复旦大学泛海国际金融学院联合中国房地产数据研究院日前发布《中国房地产金融稳定指数》显示，企业债券收益率、融资成本和财务安全性存在一定相关性，财务安全性不高的企业，应加大现金储备，压缩投资规模和费用开支等。

据了解，在当前去杠杆、去通道、严监管以及国内外融资成本逐渐上升的市场背景下，房地产企业全行业超过80%的资产负债率，2018年至2020年，是房地产企业还债高峰期，在企业主动或被动降杠杆的背景下，房地产开发企业的债务安全性面临巨大挑战。

就在近日，审计署公开发布了《中国农业银行股份有限公司2016年度资产负债损益审计结果》显示，2014年10月至2016年底，农业银行通过理财资金向房地产企业提供融资、违规向土地储备中心和部分建筑工程施工许可证等“四证”不全的房地产企业等提供融资，涉及金额96.44亿元。

此外，审计署在发布关于对工商银行的审计结果中指出，2013年至2016年，工商银行河北、江苏分行未严格执行监管规定，违规向房地产企业发放并购贷款36.24亿元。

2017年国家开始进行房地产调控，本次调控采用因城施策的方案，不搞一刀切。资料显示，从2017年5月以来货币总量M2已经连续13个月保持个位数增长，同时继续推进棚改资金落地，加大租赁住房用地供应量。

目前，银行等金融机构越来越重视排名，相对而言大企业融资渠道较多，融资成本较低;地方政府也希望由大企业来进行土地开发，因此大企业得到机会更多，市场份额趋于集中。

据悉，中国房地产金融稳定指数涵盖企业财务、企业规模、企业项目风险和政策背离度等信息，并通过ZSP模型计算而得。

复旦大学泛海国际金融学院副院长高华生介绍：“ZSP指数就是金融稳定指数，指数越高，说明企业越稳健。Z值、S值和P值共同组成ZSP指数，Z值是Altman的Z-score模型，衡量公司的财务状况，S值代表公司规模、公司的市值，P值是基于公司项目与政策风险，ZSP指数三个值的权重情况分别为40%，30%和30%。”

“研究成果显示，企业债券收益率、融资成本和财务安全性存在一定相关性。特别是对于指数模型所指出财务安全性不高的企业，应抓住当前市场契机，加大现金储备，压缩投资规模和费用开支，提高项目去化率，增加自有资本和长期负债比例，未雨绸缪，做好预防债务危机的各项准备。”研究方表示。

基于ZSP模型，研究方对内地100家代表性开发商财务安全情况进行了评价，在2013-2017年的区间中，近年随着房地产市场的加速扩张，整个房地产行业的财务风险正在逐步增大。

通过对100家与房地产开发相关的内地上市公司近5年的财务指标数据进行研究发现，股东权益比率在持续下降、资产周转速度也在下降，代表着资产增长的速度超过销售收入的增长速度。而房地产企业的融资成本将成为企业能否盈利的关键因素之一，特别是有息负债占总资产比例较高的企业。

除此以外，在项目风险方面中粮地产、陆家嘴等房企项目基本集中一线及二线热点城市，城市人口及产业支撑能力较强，市场需求旺盛，项目进程顺利，项目风险较低。

而大型房企包括万科、中海、华润、龙湖、金地等，项目体量庞大，覆盖面广，但是项目集中区域有选择性，较大部分集中风险程度较小区域，项目管理及开发进程均未出现较大问题，企业运行风险也较低。

“一些房企如华夏幸福等，项目过于下沉，三四线甚至五线城市比例较大，这些城市整体风险程度高于一二线城市，未来潜在风险相对较大。”研究方指出。

“对于银行等金融机构来说，中国房地产金融稳定指数相比以往的评估方式更有参考意义，更具科学性、及时性以及全面性。”复旦大学泛海国际金融学院院长钱军说道。