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11月1日晚间，正荣地产（06158.HK）发布公告，其境外整体债务管理方案取得重大进展，公司与债权人特别小组成员订立重组条款书，该债权人特别小组成员持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的27.1%。

正荣地产称，这是实现境外整体债务管理方案过程中的一个重要里程碑。

据悉，该条款书构成公司与债权人特别小组之间协议的基础，并受合约约束。公司和债权人特别小组同意并承诺真诚合作，并尽商业上最大努力于重组支持协议中商定进一步的详细条款。

根据公告，正荣地产境外整体债务管理方案框架要点，主要包括：

向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据，期限为4至7年，自2024年1月1日的基准日起计算；于重组生效日，以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付同意费用，并向其分配第一系列新票据中100百万美元（如适用）的按比例份额。

同时，以公司若干资产为新票据提供担保，以及将公司若干资产处置的部分所得款项净额，用于新票据的特定强制赎回或回购。

正荣地产表示，公司提出的不包括任何本金削减的境外整体债务管理方案建议，如果得到债权人接纳及相关司法机关的批准，将为公司提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，因此与独立国际财务顾问估计的清算情景相比，为债权人提供了更佳的回收价值。

根据公告，重组生效日期将不迟于2024年6月30日或相关方可能书面协定的较后日期，并将于先决条件获达成或豁免起计十个营业日内、在合理及实际可行情况下尽快落实。

在境外债务方面，截至今年上半年末，正荣地产的有息负债约为39亿美元，主要包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据、总额2亿美元的永续证券、若干由公司担保及总额为7百万美元的票据，及总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。

对于行业及企业所面对的困难局面，今年以来，正荣地产继续采取了一系列的流动性管理及成本控制措施，包括推进境外债务的整体管理可行方案、寻求融资延期和豁免、资产处置、加快现金回收及资金归集、精简组织架构及减少各项运营及行政费用，竭尽努力维持经营稳定及现金流平稳。

截至今年6月底，正荣地产连同合营企业及联营公司在中国内地32个城市拥有164个物业开发项目的土地储备，总建筑面积为1660万平方米。共持有11项投资物业，总建筑面积为68.45万平方米，其根据独立估值报告的评估价值约为85.21亿元（人民币，下同），这些投资物业位于中国内地，主要包括购物中心和办公楼。

投资物业中八项总建筑面积为42.94万平方米的投资物业已开始出租，当中四项已整租予正荣服务集团有限公司。根据今年中期业绩报告，账面值为61.02亿元的投资物业已质押，作为集团有抵押借款的抵押品。

公告中，正荣地产对未来现金流做了预测，该项预测系基于国内房地产市场环境若能恢复正常等前提下作出，鉴于其中的不确定性，公告也提示公司股东和其他投资者不应过分依赖该等前瞻性预估。

正荣地产预测，在重组后的最初几年，集团将优先考虑现有项目的建设和交付以及现有债务的偿还，预计在今年至2027年期间，现有物业开发(包括本集团及其合营企业及联营公司开发的项目)可能产生的累计无杠杆现金流总额约500-600亿元之间，其中包括出售集团及其合营企业及联营公司现有物业开发项目中的全部可售物业，每平方米平均售价为1.6-1.7万元，预计总可售价值约为1100-1200亿元。

当机会出现且长期可获得财务资源时，正荣地产表示将考虑发展新项目，至2026年，随着集团恢复并逐步增加新项目投资，预计集团不会产生无杠杆正现金流入。于2027至2030年期间，新房地产开发项目可能产生的累计无杠杆现金流总额预计约为300-350亿元。

此外，正荣地产表示，基于市场状况和资产经营情况，考虑在未来五年内逐步出售其投资物业，预计将增加流动资金约50-80亿元。

根据正荣地产此前发布的今年上半年业绩公告，上半年正荣地产实现收益185.01亿元，同比增加43.8%；母公司拥有人应占亏损14.64亿元，同比收窄43.9%。今年1-10月实现约3.41万套新房的交付，其中长沙正荣滨江紫阙台作为政府推荐的保交付典型项目获得央视的报道关注。

数据显示，今年前9月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约128.01亿元，合约销售建筑面积约为85.67万平方米及合约平均售价约为每平方米1.49万元。

截至发稿，正荣地产报0.107港元，总市值4.67亿港元。