销售人员始终含糊其辞说不出来历，这也使记者对该项目的真实属性颇感疑惑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析，按照政策通知来看，对于正常改建成租赁性质的土地而言，如果一旦更改为租赁用地，就不能再作为其他用途，而光彩微创园改建完成后，依旧可以用来注册公司，说明此类项目并不属于租赁住房性质。
安居客首席分析师张波对蓝鲸房产记者指出，产业园区的土地性质比较复杂，一般来说都是综合性质地块，包括工业用地和商业用地。如果是商业用地建成办公楼对外出租没有问题，如若为工业用地，想要改建为办公楼，就必须到有关部门报批。当然，还有一种情况为工业用地上自建办公楼自用，这部分属于未严格监管地带，各地的要求也不一样。
他认为，光彩微创园改造而来的亦庄公寓这个项目，仅凭2000年取得的4个证件，并不能说明其具有工业用地改建办公楼的资质。即便改造的项目之前曾用于企业办公，目前能否对外出租也是一个未知数。
随后，蓝鲸房产在调查中获悉，北京丰台区还有一个玛雅岛科技村也存在类似违规情况，该项目由酒店改建而成，目前已经全部“租”完。
对于此类操作是否存在风险等疑问，销售人员表示，除了亦庄公寓、丰台玛雅岛科技村项目之外，在北京顺义、昌平等区域也有类似的产品，都是正规“持证”的项目，没有风险。
事实上，真的如此吗?
披上“长租”外衣 违规操作“以租代售”
今年4月份，万科(SZ：000002)推出的翡翠书院项目，就曾因一次性付180万元租10年而被质疑是“以租代售”违规操作。对此，北京市住建委和市规土委当即联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范“以租代售”，要求项目对外出租单次租期不得超过10年。
而从上述众多工厂房、商办房披上“长租”外衣的违规行为来看，这种以较长的租期及低廉的价格吸引“租客”的现象，势必会对扰乱租赁市场的正常秩序，引起监管部门注意。那为何会有如此多项目甘冒风险顶风作案?
事实上，从政策层面看，国家对于闲置商业用地、工业用地的“商改租”是支持态度。但值得注意的是，根据规定，此类调整必须取得改建审批，而改建后的房屋为租赁住房，用水、用电按照居民标准执行。
从上述亦庄公寓项目“改水改电”等改建工程来看，确实是以居住标准执行，这似乎并不能发现明显问题，只是从长达35年的“出租期”中，可以发现其存在的“猫腻”。
同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产记者分析表示，如果有长租公寓运营商通过工改租，装修后以租期半年、一年的形式租给租户是没有任何问题的。但是像这种一次性出租20多年产权，就是“以租代售”违规行为。
张宏伟指出，此类项目大都为大产权项目，产权无法分割。开发商为了快速回笼资金，才会采取此类“以租代售”的形式。这种状况明显是不合规的，同时因为产权在开发商手中，很有可能会出现抵押或者一房多租的情形。
严跃进透露说，此类“以租代售”的模式，其实目前很多大城市都有。尤其是在一些工业厂房项目，由于土地增值机会大，又加上外来人口众多，这个时候做租赁产品本身是有利可图的。他强调说，相关企业“以租代售”的做法其实是打政策“擦边球”。
打擦边球的“以租代售”究竟有没有风险?盈科全球合伙人郭韧律师对蓝鲸房产记者指出，这种“以租代售”的形式存在很大风险。其一，根据国家《合同法》规定，二十年以上的租赁合同是无效的，即便是20年后再续约，也不能百分之百保证安全。其二，因为通过这种形式，租户只拥有租赁权，不拥有产权。所以未来房如若屋进行抵押、拍卖，租户是无能为力的。其三，租赁合同从理论上来讲，任何一方想要违约还是可以解除合同的。如未来房价狂涨，开发商想要违约，只要承担相应的违约责任即可。
虽然政策层面针对“长租房”的监管已有明确规定要求，但为何仍无法避免此类企业将经营成本转嫁给承租人的做法?这是一个值得深思的问题。类似“以租代售”不仅扰乱市场环境，更背离了国家大力发展住宅租赁市场的政策导向。未来随着监管的加强，这些问题或都会得到改善，但这必然要经历一个沉重的“阵痛期”。如何打击企业违规问题，化解租赁市场风险，是当下整个租赁市场必须直面的问题，这需要监管部门、租客和企业共同努力。