受累于房地产市场下行，在过去一年，物业行业也普遍呈现“增速放缓、盈利下降”，物业企业的发展基本面正发生阶段性转换。
减少与地产母公司、甚至与房地产开发业务的直接关联，成为物业企业的一致策略。在2022年年报中，独立性进一步增强，是上市物企的一个关键词。
物企独立性增强的表现，一方面在于对母公司的业务依赖，第三方占比在过去的一年里显著增强；另一方面则在于，越来越多物业企业正在摆脱与房地产的关联，不仅服务于住宅物业，而是演变成综合性后勤服务企业。
第三方占比显著增强
一般来说，来自第三方拓展项目的面积，是衡量一家物业企业运营能力的重要标志。近年来，物企的第三方项目面积持续增长，2022年更为明显。
新城悦服务2022年年报显示，截至2022年底，新城悦在管面积为约1.98亿平方米，同比增长29.1%，在管面积中来自第三方的面积占比为约51.9%。合约面积为约3.13亿平方米，同比增加约12.2%，合约面积中来自第三方的面积占比为约46.7%。
与此同时，2022年新城悦服务通过竞标方式获得的合约面积约为2400万平方米，其中来自第三方的项目占比超过95%，全年第三方的竞标拓展面积为历年新高。
新希望服务2022年独立第三方楼面面积占比也创新高。报告期内，第三方开发商管理的在管楼面面积占总楼面面积的46.5%，较上年同期增长188.5%；来自于新希望五新实业集团在管楼面面积占比为52.2%，占比较上年同期减少17.5个百分点。2022年独立第三方的新增在管楼面面积，占新增总在管楼面面积约69.4%。
截至2022年底，世茂服务合约面积和在管面积分别增长10.8%、8.7%至3.41亿平方米、2.62亿平方米。其中，来自世茂集团及来自第三方的项目面积占比分别为23%、77%，第三方市场拓展合约面积占比提升至37.9%，超越收并购成为最大的面积来源。
世茂服务执行董事、总裁叶明杰在业绩会上称，去年来他亲自挂帅负责市场拓展业务，将其作为工作重心，资源也倾斜至第三方拓展上，相信在市场拓展端一定能够取得质的提升。
“项目拓展必然是我们更主要的业务来源。”新城悦服务管理层在业绩会上表示，自2019年起不断在市场化发展方面进行投入和培育，迅速提高在市场中的商机搜寻和捕捉能力。2022年，民营房地产开发企业的发展速度大幅下降，但城投开发企业的拿地数量显著上升，在此情况下集团迅速和天津、常州及荆门等地的城投开发企业达成合作关系。
目前新城悦服务每年新增的物业管理合约中，来自第三方的项目比例不断提高，可覆盖的业态和业务面也越来越广。
减少与房地产开发的直接关联
种种迹象显示，物业企业正在摆脱与地产母公司、甚至与房地产开发业务的直接关联，逐渐发展出更独立的发展模式。
对于不少物业企业来说，过去一年，与房地产开发业务关联相对较低的业务，如物业服务和社区增值服务，仍然保持稳健增长。但与房地产开发相关的业务，如开发商增值服务及智慧园区服务等，收入和利润占比均创新低。
经过一年的调整，新城悦业务结构中和房地产开发的直接关联程度降到了历史最低水平。
新城悦服务在2022年年报中表示，新城悦服务正逐步成为一家综合性后勤服务企业，物业服务不仅仅服务于住宅物业，也将服务延伸至各类生产、学习和工作的场景，服务于这些场景的使用者，为他们的主要工作和生产、生活进行保障。
2022年新城悦服务通过竞标方式获得的2400万平方米合约面积中，来自第三方的项目占比超过95%，并且超过一半的第三方竞标业绩由非住宅贡献，非住宅项目拓展面积超过了2020和2021两年非住宅竞标拓展面积之和。
“2022年内间歇性的疫情管理措施使得新建项目的施工周期拉长，导致一些原本计划在本年内交付的住宅项目延迟交付。但即便如此，集团在管面积增长仍然表现不俗，这种良好表现很大程度上是依靠着我们近两年培养起来的非住宅业态拓展能力。”新城悦服务在业绩报告中表示，这让集团能够有源源不断的非住宅项目加入到管理组合中来，缓解了当下住宅市场不景气所带来的业务拓展难题。
截至2022年底，新城悦服务非住宅项目占到在管面积的比例为约25.8%，同比上升6.9个百分点，业态结构上的改变十分明显。
新希望服务也表示“业态结构更加优化”，在持续扩大住宅业态的同时，积极布局非住宅业态，持续推进物业管理服务类型多样化，全面覆盖住宅、学校、医院、金融机构、商业综合体、写字楼、政府设施、产业园区、公园场馆、运输设施、酒店后线、物业销售场地、混合用途物业等多元业态。
2022年内，新希望服务住宅业态在管楼面面积为1831.1万平方米，占比63.5%；非住宅业态在管楼面面积为1051.5万平方米，占比达36.5%，同比增加3.7个百分点，而非住宅收入达2.13亿元，同比增长27.8%。
碧桂园服务管理层认为，住房需求和房地产增速下降对物业市场带来了冲击，无论是销售还是交付量，增量市场都呈现锐减的状态。在碧桂园服务2022年新增外拓项目中，存量项目的数量占比达80.56%，非住业态项目占比达64.82%。
具体而言，碧桂园服务通过下沉网络深耕三四五线城市，来实现低价宽域、做宽产品的竞争策略；通过社区焕新计划深挖一二线城市的存量市场和公建服务；通过城市服务的城市共生计划来打开toG和toB的城市公共类服务市场。
世茂服务与房地产产业链相关的收入占比也在下降。2022年社区增值服务中与房地产产业链相关的收入占比为46.5%，同比减少3.7个百分点。“整个(房地产)行业的波动对我们这块收入和利润率有一些负面影响，但也不完全是坏事，比较早地让世茂服务进入独立发展的阶段，减少对地产的依赖性。”世茂服务管理层在业绩会上如是说。
新城悦服务管理层在业绩会上表示，物业政策引领行业市场化发展路径明晰，中长期看物业是一个可持续、微利的民生公益行业，企业亟需回归行业本身，聚焦服务业本质，关注核心竞争能力，主动推动公司实现独立市场化，和房地产关联企业“相互成就”。