“认房不认贷”月度观察:一线城市楼市阶段性转暖后趋稳

冲高回落。

图片来源:ICphoto

8月末9月初,伴随着北上广深4个核心一线城市相继“认房不认贷”后,二线城市诸如成都、武汉、南京、苏州等核心二线城市纷纷跟进,“四限”政策均有不同程度松绑。

伴随这一波“救市潮”来袭,9月以来,各地新房来访激增,二手房热度也有所上涨,市场信心似有逐步恢复的苗头。

北上广深四大一线城市的楼市行情具有风向标作用,8月底9月初以来的一系列宽松政策对市场的带动作用如何,能够反映当前整体市场的发展方向。

据中指研究院监测数据,政策执行后,全国置业意愿提升了15个百分点,北上广深均提升明显,其中北京、上海均提升20个百分点左右。

市场出现阶段性转暖

北上广深四个一线城市相继执行“认房不认贷”后,部分购房群体购房门槛降低。从市场数据看,购房者的购买意愿一定阶段内有所反弹。

一线的市场信息尤能说明这一点,多家开发商在新政发布后披露了旗下楼盘热销数据。

北京中建璞园首开成交21.8亿元,销售268套,周末两天累计认购300余套;朝阳公园板块的融创壹号院更是凭借“单日认购169套,总认购金额约56.2亿元”刷爆朋友圈;部分售楼处甚至推出了“24小时不打烊”策略来抢收需求。

深圳市场,据当地最大的本土房产中介乐有家发布的数据,新政出台后,9月1日—5日的门店成交量对比今年8月同期上涨了80%,同比2022年最低谷时期上涨了370%。

广州市场,广州市白云区的龙湖天著项目负责人告诉蓝鲸财经,新政出台后,客户的日均到访量约有15%到20%的增长,同时客源也得到了一定程度的拓展。

新政发布后首周,广州黄埔区一位链家经纪人向蓝鲸财经表示,其所在的门店新政后看房咨询量多了60%,“最近看房的客户特别多,经常不在店里,一直在外面跑,有时候带不来那么多,要其他同事帮忙带看。”

“这主要是因为首付比例降低之后,置业门槛也同步降低了。”前述项目负责人说,比如原来在手现金只有50万左右的客户,此前看的房子总价只能控制在170万上下,但随着首付比例降低,总价200万左右的房子,首付直接从60万降到了40万,“很多之前首付够不着的客户,现在够得着了,甚至可以寻求一些更高品质的改善型项目,客户群自然就拓宽了。”

冲高回落

“新政后的首个周末快速释放的成交,多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户,政策宽松落地刺激其立刻下定。”麦田房产相关负责人告诉蓝鲸财经。

认房不认贷落地半个月后,新房市场的新增来客数量也开始告别高峰期,并且出现回落。

据中指研究院发布的截至9月23日的数据,一线城市9月成交面积整体同比持续下降,降幅为38.32%;但环比小幅回升,环比小幅上涨4.17%。

从全月成交数据看,四大一线城市表现不一。

北京9月环比涨幅最大,为26.9%;广州环比涨幅次之,为15%;上海、深圳环比仍持续下降,跌幅分别为6.1%和18.1%。

同比来看,四大一线城市降幅均较为明显,深圳降幅最大,为52.1%,上海次之;广州、北京降幅大致相当,分别为33.5%和26.2%。

以广州为例,天河区一家德佑门店的资深中介向蓝鲸财经表示,新政执行后,广州楼市与之前没有多大区别,“不限购区域一手成交多了些,成交价格仍然在下滑。”

据他介绍,天河热门的华景、珠城、天河北、天河公园,新政出台后两周成交分别为10多套,最多不到30套,而在行情好的时候单周成交量分别超20套。

深圳市房地产信息平台的数据也显示,新政对当地楼市的提振作用并不明显。9月新房住宅、二手住宅分别成交2076套、2400套,均低于8月水平。相较今年更早月份,也并未出现好转趋势。

业主预期也经历了“先升后降”的过程。

根据麦田房产数据,新政后首个周末,北京调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%,到9月下旬以后占比又下滑到17%,回到和8月相当的水平。随着市场反映逐渐清晰,业主预期逐步回归理性。

多数城市都出现了二手房挂牌量激增现象,据克而瑞统计,北京上海增长最为显著,9月4日—9月10日的周新增挂牌量较8月周均涨幅均在8成以上,居民换房热情相对较高,目前挂牌主要集中在面积小、总价低、位置偏远的房源,刚需刚改通过“卖旧”实现“买新”。