文|豹变 詹方歌
编辑|邢昀
「核心提示」
北京链接下调中介费率：中介费买卖双方各收1%，总费率由2.7%下调至2%。诸多迹象都表明，北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。
9月25日晚，北京链家将要下调中介费率的消息悄悄在市场中流传，不少房产大V都开始建议买家再等等，等全新的中介费率落地再签约。
落地比想象中更快，26日一早，就有链家中介人员收到了公司方面的通知：中介费买卖双方各收1%，总费率由2.7%下调至2%，立即执行，但不公开宣传。
这也就意味着，北京二手房的买家从之前最高负担2.7%的中介费，到如今可能只需要承担1%，佣金负担降幅超过六成。
其他中介公司方面，似乎还未接到立刻下调中介费的通知，但有其他平台的中介告诉《豹变》：大概也要下调，可我们现在优惠完也就只有2%。
包括此次中介费率下调在内的诸多迹象都表明，北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。
博弈开始了
“交了中介费还没网签，该怎么办？”社交平台上，有人发文。
在北京的二手房交易流程中，一般中介费会在双方面谈完成签约后，即由买家付给中介服务机构，属于较先付的那一笔钱，随后中介会协助进行网签、贷款、缴税过户等流程。
链家，作为北京二手房交易市场的龙头老大，一直是人们口中的“绿中介”，以服务专业、能力强、房源多著称，但是高达2.7%的中介费，也让买家苦其久已。
500万成交的房子，按照2.7%的中介费，买家需要额外支付13.5万元中介费，链家对于连环单可以最低优惠至2.35%。即便如此，对于买家来说，房屋总价越高，需要额外付出的中介费越高，而收获的服务并不会提升更多。
2023年5月，住建部、市场监管总局联合发文，希望规范房地产经纪服务，明确指出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等。
此次链家北京将总费率由2.7%下调至2%，买卖双方各承担1%，正是对政策的回应。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来，存量时代下“卖一买一”的换房需求突出，刚需也逐步转向购买存量房，房地产交易周期拉长，摩擦在增大，迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。
不过，正处在买卖交易中的双方，成了最先博弈的那批人。
刚刚经历了成交的买家，只剩情绪波动：“可惜我变成大怨种了”。得知中介费率下调的阿甘对《豹变》说。他在8月购入了一套望京的房子，当时中介费还全额由买家承担。
如果按照总房款800万计算，原本2.7%的中介费率全部由买家承担，也就是要支付21.6万元；而现在买家只需要负担1%，也就是8万元。作为买家来说，可以省13.6万元，这不是一笔小费用。
天平的另一端，站着大惊失色的卖家。
9月初，北京落地“认房不认贷”政策，一波置换需求得以释放，二手房挂牌量显著增加，中介带看量和成交也开始扭转之前局面。晓阑想趁此机会卖掉小房子，换个大的。房子正挂着，中介费率下调的消息随之而来，虽然总体费用下调，但原本不用承担任何费用的卖家如今却要负担一半。这让晓阑难以接受：买房的时候全额出了中介费，现在卖又要承担？她决定把这一部分费用转移到房价里。
晓阑的做法符合多数中介对业主行为的预期。李宇嘉表示，能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。当前，市场竞争态势和过去完全不同，如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。
“认房不认贷”的政策释放后，人们对于楼市未来走向的看法呈现两级分化，这些体现到二手房的报价中，一位中介对《豹变》表示，有的业主心理预期走高，涨价或者缩小了议价空间；有些业主着急变现，也会降价；还有不少挂出来是看看情况，想根据自己看中的房子报价，来定自己的价格。
搬来北京的沫沫看房很久，对中关村一带的小区和房子已经相当熟悉。她看中的一套房子，去年挂760万元，今年降到660万元，业主同意面谈。9月初，政策落地，业主坐地起价，要到700万，理由是“要买的房子也涨了”。
这次中介费率调整，让沫沫决定开始重新看房。“我之前真不愿意出那十几万的中介费，现在一个点，几万块，他们（链家）房源多，我还是愿意的。”她很清楚卖家可能把中介费加进总价，但并不十分担心：“现在的情况根本不是考虑卖方，而是有没有人买的问题。”
链家一直采取的是ACN网络模式，即成交链条上的每个人，比如带看的中介、成交的中介等等，都能按照中介费的总价分成。在北京链家做了10年房产中介的南南告诉《豹变》，目前后端的分成比例没有变化，只是因为中介费总价减少，每个人分到的钱都会变少。
其他中介会跟牌吗？
在北京链家下发买卖双方各1个点的中介费率政策之前，二手房交易中的主体们，因为中介费之困也是各展神通。
今年小阳春之后，市场再度冷清，北京链家为了刺激成交，会给一些非“连环单”客户申请公司能给的最低费率，即连环单中介费率2.35%。
还有一些买家，选择在链家看房，但是利用中介费率更低的其他平台进行成交。不分做房产交易咨询的自媒体大V们，也会顺带提供一些中介服务，比如帮买家找费率更低的中介成交。更有买卖双方开始尝试自行交易。
在双向中介费率落地前，自主成交的主要推动者是买家，比如沫沫。但“一个巴掌拍不响”，原本不需要出中介费的卖家没有意愿参与。现在，情况开始发生变化，有人认为：“都出一个点，不如都不出。”
中介费全部由买家承担的规则，其实原本仅有包括北京在内的少数城市在实施。大连、成都等城市，已经双边收费超过十年；广州、深圳、上海等城市近年来实施了双边收费。
沫沫刚刚卖掉杭州的房子，同样是买卖双方各付1%的中介费。中介费率的背后，很直观地反映着市场趋势：多年来始终处于强势地位的北京卖家，或许也需要开始逐渐接受买方市场的到来。
今年上半年，包括链家、我爱我家在内的诸多北京中介，其实已经开始推动买卖双方都付中介费，但效果始终不理想。来自这两家的经纪人告诉《豹变》：卖家也付中介费的成交，听说过，但没见过。除非卖家特别急，不然几乎不可能。
这次链家做出硬性调整，被外界认为是“割肉”。消息一出，港股公司贝壳股价大跌。“壮举”背后，其实是北京链家的成交困境。
刚刚过去的8月，北京住建委成交信息显示，链家方面签约套数为4956套，而全北京的存量房总签约套数为12603套，成交占比39.32%。此前有房产自媒体报道，2023年初至今，链家在北京的市占率始终没有超过40%。而北京，其实是链家的大本营。
看似“做了大怨种”的阿甘并不是没有其他选择，他最初找的中介是麦田，中介费率只要1.5%，但服务不能令他满意，之后又选了链家。
焦虑的优等生出手了，不少市场人士预测，我爱我家、麦田等经纪公司也会跟上。
有我爱我家经纪人告诉《豹变》，目前公司还未发布降中介费的通知，“但估计快了”。其同时表示，现在的市场环境下，我爱我家的中介费在优惠后已经低至2%，只是没有均匀分布到买卖双方头上。对经纪人来说，中介费再低，可能会更为难。社交平台上，有除链家外的中介感叹：“再降，真的没什么好做了。”
（应受访者要求，文中均为化名）