近日，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组联合发布的《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》）显示，老年群体在房屋交易中的活跃度越来越高。

“2017年北京55岁以上老年群体购房占比达11.4%，2017—2022年这一指标的均值则为9.7%。”北京链家研究院院长高原介绍道，该指标上升一方面跟老龄化进程加速有一定的关系，另一方面也说明，老年人购房已成为住房市场消费中不可忽视的力量。

上述报告数据来源是北京链家2017—2022年交易数据，选取55岁以上老年业主交易、购房与置换业主数据进行分析，有效数据样本分别超15万、4万、2万人。同时，北京链家经纪人调研了651位交易老人，对其置业动机信息进行了搜集分析。

北京作为典型的快速与深度老龄化叠加型“老化”城市，老年群体的置业行为具有一定的代表性，对当地老年群体置业特征的分析有助更深入了解住房市场。《报告》显示，老年群体居住现状难言理想，“适老化”居住需求是撬动老年群体“二次”住房消费的重要杠杆。

图注：《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布现场

近八成老年人住房建成于房改前

《报告》数据显示，77%北京老年群体居住在1998年房改前建成的住宅中，距今已超25年；八成以上人居住地位于城六区，海淀、西城、朝阳、丰台等区域占比明显偏高，成熟片区进而带来了更完善的公共服务。

也因此，老年群体住房价值享受了时代发展红利，住房单价在8万元/平方米的老年群已占比明显高于全年龄段样本比重；但居住面积相对较小，77%面积在90平方米以下，由此导致72%房屋总价不超600万元。

《报告》认为，虽老年群体较早地拥有了区位优势明显的自有住房，但总体呈现出“老人老房”的特征，多数人的住房属于“老破小”，其居住条件及周边配套在适老化与舒适度越来越难以满足养老需求，原有住房与老年群体适老化需求之间的矛盾也日益凸显。

例如，北京市55—64岁群体中，49.6%的人居住在无电梯房屋中；65—74岁、75岁以上群体这一指标则均高于50%。而这三个年龄阶段中的老人，超6成居住在中高楼层。

此外，该研究还指出，老旧社区存在车位配建比较低、户型设计不合理、物业服务不完善等问题。

“多数老人所居住的房屋与当下居住需求已不再匹配，老人老房的居住现状难言理想。”该《报告》指出，这也可能是老年人置业的重要诱因。

改善型换购是主要换房动因

《报告》基于北京售房老人调查样本数据进一步指出，出于“改善型换购”动机的老年群体占比达40.8%，出于改善住房条件或周边配套动机而购房的占比则高达69.1%。此外，有42.2%老年群体将房屋变现有出于支持子女的原因。

具体到置业偏好，老年群体对区位、品质、户型设计等方面偏好明显。

与年轻群体一致，在空间取向上，老年群体也倾向于购置主城区及近郊区住房，最受青睐的三个区市朝阳区、海淀区及丰台区。且相较青年群体，选择朝阳区、丰台区的老年群体占比明显更高。从环线视角看，选择二至五环的老年群体占比也高于青年群体。

此外，昌平、大兴等7个郊区县的老年群体在卖出本区房产后，除继续在本区域置业，也倾向于在城六区置业。例如，昌平区老年人群体在出售房屋后，有49.1%的人选择在城六区置业。

“老年群体更倾向于选择与子女较为接近的片区以获取便利性。另一方面，这也与老年人对公共服务的需求与指向加强有关。”《报告》分析道。

向城六区聚拢一定程度上体现了完善的公共服务在老年群体置业因素中的重要性；另一方面，社区及房屋本身素质也尤为重要。

在社区选择上，由于此前房屋“老旧”，其适老化设计不足，老年群体相较青年群体更倾向于购置楼龄更新、品质更高的社区，73.1%的老年群体属于“卖旧房买新房（楼龄更短的房）”。

一般而言，品质越高、物业服务越完备的小区，物业管理费用越高，这一指标一定程度上能体现老年群体房屋置换的特征。

数据显示，63.2%的老年群体所置换房屋物业费更贵，且年龄越大，这一指标增加的比例越大，一定程度上说明其对物业服务及居住品质的重视程度。

此外，有电梯住宅更为符合其需求，在实际选择中受到青睐。数据显示，北京市老年居民在进行房屋置换时，近四成居民卖出无电梯房后购入了有电梯房，且年龄越大该趋势越明显。

业内：房屋适老化改造有必要

“老年人对住房的需求发生了显著变化，但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显，亟需社会各方合力提高适老化程度，完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务。”中国房地产业协会会长冯俊表示。

分析老年群体二次置业需求特征及交易过程中的痛难点问题，有助这一群体提升居住质量，同时释放一定量的住房需求。

《报告》提出，可强化顶层设计，培育多层次老龄居住保障体系，包括建立科学的老年住房空间规划机制，引导培育多层次的老年居住服务市场。

“中国的老人作为很重要房屋持有者，实际上本身也是对整个房屋供给的结构优化，去释放出更加有效的房源，本身所释放出来的住房需求，实际上对整个社会经济的发展仍然在贡献着非常巨大的力量。”中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨如是说。

须指出的是，通过置换房屋改善居住环境只是途径之一，且对家庭支付能力要求较高。同时，老年群体出于生活习惯及情感因素或不倾向于搬离原居住地。

《报告》指出，对老旧小区进行适老化改造是提升老龄人口居住质量的必然途径，可结合国际先进经验，建立多层次、多来源的适老化改造资金筹措途径。

同时，软性服务提升势在必行。《报告》认为，综合国情来看，社区养老模式可能是未来居家养老模式的重要补充，也是下一阶段改善老年人群生活质量的重要途径，社区养老基础设施、专业化照顾人员、社区养老资金来源及社区智能化改造都是可入手的方向。