2024年的上半年，整体房地产市场调整幅度加大，万科也无法独善其身，其销售不可避免地受到影响，与此同时，万科要应对其在公开市场的债务，如何将二者有机平衡，成为万科上半年最重要的问题之一。

不过，纵观万科上半年表现，其一直在通过自身努力，从当前的困难中突围。目前来看，一切都在向好发展。

数据显示，上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流。虽然营收与利润在同一维度上，较去年有所下滑，但对于万科而言，这份成绩背后已实属不易，是万科努力的结果。

上半年万科不仅要抢抓销售，也在持续不断地通过聚焦主业剥离非核心资产、推进大宗交易和资金盘活回笼现金。据万科披露，包括销售在内，万科整理回笼资金达1370亿元，年内已无公开债。与此同时，其始终保持开发规模维持行业第一梯队，综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。

业内人士分析，上半年万科面临多重挑战，最终仍能在守住流动性安全的基础上，实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债等多项成果。更重要的是，还能积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求，在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面，产生突出成果，实属不易。

“企业在漫长发展过程中经历高低起伏是常见现象，从长远看，各类支持房地产平稳健康发展的政策正在陆续落地，相信在其自身持续努力下，伴随未来市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。”上述分析人士称。

对于当前困难，万科方面在业绩会上也坦然表示，“当前开发业务正处于调整的艰难阶段，一些困难的解决和向‘新’而行的能力提升仍需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。”

上半年万科一直在努力

回顾上半年，万科频繁因出售大宗资产，而被外界所关注。放在短期来看，这仅是一个正常回笼资金的动作，而若放在长期来看，却是万科时间长河中“惊鸿一瞥”，也最终稳住了万科这艘大船，始终按照既定的航向运行。

与此同时，“三好学生”万科也充分拿出了自己的魄力，展示出了自己坚决不躺平的态度，很好地彰显了其龙头房企应有的风范。

数据显示，在积极推进资产盘活和大宗交易方面，万科2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。据统计，自2023年12月万科先后卖出七宝万科剩余50%权益、转让深圳湾超级总部地块、南翔印象城MEGA商业48%股权。

除推进大宗资产交易外，上半年万科也实现了长租、商业板块等多项业务的Reits突破，以此来盘活存量资产和现金流，这也成为万科上半年颇为“浓墨重彩”的一笔。

今年4月，集资金净额达32.6亿元的中金印力消费REIT正式于深交所挂牌上市，而万科第一大股东深铁集团耗资约10亿元，通过战略配售认购份额29.7%。

今年8月14日，万科发布公告，已与中信金石基金管理有限公司和中信证券投资有限公司及泰康人寿签署合作协议，共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，投资万科旗下深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。此次Pre-REIT基金总规模为22.34亿元，其中泰康人寿认缴35.00%，中证投资及中信金石认缴8.95%，万科集团暂认缴56.05%，后续将把36.05%的认缴份额转让给其他机构。

基金所投资项目为深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，2023年二者的营业额分别超20亿元和6亿元。完成本次交易后，前述基金将委托万科旗下印力集团继续提供资产管理服务。

万科披露，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。根据公开信息显示，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。

万科方面表示，REITs对于万科的重要意义，在于促进打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。

事实上，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。

未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

这也意味着，万科即便遇到发展挑战，但仍扛住压力实现了新发展阶段的又一突围，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

突围后，万科进入平稳发展阶段

一系列举措之后，进入年中，从经营层面而言，万科已步入平稳发展阶段。

据万科披露，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

同时，通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债权余1笔中票20亿元。

此外，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上，房企亏损实属行业调整的普遍结果，因为现阶段结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，房企尤其是头部企业为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。

不过，万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

业绩会上，万科方面称，尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。

偿债方面，万科方面称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。未来万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。

同时，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。最后，万科表达了对保交房和保兑付的充分信心。依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定。

新发展模式下，万科有新方法

房地产行业在经历深度调整背景下，也迎来了新的发展模式，而谁最先适应这一发展新模式，谁将在这一阶段获得持续发展。

当前为居民建设好房子、提供好服务，已成为行业新发展阶段下房企核心竞争力所在，而行业龙头万科也深知这一点。万科方面称，“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

中期业绩会上，董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择；满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

其中在开发业务方面，据张海介绍，围绕造好房子，实现高质量发展，万科具体提及四个方面。一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；四是推动建立未来城市产品新优势，如实践首发项目上海嘉定理想背景下，之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”为三大核心场景的新产品，给客户留下了深刻印象。

物业服务方面，万科物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。

上半年，万科在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。此外，在科技赋能服务方面持续领先领跑，业内首创《数字物业服务报告》，通过透明的数字化方式，展现服务期内物业服务、设施设备、公共资金的实时状态，让客户实现所选即所得。

租赁住宅方面，上半年，万科租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

另值得一提的是，在努力爬坡进入平缓阶段后，不管是外部还是外科内部，都开始更加看好万科。

在万科发布财报当天，公司股价大涨。而于近期，万科也公告，公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定。

这一切迹象或也表明，“三好学生”万科凭借自身定力，再次印证了其综合运营实力，并也逐步在走出市场周期性波动带来的阴霾。