文｜睿思网

在后市走势未明的当下，各家房企对于业绩的预判更为谨慎，关于年度销售目标大多数避而不谈。美的置业是少数的仍给出明确目标数字的房企之一。

在较早期召开的业绩会上，美的置业提出，2024年目标销售550亿元，该数字已较去年实际销售额658.5亿元大幅调低了100亿。这一数据的变化，充分说明美的置业对后市的态度。尽管目标下调，但从目前的业绩数据来看，美的置业要完成550亿目标，仍然挑战不小。

4月2日，美的置业公告披露，今年前3月，录得合同销售额103.9亿元，同比减少56.07%，已售建筑面积约91.5万平方米。若按550亿目标推算，完成率尚不足20%。

去化目标50%？

为了达成全年销售目标，美的置业从提高供货值下手。据透露，今年美的置业将新增400~500亿货值，加上接近700亿的库存货量，整体供货值达到1100亿至1200亿左右。在该基础上，美的置业的目标去化率仅约为50%。不难看出其对后市的“悲观”。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在日前召开的业绩会上亦坦言，当前市场仍较为严峻。居民收入、就业及当前的市场信心和预期相对较弱，“2024年还会是持续筑底的过程，在这个阶段谈恢复还为时过早。”

去化减缓、销售下滑，必然进一步影响业绩整体表现，这已在近年的财报上有所反映。数据显示，2023年，美的置业实现营业收入735.6亿元，同比下降0.1%；毛利润84.8亿元，同比下降25.0%；净利润21.3亿元，同比下降40.6%；归母净利润9.1亿元，同比下降47.1%。

从目前来看，美的置业业绩下滑仍将持续相当一段时间，想要盈利就更难了。

2023年，美的置业的毛利率下滑幅度进一步扩大。除了销售收入缩减，资产减值成为重要的影响要素。

公告指出，毛利下降的主要原因，是由于2023年会计确认项目单方成本较高，以及对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加，全年一共拨备了41亿元，目前拨备存量为65亿元。从目前来看，美的置业的资产减值仍难言见底。

随着销售规模缩减，美的置业因放慢投拓速度，土储规模已同步有所下降。截至2023年末，美的置业总土储为2816万平方米，同比下降27.3%。但有鉴于去化缓慢，假设楼市持续未见明显恢复，相关资产依旧面临较大的减值风险，亦令业绩进一步承压。

为此，美的置业近年来持续进行“调仓”策略，从三、四线城市转向一、二线城市。据透露，仅2023年，美的置业一共完成21个项目股权收购，权益货值增加98亿元，二线及以上城市权益货值增加94亿元；同时退出24个项目，权益货值减少33亿元，三四线城市占比88%。

截至2023年底，美的置业二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%。

美的置业表示，2024年仍坚持“换仓”。这一投资策略能否为美的置业的业绩带来一定的改善仍有待观察。对美的置业而言，当前的首要问题是“安全地活下去，要留在‘牌桌’上”。

蛰伏者的安全边际

蛰伏的美的置业，正在努力筑高财务安全边际。财报显示，2023年末，该公司的扣预负债率和净负债率分别同比下降0.9和8.1个百分点至67.3%和35.8%，现金短贷比（剔除受限现金）为1.4倍。

至今，美的置业的融资渠道仍畅通。仅2023年，美的置业累计发行中票46.2亿元，加权平均利率4.39%；2023年末平均融资成本维持在4.8%左右。于今年1月，该司亦发行了一笔14.4亿元中票，票面利率4.96%。

债务到期方面，公司未发行过美元债，境内债券2024年仅有9亿元实际到期和54亿元回售到期，截至目前已如期兑付19.5亿元。

截至2023年末，美的置业总现金及银行存款为201.4亿元，其中，现金及现金等价物为175.5亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为5000万元，受限制现金为25.4亿元。

“从现金铺排来看，我们还是坚持了资金预警体系，从12个月到18个月再到24个月，保证项目的资金安全，也保持了美的置业在资金链管理上的话语权。”美的置业首席财务官林戈表示。

林戈另透露，美的置业未来一年内到期的有息负债为122亿元，相当于每个月要还款10亿元左右，哪怕是市场艰难的情况下，也能保持三四十亿回款，且公司已将未来要兑付的资金做了充分预留。

也许是因为提前拧松了资金链，美的置业在艰难的市道中暂且仍能独善其身，这也给了债权人提供了更清晰的判断依据。然而，如何更为安然顺利地度过这个漫长的冬天，美的置业仍需好好思量。