在苏州工业园区的金鸡湖商务区，一家90年代就入驻的生产电容器企业出于优化成本迁走了，如何重建升级闲置厂房助力区域产业焕新？全球基础设施的产业服务与投资公司普洛斯，联手新建元收购该项目后，对原址上的老旧工厂进行整体拆除、重新规划和二次开发，从建筑设计、园区环境、智慧管理以及可持续发展表现等维度对该项目全面提升。更新后的环普苏桐112国际科创园如今绽放在金鸡湖畔，成为整个苏州工业园城市更新的地标性建筑之一。
事实上，随着国内经济发展、产业结构不断调整，国内产业园区面临转型升级的压力，为满足经济高质量发展、产业结构升级和土地集约利用的要求，新一代产业园从特色化、数智化、集约化、人文化、生态化等各维度向“新型基础设施”转型发展和迭代升级势在必行。
那么作为行业龙头的普洛斯如何把握产业升级、城市更新机遇，打造好新型产业园区，近日，蓝鲸财经记者专访了普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪。据悉，仅2022年上半年，普洛斯已成功募集32亿美元，在全球各市场设立了多支不同投资策略的基金，并通过加码收并购的增值策略，持续重仓优质资产。作为全球知名产业园区、产业基础设施的开发运营商，普洛斯在打造产业园区的经验或许能给行业带来更多启发。
助力地区经济产业发展
近年来，随着经济的快速发展，越来越多的产业园区如雨后春笋般涌现。同时，随着各地经济的调整，又有越来越多的产业园区面临转型。一些产业园区内出现与当地经济不匹配、土地低效利用，甚至荒废等情况屡有发生。根据江苏省日前公布江苏产业园用地整治提升试点节约集约用地典型案例，试点至今，各试点地区（园区）盘活低效用地4.34万亩，试点项目容积率、产出效益显著提升。通过盘活低效用地，挖潜提效，无锡市新吴区确定拆迁腾退、开发建设、企业自改、政府包租四类低效用地盘活模式，清退“散乱污”企业2000多家，盘活更新产业用地7718亩。扬州经开区开展“五提并举”助力园区“二次创业”，确定纳入三年行动整治盘活计划地块共180宗、1.26万亩，目前通过协商收回、兼并重组、司法处置、增资扩建等方式盘活低效用地60宗、4635亩。
同样，作为江苏经济最发达地区之一的苏州也面临工业园区的加速转型升级，挖潜提效问题。环普苏桐112国际科创园项目则是普洛斯联合苏州工业园区给出的解答之一。
谈及环普苏桐112国际科创园项目，赵明琪向记者介绍：“当初电容器厂迁走后，我们收购了这个老厂房，我们面临的问题是：拿这个资产做什么用途呢？这个区域是在苏州工业园的金鸡湖商务区，它和老城区紧挨着，所以是最早发展的区域之一。随着时间的推移，原来规划的工业开发区已经变成了商务区，周边已经发展了高端的写字楼、酒店、住宅。所以这片区域在管委会大规划下，逐步地退出原有的制造基地定位，向新的产业门类去发展。目前大家能看到的周边的工厂，未来都有可能做更新，都有可能做新的规划和建设。”
“基于这样的考量，我们跟管委会有了非常深入的沟通和探讨，最终决定不改变这块土地的土地属性，依照政策从工业制造用地变成了工业研发用地，把原本的老工厂推倒重建成今天更符合科技研发、创新企业需要的载体空间和环境。这是我们在项目发展过程当中的考量和过程。”赵明琪表示。
那么，在打造产业园区过程中，哪些因素需要考量？
“宏观来说，我们需要立足于中国来看整个经济格局的发展以及中国消费者的需要。比方说现在城市治理越来越智慧化，当智慧化之后，它需要的背后信创产业的产业链。又比如现在出于更安全稳定的供应链，很多国产替代的需求，这个产业链也是需要构建起来，以及不断地去更迭、提升的。所以我觉得立足于经济发展的脉络和经济结构的调整方向，这会让做产业更新的企业，相对来说让自己立于一个不败之地。”赵明琪强调。
就产业园发展趋势的微观来说，这里面涉及企业的数字化管理对于生活和办公的影响。赵明琪向记者举例：“比如说大家习惯了视频会议，不再需要完全面对面会议了，对很多企业来说，它是不是还需要那么大的会议空间？这个从园区空间规划上就会有所调整。在这种情况下，我们作为业主和开发商来说，是不是考虑去提供共享的会议空间，这样使得这个空间有更高的使用效率，但又不需要每一家企业自行去投资、装修或维护管理。这就是企业需求的结构在调整的一个例子，是我们需要捕捉到的趋势。”
把握城市更新机遇
事实上，产业园区的重新打造或转型背后是城市经过多年发展后，城市更新浪潮的兴起。“城市更新”，首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其上升至国家战略层面，并将正式全面推开。
具体来说，城市更新是一个城市随着人口的增长，以及它的产业结构和经济发展的增长，在不同的时间需要对城市格局作出新的调整。对于整个的城市更新，尤其是大范围的区域性规划调整，政府推动大的规划和布局，市场化主体响应和参与。这也给产业园区等基础设施的开发商、运营商带来机遇。
那么，企业在参与城市更新时候需要注意哪些问题？赵明琪认为，第一，服务的地区经济产业要有大的规划，很明确的政策方向和边界。第二，企业在做更新的时候，在规划和产业方向的指导之下，对于每一个项目需要有比较清晰明确的定位，在合法合规的前提之下赋予项目新的产业内容。
在城市更新中，产业园区开发商必须找准自己的角色定位。
“普洛斯是从2004年进入苏州市场的，最早的时候这里有很多的制造型企业，它们需要厂房的载体空间以及配套的仓储物流空间，而且很多都是非常优秀的跨国公司。所以当时普洛斯的第一个选择，就是为这些跨国的制造型企业服务。我们在这里投资了生产制造载体，投资了物流仓储设施。”赵明琪表示，“在30年发展过程中，苏州工业园区也在积极地更迭和发展，比如这里早期的产业比如食品、电子产品以及半导体的一些外延产业等，可能逐步迭代。现在我们看到苏州工业园集聚了新的企业类型，比如生物医药类、医疗器械类的企业，还有包括生活电子类、汽车制造类的新兴技术型企业，这些都变成了新的增量。今天环普苏桐路112项目完成更新之后，所吸引来的企业很多都是和芯片设计、医药研发相关的企业，也吸引越来越多这些相关产业的人才，因此我们看到产业在不断升级和迭代。”
“所以作为产业园区、产业基础设施的开发商、运营商，要很清楚我们服务谁。因为不同时代的产业，对于载体空间的需要，会有一些区别和差异，所以要很清楚我们今天服务谁、我们明天要服务谁。”赵明琪强调。
主动出击及客户多元化“两腿走路”
近日，某500强企业被传投资上百亿产业园区烂尾，不仅如此，近年来，产业园区陷入困境甚至破产的新闻也是屡见报端。
事实上，产业园区的开发和运作的过程中，不仅要考虑经济变化带来的产业发展趋势，也要考虑个别企业经营状况带来的风险，因此，产业园区的风险管控尤为重要。
赵明琪指出：“在应对产业的起起伏伏上，如何从经营者和资产管理角度降低风险，这里面可能有几个我们内部风控的管控要点。首先，我们每天都在关注、研判大型行业的趋势性风险以及个体公司的经营性不确定性风险。其次，我们会采取一些前置的措施针对行业性问题，把握租期，并实时监控相关风险。最后，一旦发生有相关运营指标的预警，或者是现场情况预警，主动终止租赁协议也是风险管理方案之一，提供条件尽早替换为风险性低的行业或客户，这是我们在长期经营当中的风控实践之一。”
“另外就是在客户集中度风险管理上面，我们通过行业类型和客户的多元化来降低单一租户退租的风险。如果单一客户占了某个项目50%的租赁面积，这个就有集中度风险；如果当单一租户在整体租赁面积中占比低，它的退租就不会对园区整体运营造成影响。在普洛斯内部，我们会关注单一客户租赁面积在某个园区的比例，如果超过一定比例，我们有严格的审核流程。”赵明琪补充说道。
当然，作为产业园区开发运营者，不仅要面对布局不同城市或区域带来的经济、政策等环境差异，还要面对来自不同行业入驻企业的差异，挑战也随之而来。
对于入驻的企业，产业园区开发运营商充分了解每一个入驻企业的情况非常重要。“十几年来，对于每一家普洛斯服务的客户，我们都需要去了解它的发展战略和规划。这样我们才知道怎么更好地去配合它，不管是选址、资金的投入，还是做资源匹配和规划设计，都要根据客户新的需要去做配合，同时提升和建设我们自身的能力，这是普洛斯一直专注在做的一件事情。”赵明琪表示，“所以当我们的客户群体越大，服务客户的门类越多，我们对于行业的理解和洞察力就会越强。每一家企业都在发展和迭代，我们也得认识到，当它们在不断迭代的时候，我们应该如何相应地不断迭代，这是个长期积累的过程。普洛斯是为客户做长期服务的，而不是一次性交易，这是我们企业的基因，这个基因就是必须跟客户站在一起，必须和行业站在一起，对行业要有更深刻的理解。”
同样，在布局不同城市或区域的时候，普洛斯也会面临挑战。“作为一个在全国投资的企业，在这些城市的更新和迭代当中，可能会碰到的挑战在于每个城市它的主张、导向都会不一样，大家对于政策法规的理解也不一样，所以解读出来的可操作、可实施的方向，具体的方案也会不一样。所以我们在每一个城市的更新升级项目，要去做充分的沟通、对接和理解，知道怎么在执行上能够有效率，怎么能够更好地跟政府和各个相关的群体做合作和协调。”