首季业绩达标不足两成,美的置业“蛰伏”求存

2024年目标销售550亿元,该数字已较去年实际销售额658.5亿元大幅调低了100亿。

文|睿思网

在后市走势未明的当下,各家房企对于业绩的预判更为谨慎,关于年度销售目标大多数避而不谈。美的置业是少数的仍给出明确目标数字的房企之一。

在较早期召开的业绩会上,美的置业提出,2024年目标销售550亿元,该数字已较去年实际销售额658.5亿元大幅调低了100亿。这一数据的变化,充分说明美的置业对后市的态度。尽管目标下调,但从目前的业绩数据来看,美的置业要完成550亿目标,仍然挑战不小。

4月2日,美的置业公告披露,今年前3月,录得合同销售额103.9亿元,同比减少56.07%,已售建筑面积约91.5万平方米。若按550亿目标推算,完成率尚不足20%。

去化目标50%?

为了达成全年销售目标,美的置业从提高供货值下手。据透露,今年美的置业将新增400~500亿货值,加上接近700亿的库存货量,整体供货值达到1100亿至1200亿左右。在该基础上,美的置业的目标去化率仅约为50%。不难看出其对后市的“悲观”。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在日前召开的业绩会上亦坦言,当前市场仍较为严峻。居民收入、就业及当前的市场信心和预期相对较弱,“2024年还会是持续筑底的过程,在这个阶段谈恢复还为时过早。”

去化减缓、销售下滑,必然进一步影响业绩整体表现,这已在近年的财报上有所反映。数据显示,2023年,美的置业实现营业收入735.6亿元,同比下降0.1%;毛利润84.8亿元,同比下降25.0%;净利润21.3亿元,同比下降40.6%;归母净利润9.1亿元,同比下降47.1%。

从目前来看,美的置业业绩下滑仍将持续相当一段时间,想要盈利就更难了。

2023年,美的置业的毛利率下滑幅度进一步扩大。除了销售收入缩减,资产减值成为重要的影响要素。

公告指出,毛利下降的主要原因,是由于2023年会计确认项目单方成本较高,以及对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加,全年一共拨备了41亿元,目前拨备存量为65亿元。从目前来看,美的置业的资产减值仍难言见底。

随着销售规模缩减,美的置业因放慢投拓速度,土储规模已同步有所下降。截至2023年末,美的置业总土储为2816万平方米,同比下降27.3%。但有鉴于去化缓慢,假设楼市持续未见明显恢复,相关资产依旧面临较大的减值风险,亦令业绩进一步承压。

为此,美的置业近年来持续进行“调仓”策略,从三、四线城市转向一、二线城市。据透露,仅2023年,美的置业一共完成21个项目股权收购,权益货值增加98亿元,二线及以上城市权益货值增加94亿元;同时退出24个项目,权益货值减少33亿元,三四线城市占比88%。

截至2023年底,美的置业二线及以上城市的土储面积为1735万平方米,占比67%。

美的置业表示,2024年仍坚持“换仓”。这一投资策略能否为美的置业的业绩带来一定的改善仍有待观察。对美的置业而言,当前的首要问题是“安全地活下去,要留在‘牌桌’上”。

蛰伏者的安全边际

蛰伏的美的置业,正在努力筑高财务安全边际。财报显示,2023年末,该公司的扣预负债率和净负债率分别同比下降0.9和8.1个百分点至67.3%和35.8%,现金短贷比(剔除受限现金)为1.4倍。

至今,美的置业的融资渠道仍畅通。仅2023年,美的置业累计发行中票46.2亿元,加权平均利率4.39%;2023年末平均融资成本维持在4.8%左右。于今年1月,该司亦发行了一笔14.4亿元中票,票面利率4.96%。

债务到期方面,公司未发行过美元债,境内债券2024年仅有9亿元实际到期和54亿元回售到期,截至目前已如期兑付19.5亿元。

截至2023年末,美的置业总现金及银行存款为201.4亿元,其中,现金及现金等价物为175.5亿元,原定到期日为三个月以上的定期存款为5000万元,受限制现金为25.4亿元。

“从现金铺排来看,我们还是坚持了资金预警体系,从12个月到18个月再到24个月,保证项目的资金安全,也保持了美的置业在资金链管理上的话语权。”美的置业首席财务官林戈表示。

林戈另透露,美的置业未来一年内到期的有息负债为122亿元,相当于每个月要还款10亿元左右,哪怕是市场艰难的情况下,也能保持三四十亿回款,且公司已将未来要兑付的资金做了充分预留。

也许是因为提前拧松了资金链,美的置业在艰难的市道中暂且仍能独善其身,这也给了债权人提供了更清晰的判断依据。然而,如何更为安然顺利地度过这个漫长的冬天,美的置业仍需好好思量。

声明:本文内容仅代表该投稿文章作者观点,不代表蓝鲸号立场。 未经授权不得随意转载,蓝鲸号保留追究相应责任的权利