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公募REITs，2024年持续演绎“跌跌不休”。

开年至今，便有两只公募REITs因跌幅较大，公告停牌。1月5日，华安张江产业园REIT开市起停牌1小时。1月8日，嘉实京东仓储REITs开市起停牌1小时。不过，当日停盘价跌幅依然达8.64%，1月9日，嘉实京东仓储REITs持续加码，停牌一天。

截止1月9日收盘，公募REITs指数年内已下跌-6.37%，全市场29只已上市REITs中，仅1只年内录得正收益，平均跌幅达-6.67%，可谓”开局不顺“。

因项目租金下滑，嘉实京东仓储REITs年内已跌超20%

1月8日，因连续三个交易日累计跌幅超10%，嘉实京东仓储REIT停牌一小时，不过仍然不挡下坠之势，当日录得-8.64%的收益。

1月9日，嘉实京东仓储REIT停牌一天，并于次日起复牌。同时，该基金也在1月9日暂停了基金通平台份额转让业务1天，并于10日起恢复办理该业务。对于停牌原因，嘉实基金公告称，该产品已连续4个交易日收盘价变动比例超过5%，同时，最近20个交易日收盘价累计跌幅为22.20%。为保护基金份额持有人的收益，该产品决定停牌一天。

净值下跌明显，或与其底层资产租金下滑相关。

嘉实京东REIT招募书显示，产品标的基础设施项目包括重庆项目、武汉项目、廊坊项目。近日，武汉项目开启新一轮续签，而续签的租金较前期有所下滑。1月4日，嘉实京东REIT发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。公告显示，武汉项目首个租期从2019年1月1日至2023年12月31日止，2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。此次租约调整完成了新一轮5年期租约签订，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月。同时，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

也就是说，2024年，武汉项目租金从2023年的33.37/平方米/月，降至28.98/平方米/月，同比下调13.16%。

租金下调的利空也同步表现在产品净值上，1月5日，嘉实京东REIT净值下跌7.57%，1月8日，净值下跌8.64%，与租金下调公告发布前的几个交易日相比，跌幅明显扩大。

优质不动产缘何跌跌不休？

除嘉实京东仓储REIT外，华安张江产业园REIT年内也因跌幅较大公告停牌。因连续三个交易日累计跌幅11.15%，1月5日，华安张江产业园REIT开市起停牌1小时。

“近期，REITs二级市场价格承压，多只产品触及停牌，与短期内市场情绪低迷、对底层资产运营情况预期走低、增量资金有限等多重因素相关。”一位业内人士向蓝鲸财经表示。

理论上来说，REITs是一类收益、回撤都介于股票、债券之间的产品，不过，近年来，多数REITs产品遭受大幅回撤，甚至跑输权益类基金。2023年，中证REITs指数年内下跌-28.26%，而代表权益基金的偏股混合型指数下跌-13.52%，主张风险介于股债之间的REITs，其实收益遥遥落后。

Wind数据显示，2023年，全市场公募REITs平均跌幅达-16.53%，仅中信建投国家电投新能源REIT录得正收益，且仅有2.54%，其余产品净值皆下跌，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT跌幅甚至超过40%。

REITs的二级市场表现较差，但政策利好频频。2023年7月，在政策鼓励下，多家公募机构宣布，公司旗下部分FOF基金已完成证监会备案，决定将公募REITs纳入投资范围。2023年12月，社保基金拟将公募REITs纳入投资范围。市场观点认为，社保基金、FOF基金公告将公募REITs纳入投资范围，将提升REITs的流动性，公募REITs市场信心也有所改善。

不过，从三季度的持仓来看，FOF的前十大重仓中并没有出现REITs。一位FOF大厂人士向蓝鲸财经表示，FOF的基金经理对配置REITs普遍谨慎，一是REITs资产比较复杂，与股债研究的逻辑不同，对此类产品需要“先摸透，再入手”；二是目前REITs的流动性比较差，底层资产容易出现黑天鹅事件，资产的不确定性比较多。