深圳楼市政策迎来新的调整。

11月22日晚，深圳人行对外发布通知，深圳从明日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

在二套房首付降低后，对于有购买二套房需求的购房者而言，其首付压力将降低一半。

乐有家研究中心以总价800万的住宅为例计算，新政前属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万。

当日，深圳市住建局也发布了《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化，标准改为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件，自11月23日执行。

相比此前标准，新的普通住房认定标准通告中取消了“实际成交总价低于750(含本数)万元”这一条标准，即深圳不再对总价超过750万元的房屋交易征收豪宅税。

深圳业内人士朱文策认为，对购房人而言，取消二手房750万元这一豪宅线限制，能实质性减负，因此有望提振改善型住宅的销售。

“简单而言，原来是价格及面积双管控，现在仅是针对面积进行管控，利好房产证满5年，单价在5.21万元/平方米以上，面积在144平米以下的所有房产交易。”朱文策称。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于前几年房价上涨比较快，深圳普通住房标准一直没有调整，部分住房交易被豪宅化。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。

两个政策同时发布，无疑会进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求，但在当前深圳成交仍处低位情况下，对深圳楼市的提振作用有多大，仍有待观察。

“需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。因为目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。对深圳来讲，除了这个矛盾以外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。”李宇嘉称。

李宇嘉认为，“支撑深圳过去楼市繁荣背后因素，很大程度上是房价的预期，以及大量资金的涌入。当这个外部环境不具备了以后，楼市面临着一定的下坠压力。”

事实上，深圳从8月底以来，已陆续出台包括认房不认贷、房贷利率下调等政策，从实际成交情况来看，对市场影响有限。

近几月来，深圳新房、二手房成交量都未出现明显起色，个别新盘还因为无人认筹出现了“0”首付的情况。

乐有家研究中心监测的数据显示，10月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，尽管结束了8、9月的“两连跌”，但依旧低于荣枯线水平。

此外，10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，4189套，环比下跌56%。库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。

二手房方面，据乐有家披露的数据，2023年1月时，业主挂牌价低于参考价的占比仅有7.5%，而10月已经上涨至16.8%，翻了一倍不止；偏差值在0-20%的占比也从35.7%上涨至46.1%。换言之，当前超6成的业主报价已接近参考价。

当前业主心态更理性，认房不认贷新政后并未出现大面积反价，下调报价仍然是主流趋势，乐有家网挂牌价连续23个月下跌。另外，乐有家最新数据显示，有72%的房源实际成交价低于参考价，“多个楼盘价格回到2018年，深圳房价距离高峰期已经跌了30%以上。”