首付降至20% ,商贷利率下限降至3.5%,北京楼市新政市场活跃有望提升

迟迟未现身的北京楼市新政终于来了。

6月26日,迟迟未现身的北京楼市新政终于来了:最低首付款比例调整为不低于20%,商业贷款利率下限调整后为3.5%……除此之外,还有多个利好政策集中发布,相关政策6月27日起施行。

业内专家认为,此轮新政主要在于降低居民的购房成本、释放购房需求,北京房地产市场活跃度有望提升,买房者的观望情绪也得到缓解。

新政聚焦降首付、降利率

6月26日,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,在首付款比例、商贷利率下限、多子女购房认定、鼓励购买绿色建筑、 组织开展住房“以旧换新”活动等五大方面进行了调整。 

具体来看,针对北京市商业性个人住房贷款,购买首套住房,最低首付款比例调整为不低于20%。同时,贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点,调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。 

购买二套住房则分为五环以内和五环以外两种情况。其中房源位于五环以内的,最低首付款比例调整为不低于35%,贷款利率调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。房源位于五环以外的,最低首付款比例调整为不低于30%,贷款利率调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。 

公积金贷款仅调整了首付比例,最低首付款比例调整为不低于20%;购买二套商品住房的缴存职工家庭,所购住房位于五环以内的,最低首付款比例不低于35%;所购住房位于五环以外的,最低首付款比例不低于30%。 

目前,公积金贷款利率执行自2024年5月18日的利率政策,即5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。 

北京链家研究院院长高原表示,调降首付比例可有效降低购房者入市门槛,激发潜在购房需求,保持房地产市场的整体活力。以一套评估价为300万元的平原新城(非城六区)房屋为例,政策前首套、二套首付分别为90万元(30%的首付款)、120万元(40%的首付款),政策后首套、二套首付分别降为60万元(20%的首付款)、90万元(30%的首付款),购房门槛显著降低。 

商贷利率的下调与降低首付款的效果一致,均降低了购房门槛,减轻购房者负担。中指研究院市场研究总监陈文静对此表示,本次北京将首套房贷利率降至3.5%(LPR-45BP),二套五环内降至3.9%(LPR-5BP)、五环外降至3.7%(LPR-25BP),下降幅度较大,将对购房需求释放产生较大带动,且调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。

一位房产中介告诉界面新闻,此轮政策预期将刺激购房需求,但贷款额度也相应增加,这对于购房者来说依旧是不小的压力。未来政策究竟如何发展,还需时间观察。

多维度释放购房需求

此外,此次北京楼市新政还从多孩家庭、绿色建筑、以旧换新等多个角度释放居民的购房需求。 

上述《通知》提到,对本市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套住房。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为,这一政策的目的是为降低多子女家庭购房门槛和成本。多子女家庭往往有改善住房的意愿,购买第二套住房仍属于刚需,执行首套资格,既能降低首付比例,也能降低利率,是为了通过住房政策支持生育和养育。

关于绿色建筑等方面,上述《通知》提出,对于申请住房公积金个人住房贷款,购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭,给予上浮贷款额度支持。 

其中对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人,可贷款额度分别上浮20万元、30万元;对于申请公积金个人住房贷款购买A(BJ)级、AA(BJ)级、AAA(BJ)级装配式建筑的借款人,可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元;对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人,可贷款额度上浮40万元。同时满足上述多个适用条件的借款人,上浮金额可累加,最多可上浮40万元,最高贷款额度不超过160万元。 

全国范围内的住房“以旧换新”活动正在展开,此次北京也出台了相关政策。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台,鼓励更多开发企业、经纪机构参与,共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的,房地产经纪机构优先推动旧房交易,旧房成功出售后,相关订金转为购买新房的首付款;如在一定时期内未能成功出售的,开发企业则无条件退还订金。 

根据中指监测数据,截至2024年6月25日,全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施,具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式,分别有超30、40城参与。陈文静分析称,近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平,本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果,畅通一二手链条。 

新房、二手房链条有望加速轮转 

至此,北京市跟进“517新政”的措施终于靴子落地。

在此之前,上海、深圳、广州均较快跟进落地“517新政”,这些城市的新房、二手房市场活跃度均有所提升。上海于5月27日跟进,根据中指研究院数据显示,6月1日至16日上海二手房网签达13381套,环比上月同期增长82%,较5月日均604套的水平有大幅提升。广州于5月28日跟进,从中指研究院的周度数据来看,6月10日至6月16日网签1565套,创4月份以来周度成交新高。

陈文静表示,落地“517新政”后,尤其上海二手房成交提升明显,北京购房情绪也出现回升,二手房成交量保持一定规模,但新房市场表现仍偏弱,市场持续调整。

她进一步表示,此次北京落地执行多个举措,预计将明显缓和购房者观望情绪,促进购房需求入市。另外,北京本次优化政策也进一步释放了积极信号,有助于整体市场预期修复。短期来看,北京房地产市场活跃度有望提升,新房、二手房链条也有望加速轮转,二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。

高原也认为,从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看,本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义,也能有效缓解购房者观望情绪,随着新政策的落地实施,北京房地产市场或将进入新的发展阶段。

李宇嘉则表示,“517新政”之后,北京出台政策最晚,主要原因在于北京在限购政策调整上,更要考虑房住不炒和新发展模式,不可能像其他城市一样退出限购来刺激需求。因此,此次北京尽管调整了政策,但是也没有松动限购。 

但在陈文静看来,本次北京限购政策尚未做调整,未来依然有优化空间和预期,下半年随着核心城市政策效果逐渐显现,全国市场也有望逐渐筑底企稳。

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