文|睿思网
“不论外部市场如何变化，龙湖集团始终将安全性放在发展的第一位。”在3月22日召开的业绩会上，龙湖集团董事会主席陈序平强调。
毫无疑问，龙湖是至今少有的仍守住安全线的民营房企之一。基于较为稳定的流动性，此前更被投资机构称为民营房企中的主要“幸存者”。
但受楼市整体下行影响，龙湖的业绩表现亦有所失色。
最新年报显示，2023年，龙湖实现营业收入为1807.4亿元，同比下降27.87%；股东应占溢利128.5亿元，同比下降47.25%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。
如今市场仍未见明显回暖，房企经营压力未减，如何在持续的不确定性下赢得更多生存机会，是包括龙湖在内的所有房企所面临的核心命题。
销售承压避谈目标
开发业务业绩受挫，是导致龙湖去年整体业绩下滑的主要原因。
2023年，龙湖开发业务实现营业额1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%，均较2022年有不同程度的下滑。
陈序平表示，开发业务下降主要出于两方面原因：一是受新房市场成交体量的回落影响，整体销售收入规模出现下降；二是新房价格在过往几年尤其2023年出现了调整。
这一下降趋势或许还将延续相当长一段时间。
2023年，龙湖实现合同销售额1734.9亿元，同比下降13.9%，对应销售总建筑面积为1079.6万平方米，同比下降17.3%。进入2024年，下降幅度进一步扩大。今年前2个月，龙湖累计实现合同销售额 127.6 亿元，同比下降 54.82%；对应合同销售面积90.6万平方米。
“从去年以来，一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的购房信心，需要时间去进行修复。同时在2023年疫情后，整个经济还没有完全恢复到疫情前的增速，所以居民的购房意愿、负债意愿仍然还处于恢复的过程。”陈序平称。
其认为，9至10亿平方米是新房市场真实居住需求可以承载的量，但短期市场存在压力，主要因为市场信心未完全恢复。
楼市走向难明，龙湖亦避谈销售目标，仅透露，今年存量项目供货量约2400亿元左右，同时根据资金盘面继续新增项目，保持弹性供货。2023年，龙湖累计摘得31宗地块，总建筑面积368万平方米。
陈序平亦透露，龙湖2023年首开的35个项目平均去化率均达到70%左右。
“在当前楼市信心不足的情况下，能达到该去化水平并不易，即使在楼市较好时，大多数房企的平均去化率也只能保持在60%以上。且按70%的去化率推算，龙湖2024年的销售目标应在1680亿元左右，不达2023年实际销售数据，这也反映出龙湖对后市的看淡或保守。”分析人士指出。
此外，为了推动销售，龙湖在价格上也作出了一定的让步，这亦令其毛利进一步承压。
“如果在2020年、2021年高点拿地，2023年进行销售并结算，整体利润肯定会受影响。”陈序平坦言。
所幸是，经营性业务的收益上升，在一定程度上挽救了龙湖整个利润盘面。
经营性业务是压舱石？
年报显示，2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。全集团经营性现金流达35亿元，首次为正。这亦成为龙湖2023年业绩的最大亮色。
据了解，商业发展方面，截至2023年年底，龙湖开业的商业项目总共有88座，2024年计划还将开14座，也就意味着到2024年，该公司开业的商业项目将超过100个。
陈序平介绍，对于新开业的项目，公司将进行产品分级，根据每个项目的定档定级、一店一策进行差异化打造，意在满足不同客户的购物的需求。另外公司还将注重对存量项目开始改造，提升运营效率。
住房租赁方面，报告期末，冠寓已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业六个月以上的项目出租率为96.4%。
据介绍，长租公寓业务虽然发展始于长租公寓，但如今通过业务整合，这一航道包括了六大板块业务，除长租公寓品牌冠寓、产业办公品牌蓝海引擎、服务式公寓品牌霞菲公馆以及活力街区四大产品线外，新增了两个品牌，佑佑儿童医院以及椿山万树颐年公寓，实现了全周期、全业态的资管。“长租公寓未来的收入增长会达到两位数，盈利增长也会同频增长。”
此前，龙湖曾提到，在商业及长租两个航道，公司每年将投入销售回款的10%沉淀到上述投资性物业当中。不过，目前该两个运营航道均实现了经营性现金流为正。“这也意味着公司的经营性业务不再需要市场现金流的支持，可以通过自身驱动增长、解决发展问题。”陈序平指出。
另据透露，目前龙湖的投资性物业资产规模已接近2000亿元，如果该部分资产能在后续持续贡献正向现金流，这亦意味着，龙湖可摆脱楼市下行所带来的负面影响，真正实现“去地产化”。
此外，龙湖的服务业务表现也不俗。年报显示，2023年，龙湖服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%，服务业务及其他毛利率为31.0%，较上年增长2.0%。
截至2023年末，龙湖物业在管面积3.6亿平方米，实现收入102亿元，毛利率30.6%，其中，76%的收入来自于基础物管，17%来自于社区增值，6%来自于非业主增值。
据了解，龙湖服务业务主要由轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成。其中，龙湖龙智造于2022年成立，迄今已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米，2023年实现营业收入19.7亿元。
经营性业务的出色表现，亦令龙湖对其寄予厚望。陈序平曾表示，未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%，完成去地产化。十年之后，龙湖地产之外的经营性收入目标是要做到一千亿。
“行业下行过程中，经营性业务为龙湖穿越周期提供了底气，成为龙湖穿越周期的压舱石。”陈序平称。
但事实真的如此吗？
必须指出的是，虽然贵为经营性物业的核心，商业及租赁住房仍属重资产，在发展前期同样需要时间培育以及大量的资金支撑。而且，受经济下行影响，以及日益激烈的市场竞争环境，该部分业务的运营发展同样备受挑战。
此外，尽管该部分业务已开始逐步贡献正现金流，但占比相对较少，销售资金回笼仍是龙湖保证财务安全的首要来源。换言之，至少短期来看，龙湖仍需在销售数据上继续下功夫。
若正如年报数据所披露，龙湖2023年的销售回款率超100%，反观之下，这仍然是当下龙湖赖以生存的最大“底气”。
债务安全仍高居首位
即便仍守住财务安全线，龙湖同样备受债务压力。降债，也是龙湖2023年的首要任务之一。“公司始终把债务安全放在第一位。”陈旭平表示。
据了解，2023年，龙湖持续稳步、有序压降负债，截至2023年末，龙湖综合借贷为1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%；平均贷款年限为7.85年；净负债率（负债净额除以权益总额）为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%；在手现金为604.2亿元。
据称，公司总借贷约82.3%以人民币计值，另外17.7%以外币计值。为规避汇兑风险，外币借款保持较低占比并辅以一定比例的汇率掉期。综合借贷中，约人民币611.5亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%计息，其余借贷则按浮动利率计息。
截至2023年末，龙湖集团一年内到期债务为268.4亿元，占总债务比例为13.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.36倍。
龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，龙湖今年到期债务约100多亿元，占总有息负债的比例不足8%。其中，2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。同时，今年还会提前规划偿还2025年到期的债务。2026年底前，公司已无境外到期公开债券。
公开资料显示，今年3月8日，龙湖已提前兑付商业资产支持专项计划（CMBS），并已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债。在提前兑付“20天祥优”“20天祥次”后，龙湖年内行权或刚性到期的境内公开债券剩余5只，存续规模为60.1亿元，且到期时间分散、无集中兑付压力。
对于表外债务，赵轶称，表外的部分项目只做开发贷。截至2023年末，表外项目的整体现金余额约130亿元，整体的负债余额约100亿元。目前表外项目是净现金状态。若把表外项目也模拟计算纳入表内，龙湖的净负债率将由56%降至46%。
融资方面，龙湖下一步亦考虑发行经营性物业贷。当前龙湖110座商业物业中，已有70座用于融资，还有40座可用于后续融资。截至2023年底，公司经营性物业融资约474亿元，平均融资成本不到4%，全年净增经营性物业贷款174亿元。
赵轶介绍，在中债增的支持下，2023年公司发行23亿元债券；截至目前，公司在中债增的余额有58亿元，未来公司会继续积极沟通，按需有序地进行发行。
至于海外融资端，赵轶透露，近几年一直是降压状态，最早到期的一笔美元债是在2027年，且保持每年提前归还海外银团贷款，并保持部分银团续做，未来会稳步降低利率，杜绝汇率敞口。